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2023-01-31
信心之戰(zhàn)：凈利王砸600億拿地
更新時間：2022-08-26 07:08:09作者：佚名
華為創(chuàng)始人任正非口中的寒氣，地產業(yè)已經提前一年感受到了。現(xiàn)在，即便連最優(yōu)秀的央企地產商、凈利王中海地產，都出現(xiàn)了凈利潤下滑。
中海已經是表現(xiàn)最好的了。在這個中報季里，超60家房企出現(xiàn)虧損，金額達十幾億、幾十億，是房地產歷史上從未有過的情形。
不過對中海這家經過大風大浪的房企而言，穩(wěn)健經營、穿越周期的理念，早已刻在骨子里。面對行業(yè)艱難的狀況，他們更多展現(xiàn)出了信心，既有對自家公司的信心，也有對行業(yè)未來的信心。
上半年，中海砸600億買地、并購，用真金白銀展示了對房地產行業(yè)的信心。在8月24日的業(yè)績會上，中國海外發(fā)展董事局主席顏建國拋出了自己對行業(yè)的最新判斷：短期承壓，長期樂觀，房地產的下半場仍然會是10萬億級的市場。
資本市場也對中海傳遞的樂觀給予正面反饋，8月24日當天，中海財報發(fā)布后股價從-2.87%逐步拉升，至收盤收漲1.54%，并且在8月25日收漲4.8%。
穩(wěn)住
上半年，中海實現(xiàn)營收1037.9億元，歸母凈利潤為167.4億元，相比去年同期的營收1078.8億元、歸母凈利潤約為207.8億元，出現(xiàn)了明顯下滑。在一直讓中海引以為傲的凈利潤率上，上半年也從去年同期的19.3%，下滑至16.1%。
凈利潤下滑的背后，是中海這樣的好學生，在行業(yè)低潮期里，壓力也不小。
不過通過全方位精細化管理，中海的利潤率依然保持在行業(yè)領先水平，凈利潤大概率仍將蟬聯(lián)行業(yè)第一，之前，銷售冠軍碧桂園發(fā)布盈利預警，預計上半年凈利潤僅有2-10億。
中國海外發(fā)展副總裁郭光輝表示，中海的融資成本、管理費用和行銷費用低，這些都會增厚利潤。
與此同時，中海的“三道紅線”指標依然優(yōu)秀。上半年中海剔除預收賬款后資產負債率為54.58%，凈負債率為38.96%，現(xiàn)金短債比為2.41，繼續(xù)穩(wěn)健地保持在“綠檔”水平。
更厲害的是，其加權平均融資成本為3.44%，較2021年底的3.55%進一步降低。報告期內手持現(xiàn)金1253.2億元，占總資產比例的13.9%。這使得中海比其他玩家有更足的底氣，能夠抵御眼下行業(yè)里的寒氣。
在報告期內，中海在主流城市的市場份額也在持續(xù)提升。在北京、上海、廣州和深圳等一線城市，以及香港市場的合約銷售額，占整體銷售額的36.8%。在其聚焦的重點城市里，有29個城市處于當?shù)厥袌龅那叭?/p>
上半年，中海實現(xiàn)合約銷售額約為人民幣1385億元，銷售排名上升至行業(yè)第四。雖然銷售額同比下滑33.2%，但較TOP10房企同比下降45.5%，表現(xiàn)出一定的韌性。
顏建國表示，上半年中海繼續(xù)抓住土地市場競爭強度降低的機遇，持續(xù)投入資源，進一步強化中海在主流城市的競爭優(yōu)勢，大幅提升主流城市的市場份額。
今年上半年，中海在公開市場購地耗資531億元，新增貨值達到1082億元。并且，在廣州、上海、成都等城市，中海耗資106.6億元，并購了相關合作項目股權。
中海方面表示，當前市場中，雖然并購的機會不少，但中海新增土儲更多的還是來自公開市場。
中國海外發(fā)展行政總裁張智超解釋稱，在投資策略上，中海會聚焦主流城市、主流地段和主流產品。到目前為止，中海篩選了400-500個項目，每周都會在集團層面上進行研判，但目前符合“三個主流”的項目相對較少。
