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2023-01-31
18萬每平的“魔幻”學(xué)區(qū)房縮水，一夜沒了200萬！
更新時間：2022-08-26 15:20:42作者：佚名
令家長感到落差的，不只是教育資源，即買了“牛小”的學(xué)區(qū)房卻只能上“渣小”，還有實打?qū)嵉慕疱X投入打了水漂。為“牛小”學(xué)位賭一把的家長們，試圖將學(xué)區(qū)房作為孩子未來發(fā)展的墊腳石，卻沒想到一腳踩在了泡沫上。
作者 | 寶珠
編輯 | 煎尼
來源 | 鹽財經(jīng)（ID：nfc-yancaijing）
未經(jīng)授權(quán)不得二次轉(zhuǎn)載
從今年9月秋季開學(xué)起，北京全市將實行教師輪崗。
對于長期處于房市高位的學(xué)區(qū)房來說，這一政策被視作一記重?fù)簟?/p>
▲新學(xué)期
眾所周知，教師是名校最主要也是最重要的教育資源之一。因此，有人認(rèn)為，一旦教師輪崗，名校則幾乎等同消失，“學(xué)區(qū)房”一詞也將被掃進(jìn)歷史的垃圾堆。
而這不是學(xué)區(qū)房第一次經(jīng)受考驗了。
自2021年開始，全國各地頻頻出臺針對學(xué)區(qū)房的調(diào)控政策，一些溢價極高的知名學(xué)區(qū)，比如北京的德勝、上海的梅園，均出現(xiàn)房價縮水幾百萬的現(xiàn)象。
想要刺破學(xué)區(qū)房房價泡沫，就要顛覆“學(xué)區(qū)房”的概念。
那么，調(diào)控一年后，如今全國頂級學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房們究竟怎么樣了？
▲杭州學(xué)區(qū)房
1.
/ 學(xué)區(qū)房，一夜入秋 /
“雙伍胡同，面積8.7平方米（加5平米自建），價格225萬，片區(qū)：西城大椿天”
“糖房大院胡同，面積15.5平（加8平米自建），價格360萬，片區(qū)：西城什剎海”
2022年8月，一位北京房產(chǎn)中介向鹽財經(jīng)記者發(fā)來了兩則房源資料。
這些面積極小的、單價極高的平房，用最直截了當(dāng)?shù)姆绞叫媪吮本┦形鞒菂^(qū)一個學(xué)位的價值。
“都是為了孩子上學(xué)才會買這種房子，要不誰會買?！敝薪榛貜?fù)鹽財經(jīng)記者。
接著，這位中介還跟了一個“笑哭不得”的表情。
▲電影《學(xué)區(qū)房72小時》
西城區(qū)，可謂是北京的教育高地之一，匯集著北京市乃至全國最好的中小學(xué)教育資源。
這也難怪有人說，西城遍地都是好學(xué)區(qū)。但事實上，那是“外面的人”的說法，在鄙視鏈的頂端內(nèi)亦有鄙視鏈——在西城內(nèi)部，大椿天與什剎海還排不上前列，真正的頂級學(xué)區(qū)，要屬“金德月”。
金德月，是金融街、德勝、月壇三大西城學(xué)區(qū)的縮寫，這里“牛小”“牛中”遍布。
以德勝學(xué)區(qū)為例，德勝學(xué)區(qū)共對應(yīng)5所小學(xué)、8所初中，教育資源均衡，簡單說，沒有差的學(xué)校。
▲德勝學(xué)區(qū)教育資源豐厚
在北京鏈家德外橋店一位中介向鹽財經(jīng)展示一份文件中，西師附與育翔小學(xué)被標(biāo)上了“紅色”，意為“學(xué)校極好”；五路通與實驗二小德勝小區(qū)被“加粗加大”，意為“學(xué)校不錯”；三帆中學(xué)附屬小學(xué)，是德勝學(xué)區(qū)中最弱的小學(xué)，但其學(xué)生有80%的概率直升的中學(xué)，是被標(biāo)紅的北京市三帆中學(xué)。
從前，西城區(qū)實行中學(xué)多校劃片、小學(xué)單校劃片的入學(xué)方式。按照這種“單校劃片”的政策，住在哪個小區(qū)就能入學(xué)對應(yīng)的小學(xué)。
放在過去，只要買到德勝學(xué)區(qū)內(nèi)的房子，基本就等于穩(wěn)握升入“牛小”的入場券了。
因此，我們看到，盡管北京西城區(qū)的房子普遍樓齡極老，但這里的房市沒有因老而衰，人們心甘情愿地為“老破小”一擲千金，為的只是給下一代爭取最好的教育。
▲巔峰時期德勝學(xué)區(qū)房單價22萬/平米，目前大約14.6萬/平米
珍貴的、有限的學(xué)位資源，推動著學(xué)區(qū)房的價位一路水漲船高。
高峰時期，德勝學(xué)區(qū)的二手房年成交量可達(dá)2000套。
甚至德勝學(xué)區(qū)有房子一度突破了20萬每平方米的單價。
只是從去年開始，學(xué)區(qū)房的神話被逐步打破了。
去年4月，北京西城區(qū)教委發(fā)布文件，強(qiáng)調(diào)“多校劃片”的入學(xué)方式，其中最引人注目的一條意見規(guī)定，2020年7月31日后在西城區(qū)購房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭適齡子女申請入小學(xué)時，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。
