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本文來源：時代財經(jīng) 作者：羅韜

圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

2016年8月，中國最有影響力之一的企業(yè)家論壇亞布力論壇夏季峰會在中國西安舉行。那一年的論壇主題叫《大歷史中的中國經(jīng)濟》，百度創(chuàng)始人李彥宏、萬科（000002.SZ）創(chuàng)始人王石、分眾傳媒（002027.SZ）創(chuàng)始人江南春、建業(yè)地產(chǎn)（00832.HK）創(chuàng)始人胡葆森、經(jīng)濟學(xué)家張維迎等悉數(shù)參加。

那一年的亞布力論壇，在聚光燈下最受關(guān)注的無疑是王石。彼時，萬科深陷股權(quán)之爭，王石以及萬科管理層的命運依舊前途未卜。

大歷史中的中國經(jīng)濟，讓房地產(chǎn)在這一年站在了整個中國經(jīng)濟歷史的舞臺中央。當(dāng)年末，全國廣義貨幣供應(yīng)量(M2)余額155.0萬億元，比上年末增長11.3%；全年社會融資規(guī)模增量17.8萬億元，比上年多2.4萬億元。同時，全國開啟了一輪“棚改貨幣化安置”，將城市中的“老破小”區(qū)域進(jìn)行拆除，給予拆遷戶現(xiàn)金補貼，讓這些人重新買房。

諸多利好洶涌而至，各類資金也在通過不同渠道變相流入房地產(chǎn)，而中國許多城市房價也在當(dāng)年翻了一番。隨之而來的，是地產(chǎn)商的兇猛擴張，規(guī)模增速甚至達(dá)到100%。

2016年成為中國房地產(chǎn)歷史上最炙熱的一年。

這一年春天，作為一個孩子母親的地產(chǎn)高管李希（化名），隨著公司的總部搬遷，來到了上海。只身前往上海的她，對這個城市充滿好奇和期待，她可能也沒想到，屬于她和她所在公司的黃金時代帷幕，正在悄然拉開。

事后的很多年，無數(shù)地產(chǎn)人回憶起來亦唏噓感慨：“那是中國房地產(chǎn)最好的一年。”

短短七年時間，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的中國房地產(chǎn)，歷經(jīng)了一輪過山車式的發(fā)展。許多當(dāng)年信心滿滿的地產(chǎn)富豪，如今深陷泥潭。

“眼見他起高樓，眼見他樓塌了。”李希在微信上告訴時代財經(jīng)。

野蠻生長

2016年的樓市盛況，從一線城市蔓延到了中國二三四線城市。

當(dāng)年2月，位于上海虹口區(qū)的知名樓盤瑞虹新城一口氣推出了352套總價上千萬的新房，在一天內(nèi)被搶光了，銷售額達(dá)36億元。熱銷的情緒如星星之火呈現(xiàn)燎原之勢，上海內(nèi)環(huán)附近的一套老公房業(yè)主甚至在一天內(nèi)跳價三次，最終報價從430萬元提至500萬元，單日漲價70萬元。

不久之后，市場情緒開始蔓延到中國的二三四線城市。在蘇州，當(dāng)年4月的2天土地拍賣，就收金超過250億元。無論是國企，還是民企，都在不斷刷新地價紀(jì)錄。

2016年8月的一場土地拍賣，將這個故事推向一個高潮。

當(dāng)年，閩系房企新貴融信中國（3301.HK，下稱“融信”）以110.1億元的總價拿下上海靜安地王，溢價率超過139%，根據(jù)當(dāng)時估算，該項目售價需達(dá)15萬元/平方米方能保本。

參與那場史詩級土地拍賣的龍頭企業(yè)諸多，包括仁恒置地、保利地產(chǎn)、華潤+華發(fā)、新城控股、龍湖集團、旭輝、招商蛇口、金茂+中鐵、合景泰富、雅居樂、融創(chuàng)中國、金輝集團、世茂集團、建發(fā)+中糧+首開等。這些企業(yè)中，絕大多數(shù)在規(guī)模和資金實力上，都高于融信。當(dāng)年仁恒置地的公子甚至親自上陣參與土地拍賣，無奈抵不過閩系房企的兇猛。

