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今年深圳中考結(jié)束之后，F(xiàn)annie的女兒如愿考上寄宿制高中。

今后三年不用再為接送孩子奔波，自主創(chuàng)業(yè)的Fannie夫婦考慮結(jié)束在深圳十幾年的租房生活，搬去惠州的海景房住。

不是為了享受生活，而是，最大限度地減少損失。

7年前，她們?cè)谔?hào)稱(chēng)“深圳后花園”的惠州買(mǎi)了這套房，如今掛牌價(jià)已經(jīng)跌去了30%，但仍沒(méi)辦法脫手，住過(guò)去至少能省下在深圳的租金。

幾天前，惠州傳出了首套房首付比降至2成的消息，F(xiàn)annie問(wèn)中介，房子有賣(mài)出去的希望嗎？得到的回復(fù)是：“幾乎沒(méi)有?！?/p>

同樣是在這個(gè)月，環(huán)京的燕郊宣布取消執(zhí)行了5年的“限購(gòu)政策”，這意味著，“北京的后花園”也正式打開(kāi)了大門(mén)。但燕郊一名當(dāng)?shù)刂薪楦嬖V《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》：“燕郊早在2021年底就可以繞過(guò)限購(gòu)政策買(mǎi)房，找渠道開(kāi)一個(gè)工作證明就可以?！钡盏氖r沒(méi)有回來(lái)，對(duì)于此次限購(gòu)松綁的作用，他斬釘截鐵地說(shuō)：“沒(méi)用，影響幾乎為零。”

惠州和燕郊是典型的一線城市衛(wèi)星城，它們一度因北京和深圳而閃光，大批剛需和投資客把他們的夢(mèng)想放進(jìn)這些“后花園”里大片拔地而起的樓盤(pán)，卻萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)有想到，似乎在一瞬，這光越來(lái)越暗淡。燕郊的房?jī)r(jià)在2018年大面積腰斬，甚至有業(yè)主免費(fèi)“送房”；惠州大亞灣的海景房即使是腰斬也無(wú)人問(wèn)津。

此時(shí)，兩地的松綁更像是一個(gè)拖了許久、不得不去完成的動(dòng)作。

“惠州還有必要對(duì)首付比例做任何限定嗎？面子上要。”一名網(wǎng)友戲稱(chēng)。

希望

據(jù)最新的人口普查，惠州2021年的人口是606萬(wàn)，遠(yuǎn)低于廣州、深圳和東莞，比佛山都要少300多萬(wàn)，但惠州的新房銷(xiāo)售量這些年經(jīng)常躋身廣東省前兩位，偶爾能登頂。

2019年以前的10年間，惠州經(jīng)歷了三次房?jī)r(jià)上漲，分別是2009-2011年、2011-2015年、2015年-2019年，這三個(gè)時(shí)期惠州的人口增量都沒(méi)有出現(xiàn)明顯的暴漲。

很顯然，惠州的房?jī)r(jià)并不是由惠州人撐起來(lái)的。

臨深的城市不止惠州一個(gè)，東莞曾經(jīng)也承接深圳西部的剛需，只是自從東莞開(kāi)始嚴(yán)格限購(gòu)之后，作為粵港澳大灣區(qū)里唯一一個(gè)不限購(gòu)的城市（2021年之前），惠州逐漸成為深圳客的購(gòu)房主流方向。

尤其是2015年之后，深圳房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)，看不到買(mǎi)房希望的深圳年輕人紛紛投入惠州的懷抱，“深圳，來(lái)了就是惠州人。”這句玩笑話逐漸在年輕群體里流行。

2015年-2019年，惠州房?jī)r(jià)翻了整一倍。

惠州有多依賴(lài)深圳客？

惠州大亞灣曾經(jīng)有一個(gè)緊貼著深圳的豪宅盤(pán)“錦繡壹號(hào)”，打出的口號(hào)是“廚房在惠州，陽(yáng)臺(tái)在深圳”。一名當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》：“確實(shí)很近，站在陽(yáng)臺(tái)可以收到深圳的手機(jī)信號(hào)?！?/p>

