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很多購房者擔憂，目前的提前還貸政策是否會改變。

文｜《中國企業(yè)家》記者 譚麗平

編輯｜米娜

頭圖來源｜視覺中國

“今年1月之前，我手機上的銀行APP里，房貸按揭業(yè)務(wù)是有提前還款入口的，當時我提前還了6萬元左右。到了今年7月份，我準備再次提前還款時，發(fā)現(xiàn)還款入口在沒有通知的情況下突然消失了?！睆堒娤颉吨袊髽I(yè)家》表示。

提前還貸潮來襲，但對于一部分想提前還貸的人而言，這一過程卻并不容易。

張軍在2020年7月以約5.2％的年化利率購買了首套房。在上海今年的疫情中，張軍被封了3個月，也開始有了提前還貸的想法。今年1月，他通過該銀行APP的“預(yù)約還款”入口，順利完成了首次提前還款。未料，待第二次準備還款時，卻發(fā)現(xiàn)APP上提前還貸的入口消失了。

來源：受訪者

銀行客戶經(jīng)理首次對此的回復(fù)稱：APP上本來就不能提前還款。疫情嚴重時特意開了一個口子，現(xiàn)在已經(jīng)恢復(fù)正常了。“現(xiàn)在需要提前還款的話，必須要到本地才能還。下次什么時候能開，目前還不知道?！?/p>

但張軍對比了自己和朋友的手機上該APP里的情況發(fā)現(xiàn)，朋友是有提前還貸的入口的。于是，他多次找到銀行客戶經(jīng)理溝通，得到的回復(fù)是“據(jù)省行反饋：目前確實由于系統(tǒng)原因，不能實現(xiàn)APP預(yù)約入口全打開，你如果需要提前還款可以隨時聯(lián)系我，我?guī)湍愀愣ā薄?/p>

對這個回復(fù)，他選擇了拒絕。張軍如今身在外地，他的訴求是希望在APP上擁有入口?！叭绻看翁崆斑€款都要微信和他們溝通，那么他們就把握了主動權(quán)，可能未來要提前還，還需要繼續(xù)找各種理由”，張軍準備，將預(yù)計還款的錢另作他用。

據(jù)《北京青年報》報道，今年以來，北京多家分行提前還貸增加20%，線下網(wǎng)點單月還款金額比相同時期的還款金額多出一倍。多地銀行分行也紛紛表示，這個時候的提前還貸量比往年增加了20%。但很多人發(fā)現(xiàn)，在具體提前還貸過程中，遇到的各種問題卻并不少見。

單丹稱，她首次申請?zhí)崆斑€貸時，也未獲通過?！吧暾?、審批完之后就是等待扣款日扣款，但最后被告知在扣款日前一天需要點一個確認的按鈕，當時工作人員稱已經(jīng)打過電話，但事實上我確認沒有收到來電?！?/p>

單丹認為，在提前還貸的流程上，銀行告知提醒不夠主動和清晰，導(dǎo)致第一次還貸申請因為沒有點一個確認的步驟而被撤銷。之后，她通過投訴，并重新提交后，在折騰一番后，終于提前還了貸款。

在社交網(wǎng)絡(luò)上，不少購房者在提前還貸過程中都或多或少遇到各種問題。比如，有人計劃提前還26萬元本金，被銀行告知需繳納3700元違約金；有人被告知需提前一個月預(yù)約；有人則被通知一年只能提前還款一次；還有人告訴記者，“銀行說到了年底就沒有提前還貸的名額了，要提前還，就要在12月之前申請還?！?/p>

在不少人看來，提前還貸對銀行而言，等于提前收回了現(xiàn)金，資金的回報率降低了，因此銀行會想方設(shè)法阻止提前還貸。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣對《中國企業(yè)家》表示，銀行獲利的一個主要渠道就是貸款利息，而房貸又是其中一個很重要的渠道。當提前還款出現(xiàn)時，對于一些貸款客戶，銀行收回的本息會受到影響，銀行收入會有所降低，這是一些銀行不愿意看到的。

8月1日，交通銀行發(fā)布公告稱，從今年11月起，該行將調(diào)整個人按揭類貸款、個人線上抵押貸（消費）提前還款補償金收費標準。收取費用具體以貸款合同中約定為準，補償金比例為提前還款本金金額的1%。此消息一經(jīng)傳出，引發(fā)廣大網(wǎng)友的熱議。到了第二天，該公告被發(fā)現(xiàn)已被撤下。