實行“多校劃片”之后，房產(chǎn)不再對應(yīng)特定的某所學(xué)校，而是對應(yīng)多所學(xué)區(qū)內(nèi)外的學(xué)校。適齡兒童通過報名學(xué)區(qū)，再通過電腦隨機(jī)派位錄取。
德勝學(xué)區(qū)學(xué)位向來緊張，多校劃片實行的第一年，2020年7月31日之后在德勝學(xué)區(qū)購房的家庭子女，全部被調(diào)劑出區(qū)。
這一變化削弱了學(xué)區(qū)房的確定性。
令家長感到落差的，不只是教育資源，即買了“牛小”的學(xué)區(qū)房卻只能上“渣小”，還有實打?qū)嵉慕疱X投入打了水漂。
一位去年6月買入德勝育翔小學(xué)對口學(xué)區(qū)房的家長曾在接受媒體采訪時表示，他的孩子被調(diào)劑到了新街口學(xué)區(qū)的普通小學(xué)，二者學(xué)區(qū)房的單價差，就達(dá)到了7萬每平方米。
為“牛小”學(xué)位賭一把的家長們，試圖將學(xué)區(qū)房作為孩子未來發(fā)展的墊腳石，卻沒想到一腳踩在了泡沫上。
房產(chǎn)與學(xué)校脫鉤，學(xué)區(qū)房價值劇烈縮水，北京一度傳出“學(xué)區(qū)房爆雷”的消息。
隨機(jī)調(diào)劑前后，德勝學(xué)區(qū)內(nèi)的六鋪炕小區(qū)一居室成交價從800多萬降至600多萬，最高跌去近200萬。
有北京房產(chǎn)自媒體統(tǒng)計，去年，西城學(xué)區(qū)房均價均出現(xiàn)下跌的情況，整體跌幅約為20%。
2.
/ 跌了，又漲回去 /
多校劃片是否意味著學(xué)區(qū)房徹底走下神壇？
答案是，未必。
如今距離隨機(jī)調(diào)劑實行過去已有一年，總體來說，北京頂級學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房比起高位有所下降，但自今年以來，又出現(xiàn)了“觸底反彈”。
“德勝這邊的房價還是比較穩(wěn)定的”，上述鏈家房產(chǎn)中介對鹽財經(jīng)表示，“調(diào)劑的第一年，影響比較大，2021年底是最便宜的時候，現(xiàn)在的價格比那時候肯定要高”。
依舊以原對口西師附小學(xué)的六鋪炕小區(qū)為例，鹽財經(jīng)查閱到，在經(jīng)歷了2021年下半年的成交價低谷后，2022年上半年，一居室成交價重新回漲至750萬以上。
▲學(xué)區(qū)樓盤
從成交量看，德勝學(xué)區(qū)的交易市場也沒有進(jìn)入冰封期。根據(jù)鹽財經(jīng)記者所見的中介內(nèi)部資料，2022年7月20日至8月2日期間德勝學(xué)區(qū)內(nèi)共成交二手房12套，6月15日至7月12日期間則成交了14套。
在這些成交房源中，成交價普遍低于掛牌價，下調(diào)幅度在1%到9%不等。
其中，總價最低的為一套780萬元，48.6平方米的一居室；總價最高的為一套1750萬元，110.7平方米的四居室。
在所有成交房源中，最低單價的是11.9萬元每平米；最高單價出現(xiàn)在樓齡較新的小區(qū)陽光麗景，單價為18.3萬元每平米，面積70.45平方米，成交價達(dá) 1289萬，成交周期只有兩天。
▲單價為18.3萬元每平米的陽光麗景小區(qū)（采訪對象供圖）
為何此時仍然選擇購買德勝學(xué)區(qū)房？
中介對鹽財經(jīng)解釋道：“今年再買的客戶，都是有心理預(yù)期的，基本都是小孩2024年后入學(xué)的家庭才考慮的?！?/p>
這是因為學(xué)區(qū)內(nèi)新生學(xué)位缺口越高，被調(diào)劑出區(qū)的概率就越大。根據(jù)北京市衛(wèi)健委公布的數(shù)據(jù)，北京市出生人口自2010年起陡然上升，并于二胎政策開放后的2017年達(dá)到頂峰，從此之后呈下降趨勢。
由此計算，北京小升初入學(xué)的最高峰將出現(xiàn)在2023、2024年。
▲1949-2020年北京市居民出生、死亡變動情況
這意味著，2024年以后，適齡入學(xué)兒童減少，學(xué)區(qū)內(nèi)的孩子就有可能重回德勝。
中介還提及，今年德勝學(xué)區(qū)附近區(qū)域，如什剎海、新街口、展覽路都有漲幅，因此德勝也不可能保持低位。
這便引出了有關(guān)學(xué)區(qū)房政策的“削峰填谷”效應(yīng)——在德勝等頂級學(xué)區(qū)房小幅下跌的同時，其他學(xué)區(qū)的房價表現(xiàn)出了上漲趨勢。
對于家長來說，隨機(jī)調(diào)劑暴露了學(xué)區(qū)房在未來可能會面臨的種種風(fēng)險，“不求上，但求中”，成為了他們的共同選擇“?！敖鸬略隆敝獾膶W(xué)區(qū)，便開始變得搶手。
兩年前，在北京西城區(qū)工作的李先生就聽到了有關(guān)教師輪崗與取消直接派位的風(fēng)聲。
當(dāng)時他正準(zhǔn)備買婚房，“肯定要考慮孩子上學(xué)的問題”，他對鹽財經(jīng)記者表示。
考慮到“取消派位，會利好原本對口學(xué)校不是太好的地區(qū)”， 李先生在西城廣安門外學(xué)區(qū)購入了一套房產(chǎn)。
2020年買入時，李先生所購學(xué)區(qū)房的單價為8.5萬每平方米，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了10萬以上。
3.