110億元的土地總價，即便放在今時今日，依舊充滿了魔幻色彩。

所有人都在問，融信是誰？

而在這一年的3月，這家發(fā)跡于福州的房企剛剛把總部搬到上海虹橋，并在國內(nèi)第一高寫字樓上海中心高調(diào)宣布將自己定位成為全國性房企。

仿佛看到了時代的風(fēng)口，這些區(qū)域地產(chǎn)富豪一時間高歌猛進(jìn)，紛紛選擇把總部搬到資金高地上海，并在全國各地肆意擴張，瘋狂拿地。

同一時期，包括正榮地產(chǎn)（6158.HK）、弘陽地產(chǎn)（1996.HK）、祥生控股（2599.HK）、禹州集團（1628.HK）等超過20家房企先后將總部搬遷至上海。無比寬敞的辦公大樓，一時間門庭若市，熙熙攘攘，勾畫著一個個未來巨頭的模樣。

“上海是人才、資金的高地，為了全國化擴張，必須匹配更大、更完善的組織架構(gòu)，因此需要更多的人才儲備和資金。”一位閩系房企高管曾對時代財經(jīng)表示。

這是一個唯規(guī)模論的時代。

“我們到了大象跑得比螞蟻快的時代，規(guī)模房企增速明顯高于中小房企?！北藭r，旭輝控股（00884.HK）總裁林峰對時代財經(jīng)表示。

隨之而來的是，房企的野蠻生長。

第三方房地產(chǎn)數(shù)據(jù)機構(gòu)克而瑞的一份報告顯示，2016年規(guī)模房企擴張迅速，銷售門檻提升明顯。從金額門檻來看，TOP100房企入榜金額門檻從2015年的104億元提高至157億元，同比升51%；其中，TOP20提升最快，由15年的358億元跨越至647億元，同比大幅提升81%。

當(dāng)年，包括新城控股、首開股份、旭輝集團、魯能集團、中南集團、華發(fā)股份的規(guī)模銷售增速同比超過100%。

野蠻生長的階段讓親歷者，享受著行業(yè)的滾滾紅利。

“公司就像游牧民族一樣，正在肆意拿地，騎在馬背上打天下。我們老板把業(yè)內(nèi)有名氣的總裁、副總裁都見了一遍，希望找到更多人加盟，17年我們的目標(biāo)規(guī)模增速還是100%”彼時間，李希還在一家閩系房企工作，見證了這場盛宴。

即便是剛剛工作幾年的地產(chǎn)人，亦被這不曾有過的場景沖昏了頭。

“工作不到4年，就收到了人生第一個百萬年薪的offer?！钡禺a(chǎn)人小王回憶起來，既有些驕傲，又有些后怕。

瘋狂拿地與肆意擴張，行業(yè)都信奉“大而不倒”的神話。無論是航母，還是扁舟，在浪潮下滾滾向前。

濱江集團（002244.SZ）董事長戚金興就曾這樣規(guī)劃公司藍(lán)圖：2016-2018年“起飛”，增長超過100%；2019-2021年“騰飛”，增長在30%上下；2022年后平飛。

調(diào)控正在悄然醞釀，江湖之外的江湖卻無比樂觀?？v然有歷史為鏡，這些富豪卻相信這將是全新的時代。殊不知，通過極高的資金杠桿推動規(guī)模發(fā)展之后，激流之下卻是暗礁重重。

激流暗礁

2016年的9月末，中國房地產(chǎn)政策的風(fēng)向開始出現(xiàn)調(diào)整。短短7天時間，就有近20城出臺了限購令，遏制房價上漲的信號開始顯現(xiàn)。

不過，政策的傳導(dǎo)與市場的預(yù)期存在時間差，在資金的瘋狂暗涌下，無法阻止激進(jìn)派高歌猛進(jìn)的步伐。

“中國城鎮(zhèn)化還沒有結(jié)束，地產(chǎn)至少還有10年的黃金期?！痹?017年春天的一次訪談中，禹洲集團董事局主席林龍安告訴時代財經(jīng)。在他看來，中國房地產(chǎn)到了“逆水行舟，不進(jìn)則退”的階段，未來大魚將吃掉小魚。而在這一年，他把“擴張”定位成禹洲集團的主基調(diào)。

