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昔日鼎好大廈

20年前，坊間傳聞，從人民大學(xué)畢業(yè)的劉強(qiáng)東曾經(jīng)在鼎好大廈四層租下約3平方米的鋪面，店名為“京東多媒體”、主要銷售光驅(qū)和光碟，他很快便把精力投向電子商務(wù)，開始做京東線上商城。

鼎好大廈一度領(lǐng)先于時(shí)代，成為中關(guān)村初代創(chuàng)業(yè)者的集散地，但直到2019年啟動(dòng)改造之前，一直停留在“電子大賣場”的1.0版本。

2019年，外資財(cái)團(tuán)以13.4億美元的總價(jià)收購了鼎好大廈。這筆北京迄今為止體量最大的商業(yè)地產(chǎn)收購案之一，被外界普遍評價(jià)為“相當(dāng)劃算”。作為中關(guān)村區(qū)域“商改辦”的典型樣本和北京城市更新中體量最大的項(xiàng)目之一，鼎好大廈正在被“推倒重來”。

日前，鼎好大廈業(yè)主方北京鼎固鼎好實(shí)業(yè)有限公司對36氪表示，繼A座寫字樓在2020年10月末推入市場后，鼎好大廈目前正在進(jìn)行B座改造前期手續(xù)的報(bào)批和拆除工作，預(yù)計(jì)其寫字樓部分將在2024年中整體推向市場。此外，鼎好A、B座一層及地下一、二層將被改造為商業(yè)板塊，或?qū)⒃?024年?duì)I業(yè)運(yùn)營。

騰籠換鳥

2019年，瑞士合眾集團(tuán)聯(lián)合華旭控股、啟城投資與顥騰投資，完成對鼎好大廈的收購。隨后鼎好電子大廈正式關(guān)停。風(fēng)靡近20年，一度被諸多創(chuàng)業(yè)者視為淘金場的中關(guān)村電子賣場終究揮手說了再見。

同期，針對鼎好大廈主體建筑的改造也正式開始。

鼎好項(xiàng)目方對36氪表示，由于項(xiàng)目對現(xiàn)金流有明確要求。因此改造采用了A、B座分開改造的形式，確保改造過程中項(xiàng)目剩余一座能有持續(xù)不斷的租金流入。比如，A座改造時(shí)期，B座原有租戶如創(chuàng)新工場、愛奇藝等，以及部分底商如麥當(dāng)勞、星巴克等均在持續(xù)營業(yè)。而在B座進(jìn)行改造時(shí)，A座已經(jīng)入市一年有余，創(chuàng)新工場則由B座搬至改造后的A座。

無論業(yè)主方還是為其提供租賃代理服務(wù)的世邦魏理仕，均對36氪表示，如創(chuàng)新工場一樣改造后仍舊續(xù)租的情況并不常見。“這類升級改造本質(zhì)上還是為了產(chǎn)業(yè)升級和騰籠換鳥。原有租戶的承付能力和是否符合該區(qū)域現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，都是限制因素?！笔腊钗豪硎巳A北區(qū)顧問及交易服務(wù)業(yè)主租賃部負(fù)責(zé)人王一茜說。

也因鼎好大廈改造后作為甲級寫字樓出租，原有租戶更新迭代，反而使得大廈在很大程度上躲過了教育行業(yè)危機(jī)帶來的租戶搬遷。

改造后的【鼎好大廈】外立面

“中關(guān)村原本的空置率是非常低的，在線教育行業(yè)收縮確實(shí)造成了空置率的提高，這類空置大部分是乙級寫字樓，帶有一定的遺留裝修，符合一些成長類和初創(chuàng)類科技企業(yè)的選址標(biāo)準(zhǔn)?！北本┒潭脤?shí)業(yè)有限公司副總經(jīng)理于紅對36氪表示，而鼎好大廈在改造后則已經(jīng)成為甲級寫字樓。

外資接手前，鼎好大廈曾在2012年嘗試過升級改造：將6層以上的精品格子間加上隔斷，改作辦公樓。2018年，基金和前業(yè)主方開始談收購，才逐漸清退大廈A座6層以下的賣場租戶，直至2019年初交易完成，1000多戶租戶的清退也基本完成。于紅坦言，因?yàn)槎么髲BA座沒有散售，且大部分租戶在2018年2月合同到期，因此租戶清退相對順利。

而鼎好大廈B座則部分散售，有400多戶小業(yè)主。根據(jù)此前媒體報(bào)道，他們中的不少人都在鼎好待了十多年，見證了中關(guān)村多年來的變遷。換句話說，如果當(dāng)年劉強(qiáng)東沒有轉(zhuǎn)型電商，而是花上一筆錢買下一個(gè)柜臺，便沒有今天的京東。

