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停牌74個(gè)交易日之后，這家粵系房企，復(fù)牌了。

今年，因年報(bào)“難產(chǎn)”，有14家中資房企集體停牌，龍光成功復(fù)牌。

昨晚，龍光集團(tuán)發(fā)布重磅公告，公布2021年度業(yè)績(jī)，達(dá)成復(fù)牌指引，股票于今日恢復(fù)交易買(mǎi)賣。

不管怎么說(shuō)，復(fù)牌是對(duì)投資者負(fù)責(zé)任，直面資本市場(chǎng)的檢驗(yàn)。

今年，政策層面給地產(chǎn)派了很多“糖”，松調(diào)控、大降息，但還沒(méi)讓樓市嗨起來(lái)。

眼睜睜地看著地產(chǎn)變成“地慘”，氣氛已經(jīng)烘托到這里了，還差什么？

還欠一個(gè)確定性。

買(mǎi)股票和買(mǎi)房都是同樣的投資邏輯，無(wú)非是看好它未來(lái)的確定性，但現(xiàn)在房企還存在一個(gè)不確定性：如何解決到期債務(wù)和資產(chǎn)貶值的問(wèn)題。

在股市里，我們常用一個(gè)詞——利空出盡，如今，地產(chǎn)的“利空”都出完了嗎？

龍光的復(fù)牌，可以算是一個(gè)標(biāo)志性事件！

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誰(shuí)能最先爬出流動(dòng)性困難，誰(shuí)才能擁有話語(yǔ)權(quán)。

怎么爬？觀察了這么多家房企對(duì)到期債務(wù)的態(tài)度，終于看出了點(diǎn)貓膩。

下半年

房企到期債務(wù)3100億！

業(yè)績(jī)決定房企的未來(lái)，而債務(wù)，則決定一家房企有沒(méi)有明天。

如果連存活都難，就更別談利潤(rùn)和未來(lái)了，那都是浮云。

當(dāng)2022年還剩下三分之一的時(shí)間，不禁要問(wèn)一句，房企下半年到期債務(wù)還有多少？

先對(duì)過(guò)去的這半年，房企的債務(wù)情況做個(gè)簡(jiǎn)單回顧：

1.三道紅線全踩的房企數(shù)量，從2020年的2家增加到2021年的10家（甚至更多）；

2.截至2021年末，67家頭部上市房企的有息負(fù)債合計(jì)56808億元，按6個(gè)點(diǎn)計(jì)算，每年利息高達(dá)3400億；

3.到目前為止，（不完全統(tǒng)計(jì)）正式宣告?zhèn)鶆?wù)違約的房企有32家，超20家房企就旗下的30多筆債券進(jìn)行展期。

4.2022上半年，房企到期債券規(guī)模3417億元；下半年，房企到期債券規(guī)模3102億元。

今年償債巔峰的7月可算是熬過(guò)去了，接下來(lái)的8-12月，房企依舊不能松一口氣。

其中10月是下半年到期債券的“小高峰”，但四季度房企債券到期規(guī)模處于全年低位。

房企資金來(lái)源有三，一是經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，這個(gè)來(lái)錢(qián)渠道從去年開(kāi)始降速，且變得不穩(wěn)定、不可靠；

二是投資性現(xiàn)金流，疫情之后資產(chǎn)減值損失，投資不虧已經(jīng)很難得；剩下最后一個(gè)渠道，是融資性現(xiàn)金流。

上半年，房企債券到期的規(guī)模將近3500億，而發(fā)行境內(nèi)外債券的規(guī)模只有2068億元（CRIC數(shù)據(jù)），說(shuō)明融資也難，資金缺口1500億，借新（債）還舊（債）的方式很難延續(xù)。

不過(guò)，最黑暗的時(shí)刻，不就在黎明破曉前？

別讓債務(wù)“爛尾”

到這個(gè)時(shí)候，其實(shí)沒(méi)必要“妖魔化”房企了。

拿個(gè)人來(lái)比喻，如果你突然失去工作和收入，或者原本30年的房貸，讓你今年就得還完，個(gè)人財(cái)務(wù)也很容易爆雷。

這時(shí)候個(gè)人能怎么辦？

有人會(huì)選擇成為老賴，茍活于世。

有人會(huì)選擇努力一把，讓銀行給點(diǎn)時(shí)間，緩一緩。

開(kāi)發(fā)商可選的無(wú)非只有三個(gè)，還債、違約（不還）以及展期。

即便有想還債的心，但也沒(méi)那個(gè)錢(qián)；違約，對(duì)行業(yè)信用的影響過(guò)于惡劣；對(duì)于大部分的民企而言，展期成了唯一的選擇。

