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2023-01-31
死啃龍湖財報，我發(fā)現(xiàn)了幾個秘密
更新時間：2022-08-27 09:50:19作者：佚名
對了，又到了發(fā)布年中業(yè)績的時候。
往年這個時候，貓姐穿梭在香港的各大酒店，參加各家房企的中期業(yè)績會。
這兩年，大家都低調(diào)了很多，不過，基本的邏輯還是沒變的。
不看財報，但想知道一家房企的業(yè)績表現(xiàn)好不好，怎么辦？
漫畫 說財貓繪
很簡單，看業(yè)績發(fā)布后股價的表現(xiàn)，就行了。畢竟，資本的嗅覺是最敏銳的，錢不會騙人。
看了財報，還是不知道這家房企的業(yè)績表現(xiàn)到底好不好，又該怎么辦？
也很簡單，拿它和行業(yè)的績優(yōu)生比一比，就清楚了。
不久前被惡意“做空”，TOP10房企龍湖，這一次的中期業(yè)績備受關(guān)注。
今天午間，龍湖終于將2022年上半年的中期業(yè)績掛網(wǎng)。
如果你掌握了貓姐所說的上述兩個技巧，你就會發(fā)現(xiàn)：
早交作業(yè)的學生，成績一般都不錯。
來，關(guān)注貓姐，我們接著解剖財報~
?龍湖VS中海，華山論劍？?
先來看看資本市場的表現(xiàn)。
股價走勢圖顯示，龍湖的股價在今日早間高開后，便一路走高。
中午12點15分，龍湖中報剛一掛網(wǎng)，龍湖的股價便迎來了一波明顯的拉升，最高漲超過7個點。
中間雖然有所回落，但尾盤繼續(xù)拉升，全日漲幅達到5.74%，股價報收26.7港元。
僅從股價的表現(xiàn)上來說，龍湖贏了。
我們再拿龍湖跟行業(yè)的績優(yōu)生來比一比。
前兩天，房企“利潤王”中海，也發(fā)布了中期業(yè)績。
貓姐簡單對比了一下兩家的各項數(shù)據(jù)。
銷售額，龍湖是858億元，中海是1385億元，雖然同比都跌了，但算跌得少的。
今年上半年的市場，大家都知道，少跌就算贏。
營收，龍湖是948億，同比增長56.4%；中海是1038億，同比下跌3.79%。
銷售規(guī)模只有中海六成的龍湖，營收卻做到了中海的九成以上。
龍湖的營收增長依然強勁。這當中，除了銷售業(yè)務的結(jié)轉(zhuǎn)依然保持高增長以外，龍湖的投資型業(yè)務和物業(yè)服務業(yè)務，也做出一些貢獻。
2022年上半年，龍湖來自物業(yè)投資和物業(yè)服務及其他業(yè)務的收入，分別是58.63億和74.71億，同比增長超過了20%和35%。
對比之下，中海只有不到30億。
過去十多年，龍湖堅持以每年銷售回款的10%投入商業(yè)物業(yè)。目前，龍湖已開業(yè)的購物中心已超過60個，開業(yè)面積達618萬平方米。
這些都是位于一二線城市核心地段的購物中心，每年貢獻租金超百億元。
現(xiàn)在，嘗到了甜頭。
與此同時，龍湖的空間服務公司“龍湖智創(chuàng)生活”，每年為龍湖貢獻的服務收入，也都已經(jīng)超過百億元。
這些都是名副其實的現(xiàn)金牛！也是龍湖在行業(yè)波動期，營收還能平穩(wěn)過渡，繼續(xù)保持強勁增長的核心“秘鑰”。
再來看看盈利表現(xiàn)。
上半年，龍湖實現(xiàn)凈利潤108.83億元，同比增長7.44%；毛利率21.25%，凈利率11.5%。
同期，中海實現(xiàn)凈利潤175.94億元，同比下跌19.91%；毛利率23.46%，凈利率12.7%。
看到這里，貓姐只想感嘆一句，不容易??！
上半年房地產(chǎn)那么艱難的行情下，龍湖和中海都還能保持20%以上毛利率、10%以上凈利率。
不僅如此，在那么多同行都出現(xiàn)虧損和利潤下滑的情形下，龍湖甚至還保持了利潤的正向增長！
只能說，中海和龍湖，還是有點東西啊！
行業(yè)分化加速，誰能勝出？
事實上，單這樣看還不明顯。如果放大到整個行業(yè)里看，答案會更清晰。
從目前情況來看，有79家A股上市房企，發(fā)布了2022年中期業(yè)績預告或業(yè)績快報。
按盈利與否區(qū)分，有45家房企歸屬上市公司的凈利潤預計虧損，虧損總金額預計超271億元。
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其中，預計有10家房企虧損10億元及以上，如首開股份、泛?？毓傻确科?。而藍光發(fā)展虧損最為嚴重，金額達46億元。
此外，有34家房企預計盈利，其中有21家房企的凈利潤同比下降超50%。
