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2023-01-31
杭州房子賣不動(dòng)了，“杭州一哥”的平衡術(shù)還在
更新時(shí)間：2022-08-30 12:08:20作者：佚名
（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）部分房企削減開支抵御寒冬之際，濱江集團(tuán)因逆勢拿地、重倉杭州、屢次發(fā)債受到關(guān)注。
近日，濱江集團(tuán)發(fā)布2022年半年度報(bào)告。期內(nèi)，濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入106.9億元，同比減少44.86%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤12.84億元，較上年同期增長1.34%；扣非凈利潤12.82億元，同比增長1.58%。
對于營業(yè)收入的下滑，濱江集團(tuán)表示，主要由于本期交付樓盤收入較上年同期減少所致。期內(nèi)，濱江集團(tuán)順利交付仁恒濱江園、萬家花城慶和苑、金華錦翠藍(lán)庭、寧波海語天下、壹號(hào)院二期、澄品101、杭語藍(lán)庭、義烏萬家風(fēng)華和永康悅虹灣等10個(gè)項(xiàng)目。
“凈利潤增長主要受益于非并表的聯(lián)合營項(xiàng)目。”華泰證券研究院陳慎發(fā)布研報(bào)表示，濱江集團(tuán)聯(lián)營企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)較多，推動(dòng)投資收益達(dá)到9.0億元，而2021年同期僅為0.5億元；其次，少數(shù)股東損益占比同比減少15.7百分點(diǎn)至20.0%。
杭州“掃貨式”拍地
濱江集團(tuán)于1996年成立于杭州，從事房地產(chǎn)開發(fā)及其延伸業(yè)務(wù)，由于常年在杭州的權(quán)益、全口徑銷售額位列眾房企首位，被業(yè)內(nèi)稱為“杭州一哥”。
6月7日，濱江集團(tuán)旗下一網(wǎng)紅盤發(fā)布購房意向登記結(jié)果，公示名單中“戚*興”吸引眾人目光，只因該名字與濱江集團(tuán)董事長戚金興高度重合。事后證明，“戚*興”確實(shí)為濱江集團(tuán)董事長戚金興，但限于288套總房源、36.5%綜合中簽率，順位為525號(hào)的戚金興與這套豪宅有緣無分。
濱江集團(tuán)董事長搖不到自家豪宅，被部分業(yè)內(nèi)人士定性為炒作，但并不影響其向外傳遞即使杭州新房銷售下滑但濱江集團(tuán)項(xiàng)目仍不愁賣的訊號(hào)。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年1-6月，杭州商品房銷售面積632.3萬平方米，同比下降48.04%，而同期濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售額683.93億元，同比僅下滑22.21%，為期內(nèi)杭州商品房銷售下滑幅度的一半。
此外，“22%的幅度相比于TOP20約37%的平均降幅來說要樂觀不少。”億翰智庫研究總監(jiān)于小雨表示，期內(nèi)濱江集團(tuán)毛利潤率和凈利潤率分別為21.0%和15.0%，依然保持在較高的水平。
得益于業(yè)績下滑幅度的減少，濱江集團(tuán)以683.93億元銷售額位列克而瑞行業(yè)銷售排名第13位，較2021年末提升了9位，并再次成為杭州房企新房銷售冠軍。
不過，杭州新房銷售不暢還是影響到了濱江集團(tuán)業(yè)績的完成率，導(dǎo)致其僅完成業(yè)績目標(biāo)的42.75%-45.6%。此前，濱江集團(tuán)管理層在投資人電話會(huì)上表示，2022年全年的銷售目標(biāo)為1500億元至1600億元。
和“銷冠”相比，濱江集團(tuán)在杭州“掃貨式”拍地更不容忽視。2月10日，杭州成功出讓35宗商業(yè)用地，成交總價(jià)達(dá)112.6億元，其中。濱江集團(tuán)通過合作的形式拿下四堡七堡單元、景芳三堡單等4宗地塊，成交總金額達(dá)22億元。
