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2023-01-31
挑戰(zhàn)3300億，綠城還在沖規(guī)模，品質卻成“薛定諤”？
更新時間：2022-08-28 15:21:07作者：未知
邁上規(guī)模進擊之路的綠城中國，品質還在嗎？
作者 | 蘇影
編輯丨盧泳志
來源 | 野馬財經
“年初董事會給經營層下達的銷售任務是保底版3100億元，挑戰(zhàn)版3300億元?！?/p>
在8月26日召開的業(yè)績會上，綠城中國（3900.HK）副總裁李駿對全年銷售目標給出了最新回應。
李駿表示，如果市場能在現(xiàn)有基礎上進一步回暖，公司對3300億元還是有信心的。但即便是維持現(xiàn)在情況，綠城也有信心完成保底目標3100億元。
董事會主席張亞東此前曾提到，希望綠城成為“有特長全面發(fā)展的優(yōu)等生”，并定下了2025年6400億元合同額的戰(zhàn)略目標。
業(yè)績會的前一天，8月25日，綠城中國發(fā)布了上半年成績單，營收、利潤雙雙增長。
不過，在房企普遍降速的今天，加速奔跑的綠城品質方面卻逐漸退色，接連被業(yè)主維權的綠城中國還能續(xù)寫往日的故事嗎？
營收、利潤雙增長
綠城中國全年目標的調整是有跡可循的。
2022年上半年，綠城中國取得總合同銷售面積約539萬平方米，同比下降25.55%；總合同銷售金額1128億元，同比下降34.3%，其中包括綠城自投項目銷售額849億元和代建項目279億元的銷售額。
如果以3300億元的年度目標為參考，上半年綠城中國的達成率僅為34.18%。
雖然銷售出現(xiàn)下滑趨勢，但綠城中國依然坐穩(wěn)了前十席位。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2022年1-6月，綠城中國銷售面積在房企中位列第10，銷售額排名第7。
來源：中指研究院數(shù)據(jù)
在上半年多數(shù)房企錄得虧損的狀態(tài)下，綠城中國在經營業(yè)績上也取得了不錯的成績。截至2022年6月底，實現(xiàn)收入647.31億元，同比增長79.1%；凈利潤48.6億元，同比上升24.3%。
具體來看，綠城中國的收入來源主要包括四個方面：物業(yè)銷售、項目管理、設計裝修和持有物業(yè)運營。其中物業(yè)銷售在總營收中占比較高，為93%，另外三項合計占比7%。
綠城中國表示，公司的營收增長主要來源于物業(yè)銷售的增加。2022年上半年，綠城物業(yè)銷售收入為601.83億元，同比增加89.6%。結轉面積為279.33萬平方米，同比增長84.5%。浙江、江蘇、陜西分別在其銷售收入中位列前三。
營收增速近80%，在一眾房企中也是“優(yōu)等生”的成績，例如以穩(wěn)健著稱的龍湖（0960.HK），上半年營收增速則為56.4%。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關榮雪分析，綠城的逆勢盈利意味著在市場深度調整的周期內，穩(wěn)健的經營策略與產值能力是企業(yè)逆勢發(fā)展的強有力支撐，同時也讓市場投資者看到了行業(yè)穩(wěn)步回升的積極行情，有利于提振市場信心。
不過，綠城中國上半年的銷售成本也大幅增加，為534.98億元，較去年的282億元增加89.71%，高于營收增速。
毛利率方面，綠城中國上半年的毛利率為17.4%，相比于去年同期下降4.6個百分點。
來源：綠城中國半年報
綠城中國執(zhí)行總裁耿忠強在業(yè)績會上介紹，上半年公司結轉毛利率下降，主要原因是當前交付結轉的項目，主要是三年前、甚至更早拿的地，當時土地市場競爭比較激烈，毛利率偏低。此外，受宏觀政策和限價影響，整個行業(yè)毛利率也呈下行趨勢，綠城溢價能力和優(yōu)勢未能充分體現(xiàn)。
“現(xiàn)在公司拿地更聚焦在核心城市的核心板塊，上半年獲取地塊情況來看，質量確實更高。從長期來看公司能夠走得更遠?！惫⒅覐娧a充。
半年逆勢拿地逾300億
正如耿忠強所說，上半年綠城中國雖然毛利率有所下滑，但并未停止拿地的腳步。
截至2022年6月底，綠城中國已在8座城市新增20個項目，總建筑面積約313萬平方米，承擔成本為304億元。
在當前“求穩(wěn)”為主調的房地產市場，綠城是少有的逆勢擴張的房企之一，而這與其近幾年追求規(guī)模的打法有關。
綠城中國現(xiàn)任董事會主席張亞東是在2019年7月正式掌權的。在他上任前的2016-2018年，我國房地產曾經歷過一段高速發(fā)展時期，龍湖、新城控股等一眾非千億房企均實現(xiàn)了階級跨越，晉升為2000億梯隊。
在此期間，綠城中國3年僅新增83個項目，銷售額從2016年的1136億元增長至2018年的1564億元，不僅增速較緩，并在2018年從中指研究院前十銷售榜中掉出，位列第17。
進入張亞東時代后，綠城中國開始轉變打法，加速擴張。2019年-2021年，綠城中國三年新增了240個項目，總投入高達2303億元。