如此數(shù)量龐大的小業(yè)主，在中關(guān)村區(qū)域的改造中，僅次于中關(guān)村e(cuò)世界。據(jù)36氪此前了解，無論辦公樓大宗交易還是更為廣義的城市更新項(xiàng)目中，針對散戶小業(yè)主的回購都是難點(diǎn)。

“關(guān)于小業(yè)主的問題，我們成立了專門的團(tuán)隊(duì)，去談回購回租，現(xiàn)在基本已經(jīng)回購?fù)戤?，剩下大概一二十戶。我們的原則就是與小業(yè)主共同發(fā)展，讓小業(yè)主能夠得到相應(yīng)的投資回報(bào)，我們的大廈改造也能正常進(jìn)行?！庇诩t表示，其與小業(yè)主的回租年限一般在10年以上。

目前，改造后的鼎好A座單個(gè)租戶的租賃面積有較大幅度的提高。以創(chuàng)新工場為例，其原本租賃面積僅有3500平方米，搬入改造后的大廈后租賃面積已經(jīng)翻倍。王一茜表示，中關(guān)村商務(wù)區(qū)科技類公司居多，這類公司更期望承租大平面作為辦公場所?！八麄儍A向于更高效工作，因此同等面積下，優(yōu)先租賃一層而不是兩層。”她說。

商改辦

鼎好大廈雖然已經(jīng)作為寫字樓出租多年，但實(shí)際之前的業(yè)主方并未對大廈格局進(jìn)行過根本性的改造。因此自2020年開始的新一輪改造，仍舊可以看作中關(guān)村區(qū)域商改辦的典型樣本。

事實(shí)上，北京商改辦的實(shí)踐可以追溯到2017年以前，從東長安街到望京，再到三里屯、十里堡，均有此類項(xiàng)目入市。仲量聯(lián)行此前發(fā)布的報(bào)告顯示，2010至2017年間，大型辦公樓項(xiàng)目入市后，一年內(nèi)的入駐率能夠達(dá)到70%，而不少零售物業(yè)則在風(fēng)云變幻中逐漸褪色，針對傳統(tǒng)百貨商場的商改辦項(xiàng)目也逐漸風(fēng)靡。

正如鼎好大廈此前是電子大賣場，這類賣場內(nèi)部是按照商業(yè)邏輯來設(shè)計(jì)，建筑的核心筒（建筑受力結(jié)構(gòu)的核心部分）都在外圍，而辦公樓的受力結(jié)構(gòu)普遍在建筑中心。鼎好大廈A座外圍的核心筒對玻璃幕墻有遮擋，導(dǎo)致中間采光較差。

“我們的目的是將鼎好打造成為甲級寫字樓的品質(zhì)，其中一個(gè)設(shè)計(jì)手法就是在結(jié)構(gòu)上打造出一個(gè)50米通高的采光中庭，達(dá)到玻璃幕墻和內(nèi)部雙面采光的效果。”其表示，采光和進(jìn)深對項(xiàng)目品質(zhì)影響極大。經(jīng)歷過改造，鼎好大廈A座已經(jīng)成為中關(guān)村西區(qū)唯一拿到WELL和LEED雙認(rèn)證的寫字樓項(xiàng)目。

改造后的中庭

而B座徑深雖然相對合理，但為了進(jìn)一步照顧采光及與A座做統(tǒng)籌，項(xiàng)目方也在B座做出兩個(gè)小中庭。“將來A、B座要做連通，它（B座）的核心筒是在中央，比較符合寫字樓形態(tài)，所以我們只會(huì)在南側(cè)做兩個(gè)小中庭，與A座進(jìn)行風(fēng)格統(tǒng)一。”

采光和徑深，是大多數(shù)商改辦項(xiàng)目方都會(huì)遇到的問題，但經(jīng)過多年的實(shí)踐，其難點(diǎn)已不在技術(shù)層面。據(jù)36氪此前了解，對于項(xiàng)目方來說，拆除中庭實(shí)際上會(huì)使得可租賃面積減少，影響業(yè)主方的現(xiàn)金流入。北京有商改辦項(xiàng)目，掏空的中庭面積甚至達(dá)到其總面積的五分之一，項(xiàng)目方算利潤賬較為困難。