換一種說(shuō)法，展期，其實(shí)是以時(shí)間換空間的做法。

我們看到，今年就債務(wù)進(jìn)行展期的上市房企已經(jīng)超過(guò)20家。

舉個(gè)例子，富力的10筆美元債展期，為亞洲房企最大債務(wù)重組案例，某種程度上，給了地產(chǎn)美元債復(fù)蘇的信心。

對(duì)比其他房企的債券展期，多數(shù)為1年以內(nèi)，而富力的這10筆美元債整體展期時(shí)長(zhǎng)較長(zhǎng)，為3-4年，也給了房企足夠的喘息時(shí)間。

并且，富力的10筆美元債中，利率從最高的一筆12.375%下修至6.5%，降低了償債成本。

另外，華南城的5只美元債展期為1-2年，利率整體也下降至9%。

不論是時(shí)間成本還是償債成本，債券展期能緩解當(dāng)下房企資金的流動(dòng)性，爭(zhēng)取更多發(fā)展空間。

企業(yè)活下去了，才能繼續(xù)維持經(jīng)營(yíng)，創(chuàng)收創(chuàng)利償還債務(wù)。

目前來(lái)看，和去年相比，房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策和金融環(huán)境，都已經(jīng)有了很大改善。

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尋求平衡

整體盤(pán)活債務(wù)

從上述這點(diǎn)來(lái)看，展期的負(fù)債其實(shí)在某種程度“變好”了，我們指的這個(gè)“好”，是對(duì)于陷入流動(dòng)性危機(jī)的企業(yè)而言。

改變房企高負(fù)債的現(xiàn)狀，就需要更多智慧和謀略。

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我們發(fā)現(xiàn)，龍光集團(tuán)近期在公告中稱，主動(dòng)停付5筆美元債的利息。

就在昨天晚上，龍光集團(tuán)在公告中進(jìn)一步透露，目前已經(jīng)完成12筆公開(kāi)市場(chǎng)債券的展期工作。

能展期，說(shuō)明企業(yè)還是具有一定的說(shuō)服力。

投資人是最不希望債務(wù)爛尾的。據(jù)悉，龍光已與100多個(gè)境外投資人建立了良好的溝通機(jī)制。

龍光稱，與投資人溝通進(jìn)展順利，他們也表示愿意支持其繼續(xù)保持經(jīng)營(yíng)持續(xù)和穩(wěn)定。

以前在地產(chǎn)圈，對(duì)于龍光多少有耳聞。

事實(shí)上，龍光資產(chǎn)不差。但迫于下行市場(chǎng)，其表示主動(dòng)對(duì)境外債務(wù)進(jìn)行管理，并表示將盡快提交一套境外債務(wù)管理方案。

主動(dòng)出擊總好過(guò)被動(dòng)違約。

龍光提出要主動(dòng)管理債務(wù)，暫付境外債的本息，整體考慮境外債的管理和兌付，目的有兩個(gè)。

一方面，是公平對(duì)待所有境外投資人，另一方面，則是從整體上通盤(pán)考慮債務(wù)和資金的壓力，強(qiáng)化現(xiàn)金流管理，保證財(cái)務(wù)穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。

目前，龍光已委任海通國(guó)際為財(cái)務(wù)顧問(wèn)，評(píng)估公司資本結(jié)構(gòu)，并探討所有可行的整體債務(wù)管理方案，與投資人保持良好溝通。

近期，龍光還完成一筆境外銀團(tuán)貸款展期，獲得全體銀團(tuán)成員的全力支持，愿意與公司共度難關(guān)。

假設(shè)用時(shí)間管理的四象限法則來(lái)看，原則上“保交樓”、賣房去庫(kù)存、以及“償還債務(wù)”這些事都很重要。

但保交樓和賣房的重要性優(yōu)先于償債，企業(yè)能恢復(fù)正常運(yùn)營(yíng)，最終償還債務(wù)的可能性才更大。

債務(wù)展期傳遞出積極信號(hào)，意味著，房企從資金緊張的陰霾中走出來(lái)的概率又大了一點(diǎn)。

債務(wù)到期，既考驗(yàn)房企，也考驗(yàn)投資人。

龍光在積極化債的同時(shí)，今年前7月的地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)也是馬不停蹄，據(jù)悉，龍光完成項(xiàng)目交付近2.7萬(wàn)套，合約交付率達(dá)到100％。

為了加快銷售回款，龍光還采取多項(xiàng)措施，上半年減少拿地支出，管控行政成本及資本開(kāi)支等，著力保施工和保交樓，在債務(wù)管理和穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)之間實(shí)現(xiàn)平衡。

房企“利空出盡”，會(huì)不會(huì)等到“云開(kāi)霧散”的那一天？

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