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2023-01-31
神秘“接力貸”，一套房綁牢兩代人
更新時(shí)間：2022-08-30 13:41:22作者：未知
從中國人的買房習(xí)慣來看，一套房的首付來源多數(shù)是兩代人、六個(gè)人的錢包。在一定程度上，兩代人合力來交房子的首付，也是另一種形式的接力。所以，接力貸的矛盾點(diǎn)并非是貸款年限的問題，而是購房資格的問題。
作者丨周奕航
編輯丨韓忠強(qiáng)
為了一套房打工幾十年，已逐漸成為當(dāng)代大城市部分購房者們心照不宣的默契，伴隨著社會(huì)的發(fā)展，銀行提供住房貸款的形式也是層出不窮。最近，父母子女共還房貸的現(xiàn)象進(jìn)入了大眾的視野，而這項(xiàng)業(yè)務(wù)還有一個(gè)有趣的名字——接力貸。
接力貸，顧名思義，是指以父母的購房資格買房，當(dāng)父母的貸款年限或償還貸款能力有限時(shí)，子女在作為共同借款人的同時(shí)為父母提供擔(dān)保，雙方共同承擔(dān)還貸責(zé)任。
2022年4月，廣州的部分銀行開展了“接力貸”業(yè)務(wù)，卻在一天時(shí)間內(nèi)就被緊急叫停。但近期，接力貸業(yè)務(wù)又被重新啟動(dòng)，在北京，包括建設(shè)銀行、中國銀行、交通銀行在內(nèi)的國有大行均存在該項(xiàng)業(yè)務(wù)。
除此之外，8月4日，北京住建委出臺(tái)了新的試點(diǎn)政策。對(duì)中心城區(qū)老年家庭（60周歲及以上）購買昌平區(qū)平西府、順義區(qū)福環(huán)、順義區(qū)薛大人莊三宗試點(diǎn)地塊的住房，并把戶口遷至試點(diǎn)項(xiàng)目所在地的，給予多項(xiàng)優(yōu)惠政策。其中就包括購買試點(diǎn)項(xiàng)目140平方米以下住房的老年家庭，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%執(zhí)行，其子女可作為共同借款人申請(qǐng)貸款。
無獨(dú)有偶，目前深圳等地也在試點(diǎn)“一人貸款全家?guī)头觥闭摺Ｍㄟ^設(shè)置“申請(qǐng)人的配偶、父母、子女不論有無繳存住房公積金均可以作為共同申請(qǐng)人”條款，讓購房者借助全家的力量，來提升收入水平，進(jìn)而擁有更高的貸款額度。
無疑，接力貸重現(xiàn)江湖，傳遞出鼓勵(lì)消費(fèi)者購房的信號(hào)。然而部分網(wǎng)友并不買賬，將其解讀為：父母的房貸還不完，由兒女接力，子孫三代，貸貸相傳。
01、十多年前曾被叫停
據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，接力貸誕生于2006年，一度曾風(fēng)靡多家大型商業(yè)銀行，“讓兩代人合力買房”更是成為了宣傳口號(hào)。但2010年后限購令出臺(tái)，該項(xiàng)業(yè)務(wù)曾被監(jiān)管部門緊急叫停。
當(dāng)年被叫停的原因有二：一是接力貸可以幫助部分投機(jī)者或置換客規(guī)避樓市的限購政策，二是因?yàn)榻恿J享有首付貸款利率的優(yōu)惠政策，有規(guī)避限貸政策的嫌疑。
但從如今的市場(chǎng)情況來看，房價(jià)高企，與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)亟需進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)需求。在這樣的時(shí)代背景下，接力貸重現(xiàn)江湖。
建設(shè)銀行、中國銀行、交通銀行等銀行北京市營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的多位客戶經(jīng)理證實(shí)：“確實(shí)存在接力貸業(yè)務(wù)。以前被叫停過，近半年來才重新啟動(dòng)?！?/p>