壓力之下，不少項(xiàng)目方開始想到“補(bǔ)面積”，例如外立面的陽臺、未被使用的頂層等等，但這類增補(bǔ)在報(bào)批層面卻未必都能夠通過。于紅提及，改造項(xiàng)目增補(bǔ)面積的問題必須在改造之初就關(guān)注到，從第一版設(shè)計(jì)時(shí)，鼎好方面就要求測繪公司介入，做平衡面積的工作，這樣在后續(xù)的審批流程中才能比較順利，且不需要走到特殊審批的流程?！叭绻婚_始沒有注意到這個(gè)問題，等到快要竣工或者辦產(chǎn)權(quán)的階段才發(fā)現(xiàn)面積差太大，那就很難去做平衡了。”

采光和徑深雖然是商改辦項(xiàng)目普遍面臨的問題，但項(xiàng)目方選擇的解決方式卻不盡相同，需要考慮到商改辦項(xiàng)目所處的區(qū)域、面對的客群等多種因素。王一茜表示，位于中關(guān)村區(qū)域的鼎好大廈在改造設(shè)計(jì)時(shí)在中低區(qū)打造一個(gè)陽光中庭，一方面可以改善原有商業(yè)平面項(xiàng)目的采光問題，同時(shí)在平面形成環(huán)形走廊，可以增強(qiáng)入駐企業(yè)員工之間的溝通效率。

而位于三里屯區(qū)域的盈科中心則是另一個(gè)商改辦的典型案例。據(jù)悉，盈科中心于2017年入市，是北京的首個(gè)成功改造為甲級寫字樓的商改辦項(xiàng)目。它沒有從中心掏出中庭，而是嘗試縱切，使項(xiàng)目獲得更大采光。有長期關(guān)注商改辦的業(yè)內(nèi)人士對36氪表示，盈科中心在三里屯，面對的客戶更像是零售和辦公相結(jié)合的企業(yè)，比如安利紐崔萊、雷克薩斯、奔馳等等，形式上更像是一個(gè)小獨(dú)棟。

但也有業(yè)內(nèi)人士對36氪表示，也正因?yàn)槠洚a(chǎn)品更像小獨(dú)棟，面積較為固定，相對來講靈活性較弱。而北京的寫字樓市場需求變化相當(dāng)快，從靈活度的層面來說，盈科大廈項(xiàng)目方或?qū)⒃诖撕蟮倪\(yùn)營中遇到一定的挑戰(zhàn)。

化整為零

除寫字樓外，鼎好大廈A、B座的一層、地下一層、地下二層將被整體改造為商業(yè)項(xiàng)目，作為中關(guān)村西區(qū)唯一的TOD項(xiàng)目，其擁有天然的交通優(yōu)勢，能夠連通4號線和10號線。項(xiàng)目方介紹，僅保留三層商業(yè)，有項(xiàng)目整體盈利目標(biāo)的考量。同時(shí)，商業(yè)部分本就規(guī)劃為寫字樓配套，沒有面積拓展的需求。

據(jù)悉，鼎好商業(yè)部分建筑面積4.2萬平方米，但因?yàn)槠渲饕诘叵?，受大廈機(jī)房、電梯等占位的影響，實(shí)際可租賃面積僅為1.8萬平方米。如此小的商業(yè)體量，無論對于持有方、改造方還是運(yùn)營方來說都是不小的挑戰(zhàn)。

2021年5月正式開業(yè)的西單更新場，便是北京非常典型的小體量商業(yè)改造項(xiàng)目，其前身為西單文化廣場和地下地段商業(yè)格子鋪“77街”，項(xiàng)目實(shí)際可出租面積近6000平方米，改造總成本卻高達(dá)6億元，項(xiàng)目現(xiàn)金流對入駐品牌調(diào)性、換租頻率等精細(xì)化運(yùn)營環(huán)節(jié)的依賴程度很高。

目前，鼎好內(nèi)將入駐的商業(yè)品牌還未對外透露，于紅告訴36氪，因項(xiàng)目可租賃面積較小，空間設(shè)計(jì)方面需更花心思。機(jī)房等基礎(chǔ)設(shè)施占位不僅對可租賃面積有較大影響，而且會(huì)影響客流動(dòng)線，在店鋪鋪排上設(shè)計(jì)難度很大。此外，中關(guān)村西區(qū)擁有北京第一座地下環(huán)廊，鼎好大廈一端連接地鐵，另一端則連接著地下環(huán)廊。因此，設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目中規(guī)劃一個(gè)24小時(shí)的連通通道，為將來中關(guān)村核心區(qū)地下連通預(yù)留好條件。

據(jù)悉，中關(guān)村西區(qū)的地下環(huán)廊可通往主干道和各個(gè)大廈，設(shè)計(jì)初衷是緩解地面交通壓力，但多年來使用效率始終較低。公開信息顯示2022年7月末，海淀區(qū)人民政府已經(jīng)開始針對中關(guān)村西區(qū)的地下環(huán)廊出入口改造項(xiàng)目進(jìn)行施工招標(biāo)。