為商業(yè)用地成交金額貢獻(xiàn)近2成的濱江集團(tuán)，在涉宅用地上的占比更高。4月25日，杭州舉辦首輪集中供地中，合計(jì)出讓60宗涉宅地，總起價(jià)797.9億元，其中，濱江集團(tuán)合計(jì)競得11宗地塊，斥資184.34億元，位居地塊數(shù)量和金額的首位。
兩個(gè)月后，濱江集團(tuán)直接撐起當(dāng)時(shí)杭州土拍的半壁江山。資料顯示，第二輪集中供地中，杭州出讓45宗涉宅地，總起價(jià)529.5億元，其中濱江集團(tuán)以一己之力拿下12宗地塊，斥資224.62億元。
包含上述23宗杭州地塊，濱江集團(tuán)期內(nèi)共新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目30個(gè)，新增項(xiàng)目土地面積合計(jì)149.4萬平方米，新增項(xiàng)目計(jì)容建筑面積合計(jì)366.3萬平方米，新增土儲(chǔ)貨值權(quán)益比例57.5%。
截止2022年上半年末，濱江集團(tuán)土地儲(chǔ)備中杭州占62%，浙江省內(nèi)非杭州的城市包括寧波、嘉興、溫州、金華、湖州、臺(tái)州等二三線城市占比22%，浙江省外占比16%。
“經(jīng)投資部測算，公司從杭州第一批集中供地中獲得地塊平均凈利潤率8%左右，第二批獲得地塊預(yù)計(jì)凈利潤水平較第一批地略有提高?！睘榱俗菲饺ツ辍?%-2%的凈利潤水平”地塊，濱江集團(tuán)管理層決定，計(jì)劃今年銷售從2022年杭州第一、第二批土地集中供地中拿的地。
有息負(fù)債規(guī)增加超百億元
大手筆頻繁拿地和“借新還舊”，在一定程度上推高了濱江集團(tuán)的債務(wù)規(guī)模。
1月25日，濱江集團(tuán)發(fā)布2022年度第二期超短期融資券，發(fā)行金額9.3億元，發(fā)行期限210天，全部用于歸還發(fā)行人存續(xù)期債務(wù)融資工具本金及利息；一個(gè)月后，濱江集團(tuán)再次發(fā)行2022年度第一期短期融資券，該債券注冊金額16.2億元，該期發(fā)行金額7.2億元，同樣用于歸還濱江集團(tuán)存續(xù)期債務(wù)融資工具本金及利息。
不可否認(rèn)的是，濱江集團(tuán)是眾多民企中為數(shù)不多的能夠在公開市場發(fā)行債務(wù)的企業(yè)?！?022年上半年，濱江集團(tuán)合計(jì)成功發(fā)行了3筆共26.1億元的短期融資券，同時(shí)綜合融資成本進(jìn)一步下行0.2個(gè)百分點(diǎn)。”億翰智庫研究總監(jiān)于小雨表示，濱江集團(tuán)下半年境內(nèi)債到期規(guī)模為24億元，公開市場償債壓力不大。
數(shù)據(jù)顯示，2017年至2021年，濱江集團(tuán)平均融資成本分別為6%、5.8%、5.6%、5.2%，4.9%。截至報(bào)告期末，濱江集團(tuán)平均融資成本僅為4.7%，達(dá)到企業(yè)歷史新低。
有息負(fù)債規(guī)模方面，截止2022年6月底，濱江集團(tuán)有息負(fù)債規(guī)模558.07億元，較2021年底的457.62億元增加了100.45億元。其中，銀行貸款占比78.3%，直接融資占比21.7%，債務(wù)結(jié)構(gòu)清晰。
此外，濱江集團(tuán)“三道紅線”監(jiān)測指標(biāo)雖然持續(xù)保持“綠檔”，但有兩項(xiàng)數(shù)據(jù)并不穩(wěn)定。
具體來看，截至2022年6月30日，濱江集團(tuán)凈負(fù)債率為85.79%，較2021年底的65.97%增加19.81個(gè)百分點(diǎn)；短期債務(wù)為178.96億元，期末貨幣資金197.79億元，現(xiàn)金短債比為1.11倍，低于2021年底的的1.51倍。
截止2022年6月末，濱江集團(tuán)共獲銀行授信總額度1114.4億元，較上年末增加34%，授信額度已使用498.4億元，剩余可用616億元，占總額度的55%。直接融資可用額度上，截止報(bào)告期末已獲批尚未發(fā)行的公司債額度6億，注冊完成尚未發(fā)行的短期融資券額度35億元。
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