接下來，張智超補充稱，中海會保持比較進取的姿態(tài)尋找項目。目前也在和一些金融機構、資產管理公司接觸，有些地方平臺手頭也有一些好項目可以合作。
顏建國表示，未來幾個月，中海會保持積極姿態(tài)，全面撒網，希望有更好的項目能夠進來。
信心
雖然中海上半年業(yè)績表現(xiàn)還不錯，但凈利潤和銷售額的下滑，也仍然是這家優(yōu)質房企歷史上極少出現(xiàn)過的，當前的市場，危機重重。
顏建國認為，短期市場的走勢，主要取決于兩方面：一是“出險房企”遇到困難的解決進度，二是宏觀經濟的整體走勢。
出險房企的問題，近期已有很多樂觀的跡象。從中央到地方，從政府部門到企業(yè)主體，都重組過半，中南建設也先后獲得國家級、地方AMC的馳援；一些城市也陸續(xù)出臺紓困基金，保交樓、緩解房企流動性壓力。
中國經濟的韌性則讓顏建國相信，在宏觀經濟企穩(wěn)回升后，會推動房地產市場健康發(fā)展。
經歷過1997年亞洲金融風暴的中海，深刻理解“敬畏市場”的極端重要性，但也深知危中有機，在別人恐懼時，往往有更多的機會。
這讓中海在保持謹慎的同時，又顯得異常進取。
顏建國表示，在短期市場承壓的情況下，中海購地金額和新增貨值在全行業(yè)名列前茅，用投資表達了對未來的信心。
就長期市場來看，他判斷，以去年7月份開始的市場急速下滑為標志，已然進入了下半場。目前正處于上下半場的轉換期。
轉換需要一段時間，行業(yè)出清的過程，復雜且慘烈。但等到行業(yè)重整完了，進入下半場，市場里的玩家、行業(yè)利潤率都會進入一個相對穩(wěn)定的階段，達到另外一個平衡。
下半場里，市場總量將下行，但仍將會是一個巨大的市場。包括城市化率進一步提升、約3億新市民的住房需求、超大城市與特大城市的人口聚集效應及改善需求、以及住房折舊與新建的動態(tài)平衡等。
顏建國認為，接下來有效需求會繼續(xù)存在，市場空間仍舊巨大。總體上會保持在10萬億左右，是個很龐大、很好的行業(yè)，是一個可以長期堅持的行業(yè)。
只不過在在下半場里，大家的玩法和上半場已經不一樣了。
顏建國認為，下半場房企專業(yè)化程度會越來越高，業(yè)務更加聚焦，過去很多同行在做了多元化探索后，都在回歸主業(yè)。此外，全國性房地產公司會減少，區(qū)域性房企會不斷誕生。
他判斷，房地產下半場將出現(xiàn)“三個分化”趨勢：一是市場分化，一二線和強三線城市將是主戰(zhàn)場；二是行業(yè)分化，行業(yè)集中度將顯著提升；三是企業(yè)分化，行業(yè)容錯率下降，精準管理能力強、產品與服務口碑好的企業(yè)才能在競爭中勝出。
對中海來說，在作為“今天業(yè)務”的住宅開發(fā)上，投資上更加聚焦主流城市，另一方面則是加大投入“明天業(yè)務”的商業(yè)板塊，為物流、養(yǎng)老、供應鏈管理等“后天業(yè)務”儲備能量，積累經驗。
從上半年看，中海商業(yè)項目已然進入加速期，上半年入市7個項目，新增商業(yè)運營建筑面積38萬平方米。下半年則計劃新入市運營項目有10個，預計新增商業(yè)運營面積約71萬平方米。作為供應鏈平臺的領潮上半年市場化業(yè)務合約額也突破了11億元。
中海已創(chuàng)立43年，顏建國將行業(yè)的競爭，比喻成一場沒有終點的長跑競賽。一大批企業(yè)正在退出賽場，剩下的玩家們有的在咬牙堅持，有的在第一梯隊領跑。
顏建國希望，中海能始終身處第一梯隊，持續(xù)領跑。
當然，這場長跑里，萬科、保利、華潤置地、龍湖等玩家，也都摸索出了自己的路。他們都在以各自的姿態(tài)，穿越眼下的寒冬，和中海一并走向未來。