燕郊比惠州條件更好，它幾乎是環(huán)京最好的選擇，北三縣其他地方遠(yuǎn)不如它。而且燕郊鄰近的是北京政府所在地通州，而惠州鄰近的是發(fā)展較慢的深圳坪山；燕郊自駕40分鐘到北京核心商務(wù)區(qū)國(guó)貿(mào)，從惠州出發(fā)，40分鐘只能到深圳關(guān)外的龍崗區(qū)。

在朝陽(yáng)區(qū)工作的冰冰，第一套房子就買(mǎi)在了燕郊。她在燕郊坐50人的大巴通勤，一般早上7點(diǎn)出發(fā)，8點(diǎn)多就能到辦公室，此前往返兩地多年，冰冰見(jiàn)證了大巴票的漲價(jià)，從10元一人，漲到15元，又漲到了現(xiàn)在的20元。

這些年，她在燕郊先后購(gòu)買(mǎi)了4套房產(chǎn)。

“2012年，我為了解決自住，在燕郊買(mǎi)了第一套房子，7000多一平米。但當(dāng)時(shí)買(mǎi)的二手房，不能落戶(hù)。2014年，為了落戶(hù)，我在燕郊買(mǎi)了第二套房，是個(gè)新房，9000多（一平米）。2016年初，我想置換大三居，又在燕郊買(mǎi)了第三套，2.4萬(wàn)的單價(jià)。2016年的7月，我想再投資一套，就把第一套賣(mài)了付了第四套的首付，2.6萬(wàn)的價(jià)格?！彼f(shuō)，買(mǎi)第四套的時(shí)候，她也曾考慮過(guò)在北京?！拔蚁壬?dāng)時(shí)認(rèn)為燕郊更有漲價(jià)空間，我們想的是快進(jìn)快出，做一筆短線投資?！?/p>

2016年正是燕郊樓市的高點(diǎn)，伴隨著北京房?jī)r(jià)上漲，購(gòu)房需求大量外溢至環(huán)京區(qū)域。不到一年時(shí)間，包括廊坊在內(nèi)的環(huán)京區(qū)域房?jī)r(jià)基本翻倍，燕郊新房單價(jià)最高達(dá)到4萬(wàn)。

幻滅

但冰冰的短線投資計(jì)劃失敗了。

因?yàn)槭掷m(xù)等各種原因，冰冰沒(méi)趕在2017年6月之前把房賣(mài)掉，那個(gè)時(shí)點(diǎn)，燕郊出臺(tái)限購(gòu)政策，之后樓市迅速冰封。

“2016年底其實(shí)還非常好脫手，想3萬(wàn)賣(mài)出去很簡(jiǎn)單，如果手腳麻利點(diǎn)兒，3個(gè)月可以辦完手續(xù)，但到2017年上半年就來(lái)不及了?！鄙鲜鲅嘟嫉亩址恐薪閷?duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》說(shuō)。

如今，冰冰的第四套房掛牌價(jià)跌到了1.8萬(wàn)，跌去了30.7%。

以燕郊為代表主打環(huán)京概念的河北廊坊市，也就是最近剛剛宣布全域取消限購(gòu)的地方，樓市幾乎是同樣的走勢(shì)。克而瑞環(huán)京數(shù)據(jù)顯示，今年7月，燕郊所在的河北廊坊市65個(gè)在售項(xiàng)目合計(jì)成交僅500套左右，環(huán)比6月下滑超過(guò)2成，同比去年7月份下滑5成左右，成交均價(jià)在1.1萬(wàn)元/平方米左右。

“燕郊接近200個(gè)小區(qū)，現(xiàn)在每個(gè)月二手房成交600-900套，平均每個(gè)小區(qū)能出3-4套，2016年最高峰的時(shí)候一個(gè)小區(qū)每個(gè)月至少能賣(mài)出去100套?！鄙鲜鲅嘟嫉亩址恐薪榻榻B。

大約2000公里外的惠州樓市，冬天來(lái)得稍晚一些。

據(jù)深圳樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)，2020年上半年，惠州新房成交創(chuàng)造了兩年半間的最低點(diǎn)，其中大亞灣下降最為劇烈。

2021年8月，惠州開(kāi)始對(duì)重點(diǎn)片區(qū)的非本市人員進(jìn)行限購(gòu)，樓市被進(jìn)一步往下拖拽。

Fannie2015年入手的惠州碧桂園十里銀灘，就位于大亞灣。當(dāng)時(shí)她入手的價(jià)格是9000元/平方米，如今掛牌價(jià)約6000元/平方米。