過后幾年，雖然調(diào)控政策層層加碼，大歷史時代下的中國房地產(chǎn)，卻在城市化的紅利下，蓬勃發(fā)展。

歷史的某些信號實際上在2019年就開始乍現(xiàn)，許多扁舟已經(jīng)在洪流中悄然退出，先知先覺者萬科，甚至在2018年秋季就提出了“活下去”的口號。

人民法院公告網(wǎng)顯示，2019年全國有近300家地產(chǎn)商宣告破產(chǎn)。

時代財經(jīng)注意到，這些破產(chǎn)的地產(chǎn)商基本分布在中國的三四線城市，資產(chǎn)規(guī)模普遍是5億元到30億元之間，破產(chǎn)原因主要在于負(fù)債高企、融資困難。

部分上市房企亦在2019年選擇斷臂求生。

當(dāng)年，包括華僑城（000069.SZ）、陽光100中國（02608.HK）、上置集團（01207.HK）、粵泰股份（600393.SH）、ST泰禾（000732.SZ，下稱“泰禾”）等地產(chǎn)商均選擇出售項目股權(quán)，進(jìn)而實現(xiàn)回血。

當(dāng)年9月，泰禾出現(xiàn)實質(zhì)性債務(wù)違約。時至今日，依舊成為中國房地產(chǎn)歷史上一個重要節(jié)點。

“公司高速擴張時期，通過各類辦法進(jìn)行融資，拿地的自有資金不到10%，所有人都在押注未來資產(chǎn)價格上漲?！币患胰缃裆钕輦鶆?wù)泥潭的閩系房企前總裁對時代財經(jīng)表示。

當(dāng)年的高速擴張，讓無數(shù)人紅了眼，無論是公司的盈利，還是員工收入都是業(yè)界領(lǐng)先水平。而如今，曾經(jīng)的諸多明星職業(yè)經(jīng)理人紛紛撤退，留下老板開始收拾這攤“生意”。

“近年來銀行一直要求減少對房地產(chǎn)的融資，但是資產(chǎn)荒一直是一個問題，過去幾年對房地產(chǎn)也幾近沒有縮表?！币晃凰拇笮酗L(fēng)控人士在接受時代財經(jīng)采訪時表示。

當(dāng)指針撥到2021年，苦苦掙扎近半年后的一家房地產(chǎn)巨擘宣告正式違約，將“大而不倒”的神話泡沫直接戳破。

中國樓市到了一個轉(zhuǎn)折點。

反觀中國房地產(chǎn)的2021年，幾乎沒有公司完成了此前制定的年度銷售計劃，無論是看似穩(wěn)健的航母，還是漂洋的小船，都在承受前所未有的壓力。

李希所在的公司亦沒能幸免，公司門口經(jīng)常鬧事，讓她對這一切已然見怪不怪。

復(fù)盤歷史的軌跡，房企從兇猛擴張到急速縮表，甚至違約，不過短短的幾年光景。高財務(wù)杠桿帶給了這些地產(chǎn)富豪榮華富貴之后，一切灰飛煙滅。

這些企業(yè)無疑不在當(dāng)時，展示除了“卓越”的資金運用能力，甚至將自有投入資金降低到了0。

時代財經(jīng)了解到，此前很多土地拍賣后都需要交納一筆首付款，這相當(dāng)于要求開發(fā)商用自有資金參與土地拍賣，這筆首付款一般為土地總價的30%左右。不過，諸多開發(fā)商為了提高資金使用，會進(jìn)行前端融資，通過無抵押形式籌集首付，進(jìn)而降低自有資金占比。

此外，在地產(chǎn)融資圈還有一個“前前融”概念，當(dāng)開發(fā)商需參與土地拍賣時，往往需要一筆土地拍賣保證金，而這筆錢在行業(yè)最瘋狂時代，同樣有過橋資金進(jìn)行對接。

更多諸多負(fù)債，精明的地產(chǎn)商通過各類方式層層嵌套，移除資產(chǎn)負(fù)債表，悄然藏在表外。

將資金周轉(zhuǎn)利用到極致之一的某前TOP5房企，還發(fā)明了“超投模式”。根據(jù)中金公司的一份研究報告，“超投模式”是一種類房地產(chǎn)基金模式。合作雙方成立項目公司，各自持有一定比例的股權(quán)。但雙方并非按照股權(quán)比例分擔(dān)土地款，而是由合作方超股權(quán)比例提供大部分資金，房企方僅提供小部分資金。

