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比任正非更早釋放寒氣的，是美的方洪波。

今年5月，他就提過“前所未有寒冬”論。

若是看電器，美的市值是格力的2倍還多；不過美的何享健交給兒媳盧德燕操盤的地產(chǎn)生意呢？

正值房企中報(bào)季，美的置業(yè)也發(fā)布了半年報(bào)，可以一探究竟。

最近幾年，研究房企的業(yè)績(jī)財(cái)報(bào)，最直觀的感受是行業(yè)高增長(zhǎng)一去不復(fù)返。

揪心的是，不管是營(yíng)收還是利潤(rùn)表現(xiàn)，美的置業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)也全線下滑了。

前幾天，想必任正非的發(fā)言嚇壞了很多人，美的方洪波之前也說(shuō)過類似觀點(diǎn)：

“未來(lái)三年行業(yè)會(huì)面臨比較大的困難，是前所未有的寒冬”。

美的如此，美的置業(yè)就更不用說(shuō)了。

我們看一家房企的財(cái)務(wù)報(bào)告，最重要的是看這家企業(yè)的表態(tài)，美的置業(yè)稱——

2022年亦是行業(yè)邁向新型地產(chǎn)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型元年，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷一個(gè)殘酷、劇烈的出清過程，同時(shí)也是沖破舊有藩籬，尋求創(chuàng)新、穩(wěn)健發(fā)展之路的過程。

確實(shí)很殘酷，也很劇烈動(dòng)蕩。

剖析房企財(cái)報(bào)，關(guān)注這只懂財(cái)經(jīng)的喵~

收入利潤(rùn)雙降

美的置業(yè)今年可能沒有千億

房企賺不賺錢，分三種情況，第一種是營(yíng)收利潤(rùn)雙雙增長(zhǎng)，第二種是增收不增利，第三種是收入利潤(rùn)雙降。

第一種對(duì)應(yīng)的是高速發(fā)展的黃金期，第二種則是進(jìn)入冷靜期，第三種是最為悲觀的，美的置業(yè)屬于第三種。（當(dāng)然，現(xiàn)在大部分民企也是屬于這種）

今年上半年，美的置業(yè)的營(yíng)收少了13.76億，即便是銷售成本和三費(fèi)都降了不少的情況下，營(yíng)收水平還是退了很多。

2022前6月，美的置業(yè)營(yíng)業(yè)收入316.63億元，同比減少4.2%；

毛利56.69億元，同比掉了17%；凈利潤(rùn)26.08億元，同比沒了13%。

不過這年頭，有利潤(rùn)都算不錯(cuò)的了，一大波房企在虧損的路上。

此外，美的置業(yè)的毛利率和凈利率的表現(xiàn)則出現(xiàn)分化，毛利率較去年底繼續(xù)下降至17.9%，但凈利率卻出現(xiàn)小幅增長(zhǎng)至8.24%。

毛利率降了，意味著地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)空間減少。

而凈利率出現(xiàn)修復(fù)信號(hào)，則是分占合聯(lián)營(yíng)企業(yè)的業(yè)績(jī)虧損減少了。

即美的置業(yè)出清了那些不盈利的合作項(xiàng)目，退出低等級(jí)城市，并收回部分有潛力的合作項(xiàng)目股權(quán)，進(jìn)一步聚焦項(xiàng)目和城市布局，比如退出藍(lán)光發(fā)展的無(wú)錫項(xiàng)目。

房企的銷售額則代表未來(lái)營(yíng)收的蓄水池，打個(gè)預(yù)防針，往后幾年地產(chǎn)的業(yè)績(jī)估計(jì)也不會(huì)太好看。

市場(chǎng)下行，房企今年的銷售很不好，美的置業(yè)也難獨(dú)善其身。

上半年只賣了400億，銷售業(yè)績(jī)腰斬，市場(chǎng)過于冷淡。

今年，美的置業(yè)能不能賣到1000億？不好說(shuō)。但就這個(gè)銷售業(yè)績(jī)來(lái)看，基本上是回到2018年的水平。

看目前最新的前七月數(shù)據(jù)，銷售額同比也是掉了49%。

半年走了2400人

債務(wù)壓力減緩

今年5月底，美的大裁員的時(shí)候，方洪波被那封信感動(dòng)了，我被方洪波的回應(yīng)感動(dòng)了。

但我還是打了自己兩個(gè)大嘴巴子，讓自己清醒清醒——

美的拋棄員工，資本拋棄美的。

美的被裁員工（左）與方洪波（右）隔空對(duì)話

美的置業(yè)也裁了不少人。

原本截至去年底，美的置業(yè)的全職雇員有14908名，到今年6月底，只剩12500名全職雇員。

半年走了2400人，平均每天13人離開美的置業(yè)。

裁員，是一個(gè)收縮的信號(hào)，為了保持一定的利潤(rùn)、降低成本。

圖源自網(wǎng)絡(luò)，美的總部

美的置業(yè)的壓力大嗎？

老實(shí)說(shuō)，和暴雷的民企比，它有個(gè)金靠山，算過得去。尤其是，美的置業(yè)這幾年的負(fù)債表現(xiàn)，其實(shí)和龍湖有得一拼。

2015/2016年時(shí)，美的置業(yè)還是超過600%的凈負(fù)債率，如今“唰”地降到了50%以下。

截至今年上半年，美的置業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率為82.38%，凈負(fù)債率44.9%。

凈負(fù)債率可以讓多少民營(yíng)房企羨慕，不過資產(chǎn)負(fù)債率還是有些高。

今年多次降息，美的置業(yè)借款成本也降了，加權(quán)借款利率降低22個(gè)基點(diǎn)至4.6%，能借到這樣“便宜”的錢的房企還有萬(wàn)科、保利、越秀地產(chǎn)和龍湖等。

美的置業(yè)總現(xiàn)金及銀行存款為305億元，其中受限制的現(xiàn)金為73億，占比超2成，尚未動(dòng)用的銀行授信額度為1055.85億元。

1000多億的額度，這可以說(shuō)是美的置業(yè)的“尚方寶劍”了，只要財(cái)務(wù)不惡化，銀行還是愿意借錢給它的。

美的集團(tuán)創(chuàng)始人 圖源自視覺中國(guó)，已授權(quán)

美的置業(yè)目前的總有息負(fù)債是531億，現(xiàn)金短債比1.73，如果沒有水分，現(xiàn)金還是可以覆蓋短期債務(wù)。

美的置業(yè)的盤子不大，在財(cái)務(wù)水平和資本市場(chǎng)青睞度差不多的情況下，美的置業(yè)市值只有碧桂園的1/6、龍湖的1/13。

但不礙事，美的置業(yè)有個(gè)好爸爸，還可以頂住……