對此，一位銀行業(yè)內(nèi)人士向《中國企業(yè)家》指出，監(jiān)管層是禁止銀行出現(xiàn)任何阻礙提前還貸的行為的。交通銀行的公告被撤，就是前車之鑒。在這個當口上，目前應(yīng)該很少有銀行敢頂風(fēng)作案。如果真的出現(xiàn)提前還貸遇阻的情況，大概率是個別銀行的分行支行，或者個別業(yè)務(wù)經(jīng)理的行為，抑或是工作中出現(xiàn)了問題，可以向銀行客服或銀保監(jiān)會進行申訴。

“坎坷”還貸路

有了閑錢后，單丹第一時間將錢拿去提前還了房貸。

她是一名老“房奴”。11年前，單丹在重慶買了首套房，當時，在工商銀行貸了41萬元，年化利率達4.75%。之后，每月2679.41元的房貸，就成了她的固定支出。

“已經(jīng)很難找到比房貸利率更高的理財產(chǎn)品了?！?/strong>單丹坦言，這是她選擇提前還貸的主要原因。單丹是一個理財達人，過去5年，她會首選將閑錢投入基金、銀行理財產(chǎn)品、信托等。但近幾年，行情不好，她所購買的基金整體虧損了約30%，銀行的一些理財產(chǎn)品偶爾年化收益能達到百分之四點幾，信托的固定收益率則低至3.5％。

此外，她起初貸款時選擇了“等額本息”的方式進行還款，這種還款方式導(dǎo)致前期還款的金額很大一部分是先還了利息。還了11年，單丹只還了9萬元本金，剩下23萬元都是還的利息。于是，今年7月，她選擇賣了一些基金，一次性還清了剩余的32萬元本金。

來源：受訪者

今年以來，像單丹這樣選擇提前還房貸的人越來越多。在小紅書、豆瓣等社交平臺上，不少博主都分享了自己提前還貸的經(jīng)驗，“提前還了30萬，銀行割不動我的韭菜了”。也有人尋求還貸的方法，“提前還房貸，縮短年限和減少月供哪個更好”“提前還貸，到底什么時候最劃算”。

其中，也有不少帖子談到提前還貸之路的“波折”。比如，不同銀行收取違約金/補償金的標準并不相同，從0到一個月到數(shù)月的利息不等，銀行審核周期也有很大差別，有的銀行需要審核1~2個月左右的時間，此外，還有銀行默默取消了APP上“提前還貸”的入口。

據(jù)新華日報報道，8月16日，在江蘇銀保監(jiān)局上線的《政風(fēng)熱線》直播節(jié)目中，無錫市民劉先生反映，他在上海銀行無錫分行辦理提前還貸業(yè)務(wù)時，卻需要近2個月的審批流程。最后，江蘇銀保監(jiān)局現(xiàn)場督辦上海銀行，解決了該筆提前還貸難的問題。

一位湖北某銀行職員告訴《中國企業(yè)家》，他所在的支行，提前還貸無需預(yù)約，只需去個貸部門開具提前結(jié)清貸款申請書，經(jīng)過個貸部門的經(jīng)辦人和負責(zé)人雙人簽字便可繼續(xù)辦理。據(jù)他所知，湖北各支行整體政策應(yīng)該是相同的。

被問及是否存在阻礙提前還貸的可能，上述人士稱，“有的分行可能個人貸款上面有任務(wù)壓著，放出去的貸款要維持在一定的水平基數(shù)，所以不排除存在阻礙提前還款的可能”。

此外，交通銀行發(fā)布提前還貸需收1%的補償金的公告后，也引發(fā)了一些購房者的擔憂，擔心其他銀行也會跟進。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，交行公告遭遇“一日游”背后，也說明當前提前還款的人正快速增加。一位銀行業(yè)內(nèi)人士則告訴《中國企業(yè)家》，公告很快被撤下，也說明了監(jiān)管層面的態(tài)度，對于目前的提前還貸政策是否會改變，購房者暫時無需過分擔憂。