十里銀灘是惠州非常著名的樓盤(pán)，占地3000多畝。項(xiàng)目自2011年開(kāi)盤(pán)以來(lái)，曾經(jīng)多次蟬聯(lián)深惠灣區(qū)樓盤(pán)銷(xiāo)冠，業(yè)主超過(guò)15萬(wàn)。

它南面臨海，北面靠山，主打度假概念。但沉迷“搞錢(qián)”的深圳人，并沒(méi)有多少時(shí)間度假，更少有人自住，房子就逐漸變成雞肋。

“惠州現(xiàn)在好賣(mài)的還是真正的臨深片區(qū)和惠州市區(qū)，海邊的房子很不好賣(mài)?！被葜菀幻?dāng)?shù)囟址恐薪楦嬖V《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》。

根據(jù)wind的數(shù)據(jù)，今年上半年惠州新房交易同比下降62.1%。半年度環(huán)比則連續(xù)下行，上半年環(huán)比去年下半年下降41.09%，去年下半年環(huán)比去年上半年下降35.6%，去年上半年環(huán)比2020年下半年下降29.1%。

2021年全年新房交易量和2022年上半年的交易量均創(chuàng)下2009年以來(lái)新低。

“依仗外需，特別是深圳投資客，惠州樓市的彈性很大。當(dāng)樓市出現(xiàn)大幅度下行時(shí)，對(duì)各方的影響非常大，適當(dāng)調(diào)整政策，目的就在于保持樓市穩(wěn)定?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為。

事實(shí)上，惠州今年已二度松綁樓市。今年4月30日，惠州取消大亞灣區(qū)以及惠陽(yáng)區(qū)兩個(gè)臨深區(qū)域的限購(gòu)政策，再次恢復(fù)無(wú)論惠州戶(hù)籍還是非惠州戶(hù)籍一律不限購(gòu)的購(gòu)房政策。

至于后市如何走，李宇嘉預(yù)測(cè)：“只有深圳樓市好轉(zhuǎn)了，深圳常住人口買(mǎi)房預(yù)期提振了，需求回升了，才會(huì)在3-6個(gè)月左右外溢到惠州。目前，深圳市場(chǎng)整體仍處在低迷態(tài)勢(shì)，即便政策再紓困，都不可能迅速好轉(zhuǎn)起來(lái)?！?/p>

好在惠州的本地客正在崛起。

深圳樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，從2019年至2022年上半年，本地客的購(gòu)房比例從18%上漲至29%。

至于燕郊，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為：“限購(gòu)政策的放松，肯定會(huì)帶來(lái)一些熱度，燕郊等環(huán)京樓市有望見(jiàn)底，但限購(gòu)政策并不能徹底扭轉(zhuǎn)燕郊市場(chǎng)頹勢(shì)，核心還要看檢查站帶來(lái)的通勤問(wèn)題和信貸?！?/p>

即便如此，也還有“逆行者”。冰冰告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》，如今她在北京也有房產(chǎn)，但沒(méi)有想過(guò)離開(kāi)燕郊，“孩子已經(jīng)在燕郊上學(xué)，在學(xué)校適應(yīng)得很好，燕郊開(kāi)車(chē)30分鐘就可以到北京市區(qū)，我可以住在北京，但還是會(huì)把燕郊當(dāng)家?！?/p>

一名在燕郊租房?jī)赡辍⒃诒本┥习嗟馁?gòu)房者告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》：“孩子過(guò)幾年要上小學(xué)，始終得買(mǎi)套房，我覺(jué)得燕郊現(xiàn)在的價(jià)格，是時(shí)候可以入手了?！?/p>

巔峰時(shí)期，燕郊也好，惠州也罷，特大城市周邊的“衛(wèi)星城們”時(shí)常鑼鼓喧天，鞭炮齊鳴，銷(xiāo)售的喜報(bào)和一次次創(chuàng)新高的數(shù)字，仿佛就在昨天。

當(dāng)時(shí)不少人都揚(yáng)言，紀(jì)錄就是用來(lái)打破的。但細(xì)算起來(lái)，好像有很久，沒(méi)人放這種“衛(wèi)星”了。