貓姐此前也做過一次房企業(yè)績預告的不完全統(tǒng)計，情況只能捂著眼看。
這些房企在業(yè)績預告中，解釋虧損主要受兩方面影響：
一是受疫情因素影響，市場需求下滑，行業(yè)銷售下挫嚴重，采取以價換量的措施，加劇毛利率下降；
二是行業(yè)信用風險事件頻發(fā)，行業(yè)融資進一步受阻，流動性承壓，同時還受公司債務違約等影響。
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從這個角度上反推，貓姐認為，龍湖和中海在利潤上能夠守住，除了持有物業(yè)的貢獻以外，還要歸功于以下三個核心因素：
①是資產(chǎn)質(zhì)量相對優(yōu)質(zhì)。
這一點，決定了房企在行業(yè)下行期，不必通過大規(guī)模打折來以價換量，毛利率也能穩(wěn)住。
資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，也就不會出現(xiàn)大幅度的存貨跌價準備計提侵蝕利潤的情況。
以龍湖為例。
于 2022年6月30日，龍湖的總土地儲備達到6767萬平方米，土地儲備的平均成本為5206元/平，為當期簽約單價的31.4%。
以此倒推，龍湖的當期售價約為1.66萬元/平。
這是一個不算低的售價，證明龍湖的項目主要集中在核心一二線城市，需求旺盛，售價也相對堅挺，所以不會出現(xiàn)大規(guī)模折價的情況。
②是融資成本相對較低。
在行業(yè)利潤整體下行，甚至許多房企都開始出現(xiàn)虧損的情況下，如果一家房企的融資成本還居高不下，那很可能會被耗死。
而中海作為央企，融資成本長期低于4%。
龍湖今年的整體融資成本，做到了3.99%，可能是民企當中唯一一家融資成本低于4%的房企，平均貸款年限更是達到了6.28年。
龍湖的貸款年限這么長，利率水平還能做到低于4%，可以看出金融機構(gòu)對其整體財務安全性的認可。
③是產(chǎn)品力要牛。
其實任何行業(yè)都是一樣的，在行業(yè)上行期，規(guī)模躍進，量價齊漲，任誰都能渾水摸魚。
但當行業(yè)開始飽和，就到了分化整合、優(yōu)勝劣汰的時候。
作為央企，中海的產(chǎn)品力有口皆碑。
而作為民企，龍湖的產(chǎn)品力也可以說是“靚仔”。
以龍湖在大灣區(qū)的布局為例。
2014年，龍湖首度落子粵港澳大灣區(qū)，其在廣州的首個項目，位于天河區(qū)的龍湖首開天宸原著，就以首次開盤45天，就報收銷售額達到15億元的驚艷業(yè)績，轟動了廣州業(yè)界。
龍湖首開天宸原著（左） 說財貓攝
從2014年進入廣州開始，龍湖在粵港澳大灣區(qū)的版圖逐步擴大，至今已布局了廣州、深圳、香港、佛山、東莞、珠海、惠州、中山、清遠、肇慶、江門等11個城市，共計開發(fā)了38個房地產(chǎn)項目。
8年時間布局38個項目，這在房地產(chǎn)追逐高周轉(zhuǎn)的年代，并不算快。這緣于龍湖選擇了一條非典型路線：每邁出一步，必是精品。
不信，看這個很有意思的成績單：
龍湖首開天宸原著：獲評房地產(chǎn)綜合開發(fā)行業(yè)的最高榮譽 “廣廈獎”以及廣廈獎工程質(zhì)量優(yōu)秀獎、公共配套與物業(yè)服務（公共配套與運營服務）優(yōu)秀獎兩個單項優(yōu)秀獎榮譽；
時代龍湖天著：陸續(xù)斬獲AMP建筑大師獎、第十一屆園冶杯金獎等榮譽，并拿下2021年人和板塊3萬+住宅簽約面積/金額雙冠王、中心區(qū)千萬級以下別墅面積/金額雙冠王；
去年入市的龍湖江與城：榮膺“2021城市影響力樓盤”、“年度熱搜樓盤”等榮譽，并取得從21年6月至今佛山倫教片區(qū)簽約金額/面積/套數(shù)三冠王的銷售佳績；
更重要的是，別忘了，龍湖還有空間服務的加持。
龍湖的購物中心、冠寓和物業(yè)，目前都已經(jīng)是龍湖四大主航道業(yè)務之一。
隨便哪個單拎出去，都是可以單打獨斗的存在。
這三大業(yè)務與住宅業(yè)務聯(lián)動，更可以為業(yè)主提供更多維度的服務以及資源的賦能，也將大大提升龍湖未來在行業(yè)中的產(chǎn)品競爭力。
說了這么多，可以預見，未來的房地產(chǎn)行業(yè)，必定是一個分化更加明顯，優(yōu)勝劣汰進一步加速的階段。
但大浪淘沙，在經(jīng)歷過痛苦轉(zhuǎn)型之后，行業(yè)也一定會出現(xiàn)脫穎而出的蝶變者。
我們靜待這一天的到來。
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