同時，綠城中國還在“拿地-開工-開盤-交付”周期方面逐年提速。截至2021年年底，該周期已經達到“4.3-7.3-30.1“個月，同比平均提速約6%。
受益于高周轉的打法，綠城中國在2020年重回前十，并在2021年以3509.4億元的銷售額位列房企第7。
在此期間，綠城中國的債務規(guī)模也逐年走高。2019年-2021年，其總負債分別為2679.37億元、3296.92億元和4133.98億元，資產負債率則一直在79%以上。
來源：wind數(shù)據(jù)
截至2022年中期，綠城中國總資產5280.33億元、總負債4208.71億元，資產負債率79.71%。一年內到期借貸余額為272.4億元，銀行存款及現(xiàn)金632.21億元，扣除132億元的預售監(jiān)管金和49.95億元的抵押銀行存款后，資金尚可以覆蓋短期債務。
對于下半年的拿地計劃，綠城中國行政總裁郭佳峰介紹，“上半年公司拿地基本都在公開市場，相比于收并購項目，公開市場項目質地更好、更容易。下半年預計會繼續(xù)沿用這一方式，在三拍四拍擇機做一些投資。“
關榮雪表示，客觀來看，在當前市場情緒尚未完全好轉的背景下，擴大規(guī)模需要消耗大量資金，對于項目回款進程本就減慢的當下，房企流動性壓力預計會進一步加劇。
值得注意的是，張亞東還給綠城制定了一個2025年戰(zhàn)略目標。要在2025年實現(xiàn)6400億元合同額：房產開發(fā)重資產板塊目標4500億元，房產代建輕資產板塊目標1500億元，新興業(yè)務目標為400億元。
有業(yè)內人士分析，對于綠城中國來說，這種打法是受企業(yè)策略推動所產生的。被稱為“代建第一股”的綠城，重資產開發(fā)和輕資產代建是其營收的主要來源，而擴大規(guī)模對于二者發(fā)展而言均很重要。但可以看到，加速擴張也會帶來一定的風險，債務量逐年走高，也給企業(yè)發(fā)展留下一定隱患。
“品質”故事如何續(xù)寫？
綠城中國1995年創(chuàng)立于杭州，曾是品質房企中的杰出代表。創(chuàng)始人宋衛(wèi)平在2010年曾提出，“全國范圍內造房子比我們好的最多只有一家半家，不可能有兩家三家。”
宋衛(wèi)平的底氣來自于自身對“工匠精神”的堅持，也來自于市場的認可。2009年時，綠城就以513億元的銷售額位列房企第二，排名僅次于萬科。
對于旗下產品，“我寧可為價格解釋一陣子，也不愿意為質量道歉一輩子?！彼涡l(wèi)平曾這樣表示。
但最終追求精品的宋衛(wèi)平還是錯判了市場形勢，高杠桿擴張，最終在流動性面前敗下陣來。隨后2012年-2014年，九龍倉集團、中交集團先后入場，成為白武士。與此同時，宋衛(wèi)平綠城實控人的身份，也隨著中交集團的入駐成為歷史。
綠城進入“后宋衛(wèi)平”時代，高周轉逐漸成為主旋律。2019年時，綠城表示，其從拿地到開工、開盤、歸還股東投入及交付的周期，分別提速10%、12%、2%和7%。截至2021年年底，綠城進一步介紹其該周期已同比平均提速約6%。
但高周轉的同時也伴隨著風險。工程建設是一個循序漸進的過程，挖基坑、做主體、支模、澆筑……直到交付之前，每一步都需要時間成本。而房企在高周轉過程中追求速度、壓縮工期，則埋下不少隱患。
綠城管理（9979.HK）首席執(zhí)行官李軍曾在2018年博鰲房地產論壇上坦言，形勢逼著開發(fā)商進行快周轉、控成本、降標準，房屋質量也越來越差，明后年可能迎來中國房地產行業(yè)投訴和維權高峰期。
李軍的發(fā)言并非空穴來風。同一年，綠城旗下杭州、青島三個項目均因工程質量問題被列入《2017年百強房企工程質量黑榜》，濟南中康綠城百合花園也因混凝土強度不達標出現(xiàn)“膠帶樓房”事件被《濟南時報》追蹤報道。目前，以上項目在開發(fā)商積極整改后均已實現(xiàn)正常交付。
來源：《中國房地產報》
進入2022年，青島即墨綠城玫瑰園、亳州綠城桐華郡、綠城北京明月聽蘭等項目也因房屋漏水、地庫漏水、隱蔽工程施工標準等問題被業(yè)主投訴。
來源：人民網領導留言板
此外，今年7月，因物業(yè)服務降標，上海綠城的業(yè)主們也在呼吁綠城方對園區(qū)綠化進行維護重建。
一邊是規(guī)模，一邊是品質。二者均需要資金支撐，因此對于當下多數(shù)房企而言，實現(xiàn)兩全其美確實是較大的考驗。
“尤其對于綠城而言，大規(guī)模大手筆拿地，勢必會加劇項目建設的資金投入，減配、質量等問題可能隨之出現(xiàn)?！庇袠I(yè)內人士提到。
關榮雪表示，一方面，綠城需要重視市場的口碑，尤其是產品質量和物業(yè)管理等方面；另一方面，持續(xù)鞏固發(fā)展主力重資產（房地產開發(fā)）業(yè)務、做優(yōu)輕資產（房產代建）業(yè)務，強化核心能力建設，釋放輕資產模式價值。
事實上，在2022年的中期報中，綠城中國介紹，集團始終將產品品質視為“一號工程”，確?！白疃a品”持續(xù)發(fā)力，不斷增強核心競爭力。
但如今的綠城中國，還能寫好曾經“宋衛(wèi)平”時代的品質故事嗎？時間會給出答案。
您住過綠城的房子嗎？對于綠城當前的逆勢拿地，您怎么看？歡迎評論區(qū)留言討論。