目前，鼎好商業(yè)部分的設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，實(shí)際鋪面數(shù)量將近200個(gè)。為了提升坪效，項(xiàng)目方努力嘗試盡可能小的店鋪劃分，同時(shí)盡量將店鋪設(shè)置在主街上。項(xiàng)目方預(yù)估的零售比例約35%、餐飲業(yè)態(tài)30%、生活方式業(yè)態(tài)16%、科技體驗(yàn)業(yè)態(tài)13%、休閑娛樂業(yè)態(tài)2%，另有4%為其他業(yè)態(tài)預(yù)留。

“中關(guān)村西區(qū)這邊的商業(yè)，從南往北越來越蕭條。”于紅表示。中關(guān)村西區(qū)，東臨中關(guān)村大街，西接蘇州街，北起北四環(huán)路，南至海淀南路，區(qū)域整體接近正方形。以食寶街為分界，南側(cè)有新中關(guān)購物中心和領(lǐng)展購物廣場（原名“歐美匯”），鼎好大廈則位于其北側(cè)，中、大型商業(yè)配套幾乎沒有。

“我們也想借著這個(gè)項(xiàng)目，把清華、北大的學(xué)生作為目標(biāo)客群吸引過來?！倍么髲B與北大、清華兩所頂尖高校僅隔一條四環(huán)路。除毗鄰頂尖高校的先天優(yōu)勢外，中關(guān)村西區(qū)的目標(biāo)客群同樣包括商務(wù)精英及高凈值家庭。

目前鼎好大廈A座已有商業(yè)入駐

“商務(wù)餐飲是中關(guān)村非常稀缺的?！庇诩t表示。2009年海淀區(qū)人民政府發(fā)布《關(guān)于加快推進(jìn)中關(guān)村西區(qū)業(yè)態(tài)調(diào)整的通告》，明確提出不鼓勵(lì)電子賣場、商場（店）、購物中心、餐飲等業(yè)態(tài)在該區(qū)域內(nèi)發(fā)展，為發(fā)展高端產(chǎn)業(yè)騰出空間。此后多年間，中關(guān)村西區(qū)對商業(yè)的新增始終非常審慎。

不止一位商業(yè)地產(chǎn)投資人對36氪透露，中關(guān)村科技公司多，人員密度大，上班族的“吃飯”問題一直比較嚴(yán)峻。食寶街的引入，雖然使得這個(gè)問題得到了一定程度的緩解，但街內(nèi)多檔口，沒有桌椅，溢出的餐飲需求實(shí)際無法被完全滿足。鼎好大廈方面也據(jù)此將商場一層基本都規(guī)劃為餐飲業(yè)態(tài)。

2022年3月，食寶街傳出關(guān)停消息。有知情人士表示，光大安石從光耀東方手中接下食寶街后，正在醞釀新一輪的改造。目前食寶街二期已經(jīng)關(guān)閉，一期也正在逐漸清理中，改造正處在報(bào)批階段。食寶街的關(guān)停，或許將為中關(guān)村區(qū)域的吃飯難問題帶來更大的挑戰(zhàn)。鼎好方面對36氪表示，鼎好大廈包括餐飲在內(nèi)的商業(yè)板塊或?qū)⒃诿?、后年入市?/p>

中關(guān)村區(qū)域常年面臨的“吃飯”問題，加之疫情影響，使得政府方面對中關(guān)村西區(qū)商業(yè)的態(tài)度柔和了不少。無論鼎好大廈業(yè)主方還是其他業(yè)內(nèi)人士均對36氪表示，目前中關(guān)村西區(qū)商業(yè)更多以市場主導(dǎo)，政府方面更多把控的是地下空間的備案，對項(xiàng)目本身的合理商業(yè)配比并不存在通過審批限制的情況。

鼎好大廈之后，中關(guān)村區(qū)域的寫字樓大宗交易時(shí)有發(fā)生，每每成為市場中的熱點(diǎn)交易。2021年12月，普洛斯收購中關(guān)村盈都大廈D座；2021年3月，中國金茂、首開股份、高和資本聯(lián)手收購啟迪科技大廈D座；2021年5月，安獅資本接盤遠(yuǎn)洋資本旗下的鉆石大廈。這也是遠(yuǎn)洋資本城市更新基金旗下首個(gè)實(shí)現(xiàn)退出的項(xiàng)目。中關(guān)村多舊樓，交易后往往伴隨著改造，也是在一次次點(diǎn)對點(diǎn)的改造中，押注著幾代人創(chuàng)業(yè)夢想的中關(guān)村正重新適應(yīng)、理解著新的時(shí)代。

作者 ｜ 詹方歌