另外，王玉臣指出，提前還貸可以收取補償金，這方面沒有專門的法律規(guī)定。當沒有法律依據(jù)支持時，就需要看雙方的協(xié)議約定，以協(xié)議約定為準。如果既沒有法律規(guī)定，又沒有相關(guān)的協(xié)議約定，則銀行就無權(quán)單方要求收取補償金。

對于一些網(wǎng)友遇到的有的銀行收取違約金的情況，王玉臣也表示，如果購房人想提前還貸，需要和貸款銀行充分溝通，而且一定看清楚合同。

而對于購房者而言，更需要關(guān)心的，是如何算好還貸這道算術(shù)題。

“買理財不如提前還貸”

喬芯是在今年1月開始考慮提前還貸的。

1989年出生的她，一直都過著月光的生活，結(jié)婚兩年都未能存下錢。因為疫情導(dǎo)致收入不穩(wěn)定，她開始反思自己的消費問題，并于2021年10月開始記賬。

今年年初，喬芯盯上了提前還房貸。當時，她買的房子剩余貸款59.8萬元，利率4.9%，還需要還26年。如果按照原來的還款方式，每月需還3400元，總利息超46萬元，如果提前還15萬元，并把貸款年限縮短到15年，利息便只需18萬元。如果進一步把還款方式從等額本息改為等額本金，同樣15年，雖然每個月房貸增加了一千多，但利息少了2萬元，并且方便后期提前還款。

一方面，身為理財小白的喬芯認為，自己想靠理財跑贏年化4.9％的利率有點難；另一方面，她也想盡早還完貸款。但由于銀行并不支持縮短還貸年限，于是，喬芯選擇提前還貸。

來源：視覺中國

今年以來，不少年輕人都加入了提前還貸的大軍。在小紅書上，“提前還貸”的話題有5000+篇的筆記，此外，提前還貸計算器、提前還貸違約金、提前還貸流程、提前還貸利息怎么算等，都是討論度極高的熱門話題。

《中國企業(yè)家》發(fā)現(xiàn)，“手上有余錢、找不到更好的投資渠道”“目前理財收益率不及房貸利率”“想提前結(jié)束還款或減輕還款壓力”“不想為銀行打工”等，是大家目前提前還房貸的主要原因。

比如，二喵記錄了自己還貸的心路歷程——“首套房5.98%利率，月供3600元左右，其中每月還的本金只有600元左右，利息卻占了近3000元。買房快4年，得知才還了3萬本金，一口老血差點沒噴出來?！苯衲?月，她選擇以“縮短年限”的方式（從30年縮短到10年），提前還了一部分貸款，“總利息一下少了50萬元”。

中泰證券首席經(jīng)濟學(xué)家李迅雷在近期的采訪中也談到，提前還房貸的現(xiàn)象其實也反映了大家找不到更好的投資標的，再加上購房時的房貸利率較高。在目前的情況下，提前還貸是一個合理的決策，絕不能說是錯誤的判斷。

從整體的住房貸款數(shù)據(jù)上看，今年的住房貸款也有所下降。

今年5月13日，中國人民銀行公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份人民幣貸款增加6454億元，同比少增8231億元。這一單月新增人民幣貸款規(guī)模創(chuàng)下了2018年以來的新低。

具體來看，相比企業(yè)貸款，住戶部門貸款在4月縮水尤為明顯，出現(xiàn)了負增長。央行數(shù)據(jù)顯示，4月住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，4月住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。

王玉臣認為，出現(xiàn)提前還貸的情況往往意味著房價上漲已經(jīng)跑不贏房貸利率了。從實際情況來看，也確實如此。今年雖然還有少部分城市的房價還在上漲，但很多城市的房價不僅沒有上漲，還在下降，大家對樓市的信心普遍降低。對于一些購房人而言，還不如直接籌款還清。

在提前還貸的熱潮之下，到底需不需要提前還貸，則需要更多理性的聲音。在提前還款方式上，當前也有“縮短年限”和“減少月供”兩種選擇，對于不同人而言，需求也不盡相同。

王玉臣提醒，一定要注意，不是所有的房貸提前還貸都會降低還款本息總額，一定要先核算清楚，“有的貸款當還到一定程度時候，提前還和按期還可能區(qū)別不大”。

是否提前還貸，始終是一道復(fù)雜的算術(shù)題。

（文中張軍、單丹、喬芯為化名）