/ 教師輪崗有用嗎 /
如果說多校劃片，是將房產(chǎn)與學(xué)區(qū)解綁，那么教師輪崗制度，是從平衡教育資源的角度，擠出學(xué)區(qū)房溢價的泡沫。
今年7月，北京教委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，9月秋季開學(xué)之后，北京市全市將開展教師交流輪崗。消息一出，學(xué)區(qū)房的未來走勢再度受到關(guān)注。
教師輪崗是否真正能影響學(xué)區(qū)房房價，具體還是要看“怎么輪”。
去年，北京已在東城區(qū)、密云區(qū)試點(diǎn)干部教師交流輪崗。輪崗對象包括教師、校長兩類。
其中，公辦學(xué)校的正、副校長，凡是距離退休時間超過5年的，并且在同一所學(xué)校任職滿 6 年的正、副校長，原則上應(yīng)進(jìn)行交流輪崗；公辦學(xué)校的在編在崗教師，凡是距離退休時間超過 5 年，且在同一所學(xué)校連續(xù)工作 6 年及以上的教師，原則上均應(yīng)進(jìn)行交流輪崗。
北京西城區(qū)與朝陽區(qū)的兩位中學(xué)教師共同對鹽財經(jīng)記者表示，目前的輪崗對象為教齡6年以上的教師，并將在集團(tuán)校內(nèi)輪崗。
此前有媒體報道，此次北京市的教師輪崗主要在區(qū)內(nèi)進(jìn)行，輪崗教師占全體教師比重低。因此，教師輪崗對學(xué)區(qū)房的影響有限。
在家長群體中，因教師輪崗掀起的水花，也遠(yuǎn)不如去年的“多校劃片”。
不少家長認(rèn)為，“牛小”并不“牛”在師資，而是“牛”在生源。
各個學(xué)區(qū)被有所區(qū)隔的房價劃出涇渭分明的界限，居住地不僅是一個物理上的標(biāo)識，還暗示著家庭收入的門檻，以及家長對教育的重視程度。
▲劇集《小歡喜》
單從數(shù)據(jù)上看，在試行已有一年的東城區(qū)，尚未能看見輪崗給學(xué)區(qū)房帶來的降溫痕跡。
恰恰相反的是，從2021年6月到2022年6月，東城區(qū)房價整體上漲7.3%，高于北京全市水平。在東城內(nèi)被認(rèn)為水平最弱的天永學(xué)區(qū)，漲幅最高，達(dá)到了11.41%。
李先生認(rèn)為，對于教育資源比較平衡的西城區(qū)來說，教師輪崗影響不大，不過“對于我們學(xué)區(qū)在西城內(nèi)不算很好的來說，不算是壞消息”。
從目前北京樓市的表現(xiàn)來看，學(xué)區(qū)房的價值邏輯在短期內(nèi)不會被顛覆。
樓市評論家鄧志浩認(rèn)為，影響學(xué)區(qū)房走勢的是學(xué)位價值，只要存在教育資源差異，就很難從根本上解決學(xué)區(qū)房問題。
“因為人口多，需求旺盛，大城市的學(xué)區(qū)還是值錢。但是從全國出生率下跌來看，學(xué)位的緊張程度肯定會緩解。”鄧志浩對鹽財經(jīng)記者說。
教育資源不均衡的問題，往往難在一朝一夕間得到解決，教師輪崗的影響，或許不在當(dāng)下的一時變化，而在持久地推進(jìn)，在長遠(yuǎn)的未來。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對鹽財經(jīng)表示，教師輪崗，與教育“雙減”、名校集團(tuán)化辦學(xué)等一攬子措施多措并舉，都有助于學(xué)區(qū)房房市的穩(wěn)步下降，從中能看出國家打擊學(xué)區(qū)房炒作的信心與決心。
房地產(chǎn)去泡沫化勢在必行，學(xué)區(qū)房泡沫應(yīng)該是率先要刺破的一個方向。政策與人口環(huán)境的變化，可一定程度上澆滅人們對學(xué)區(qū)房的熾熱追捧，長期來看，房子與教育終將回歸其本質(zhì)。
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