融信在2016年拿下上海靜安地王之后，這個豪宅的故事并未結(jié)束。

實際上，當(dāng)年融信拿地時，已經(jīng)和萬科談好合作，兩家公司股權(quán)各自占比50%。只是融信創(chuàng)始人歐宗洪可能也沒有想到，即便綁定了一家龍頭房企，這個地王項目依舊是巨虧收場。2020年，這個項目入市均價約13萬/平方米，離當(dāng)初的構(gòu)想差距甚遠(yuǎn)。

時代財經(jīng)不完全統(tǒng)計，百強房企中有約30家出現(xiàn)債務(wù)違約或債務(wù)展期。

燈火樓臺下，這些被時代裹挾的地產(chǎn)富豪，黯然離場。

曙光乍現(xiàn)

好的一面是，市場已然開始觸底修復(fù)。

第三方市場研究機構(gòu)克而瑞的報告顯示，2022年上半年，百強房企累計銷售操盤金額的同比降幅50.3%，整體處在市場底部。不過，細(xì)分到月度數(shù)據(jù)來看，銷售呈修復(fù)態(tài)勢。6月單月，百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額7329.7億元，同比跌幅為43%，較4、5月份近60%的跌幅有明顯收窄。

當(dāng)一部分公司黯然失色的時候，這輪周期賦予了謹(jǐn)慎者獎勵。包括中海、華潤、綠城、招商、金地、綠地、濱江、金茂、越秀、華發(fā)、仁恒等企業(yè)6月單月業(yè)績環(huán)比增幅均在60%以上。其中，仁恒位于上海楊浦的仁恒·海上源項目6月末推出372套房源，吸引了近1800組客戶參與認(rèn)購并全部售罄，單項目銷售近60億元。濱江6月新開盤項目也較多，杭州多個項目新開盤或預(yù)證獲批加推，為6月單月帶來了較高的業(yè)績貢獻(xiàn)。

“從短期來看市場已經(jīng)觸底，但恢復(fù)是一個緩慢而溫和的過程?！痹?月底舉行的股東大會上，萬科董事會主席郁亮坦言。

多位地產(chǎn)營銷人士亦向時代財經(jīng)證實了上述情況，部分一二線城市項目已經(jīng)開始悄然熱銷。

8月的一縷曙光，讓苦苦堅持的房企看到了更多的希望。近期，監(jiān)管部門指示中債信用增進(jìn)投資公司對房企發(fā)行的中期票據(jù)開展“全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)?！保ㄐ褫x控股集團（00884.HK）、碧桂園（02007.HK）、龍湖集團（00960.HK）、遠(yuǎn)洋集團（03377.HK）、新城控股（601155.SH）等房企。

曾經(jīng)的激進(jìn)派漸次退場，謹(jǐn)慎派則登上了中國房地產(chǎn)新的歷史舞臺。

“未來10年是最好的發(fā)展期。”濱江集團董事長戚金興在今年5月的一次訪談中表示。

這家發(fā)跡浙江并將大部分貨值布局的浙江的房企，今年上半年斥資超過400億元，在杭州買下了23宗土地，在整個上半年的新增貨值排行榜中，也僅次于萬科、中海和華潤。

命運就是這么懸疑而詭譎?？赡苓B戚金興自己都沒想到，在中國房地產(chǎn)野蠻生長期還被質(zhì)疑無法全國化的濱江集團，看起來錯過了一個最好的發(fā)展期，卻成為下一個時代路口被眷顧的幸運兒。要知道一年前，戚金興還在感慨拿地的預(yù)估凈利潤率只有1%，而濱江今年的拿地預(yù)估凈利潤率已經(jīng)到達(dá)8%。

今年6月，李希所在的公司悄然把上?？偛砍烦?，搬回了以前的發(fā)跡地。曾經(jīng)上海大虹橋商務(wù)區(qū)聚集的諸多外來房企，正在一個一個悄悄撤退。

時代滄海桑田，斗轉(zhuǎn)星移間，有人期待明天，有人只說了一句再見。