“拿北京舉例，接力貸主要面向想購買兩套房及以上的用戶。”建設(shè)銀行的客戶經(jīng)理夏雪表示：“一般來說，在子女已經(jīng)有一套房的基礎(chǔ)上，可能會(huì)受限購政策的影響，不具備第二套房的購買資格。但如果父母其中一員恰好具備北京市的購房資格，就可以通過父母的名義申請(qǐng)接力貸款買房?！?/p>
在交談過程中，夏雪著重強(qiáng)調(diào)了申請(qǐng)接力貸需要滿足的條件——父母的年齡+貸款年限要小于等于74歲（不同銀行對(duì)年齡的要求標(biāo)準(zhǔn)不同，中國銀行為85歲）。如果父母貸款時(shí)年齡較大，則加上貸款年限后超過74歲的部分需要借用子女的年齡額度。子女成為這筆貸款的共同借款人，同時(shí)要為父母提供擔(dān)保。
“除此之外，接力貸的另一項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，是父母和子女的收入水平要覆蓋雙方負(fù)債的2倍以上。”只有滿足了以上條件，父母子女才能夠有資格申請(qǐng)接力貸款。
當(dāng)符合接力貸的貸款標(biāo)準(zhǔn)后，需要核實(shí)的是父母個(gè)人征信記錄。如果父母有過貸款記錄，或是在北京市已登記有一套房，則需要執(zhí)行第二套房的首付以及利率政策；反之，如果父母沒有貸款記錄且名下沒有北京的房產(chǎn)，則可以享受首套房35%的首付和對(duì)應(yīng)的還貸利率政策。
對(duì)此，有網(wǎng)友認(rèn)為，接力貸的內(nèi)核是減輕一代人的壓力，透支兩代人的財(cái)力，以達(dá)到買房的實(shí)力。但事實(shí)上，接力貸的總體貸款年限和還款時(shí)間并沒有延長，只是因?yàn)橘J款時(shí)間啟動(dòng)較晚，所以最終呈現(xiàn)的結(jié)果為兩代人來承擔(dān)。
夏雪表示，“相較于‘接力貸’這個(gè)名字，我更愿意將其稱為‘為父母擔(dān)?！?。”
從中國人的買房習(xí)慣來看，一套房的首付來源多數(shù)是兩代人、六個(gè)人的錢包。在一定程度上，兩代人合力來交房子的首付，也是另一種形式的接力。所以，接力貸的矛盾點(diǎn)并非是貸款年限的問題，而是購房資格的問題。
如今，消費(fèi)者的購房資格“松綁”，對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力富足的人來說，接力貸的重啟更像是一種資源傾斜——為其提供抄底優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的機(jī)會(huì)。但機(jī)遇的背后也暗藏隱憂，現(xiàn)在真的是抄底優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的好時(shí)機(jī)嗎？
02、日本的“接力貸”
接力貸重新啟動(dòng)不久后，有細(xì)心的網(wǎng)友發(fā)現(xiàn)：該項(xiàng)業(yè)務(wù)與日本曾經(jīng)推出的“子孫貸”，有些許相似之處。
據(jù)中國證券報(bào)報(bào)道：“1980年代，日本銀行和信用社成立了類金融的子公司Jusen，向居民提供個(gè)人按揭，推出了‘首付貸’、‘零按揭’，以及‘子孫貸’(爺爺借款，爺爺、爸爸、兒子祖孫三代人一起還貸)，甚至還有‘百年貸’(還款期限是一百年，父貸子還、子貸孫還)業(yè)務(wù)。”
就這樣，選擇了子孫貸或百年貸的日本人“栽”在了坑里。這群人多數(shù)是在1986年-1991年高位接盤日本房價(jià)的年輕人。他們目睹了房地產(chǎn)泡沫破裂的全過程，經(jīng)歷了經(jīng)濟(jì)蕭條，人生的大半輩子都活在賺錢還貸的循環(huán)中，去世后孩子還要繼續(xù)幫忙還貸。
作為日本長期還房貸的經(jīng)典縮影，在知名動(dòng)漫《蠟筆小新》中，蠟筆小新一家在1990年買房背上了32年的房貸，終于在2022年8月，小新的父親還清了所有了房貸，將一戶建（日本的獨(dú)棟別墅）徹底收入囊中。
蠟筆小新的家庭，是日本標(biāo)準(zhǔn)的中產(chǎn)階層。他的父親野原廣志，將他的大半輩子奉獻(xiàn)給了工作、家庭和銀行。在恭喜蠟筆小新一家還清房貸之余，該現(xiàn)象也引發(fā)了網(wǎng)友對(duì)日本房貸現(xiàn)象的討論。
1985年，日本經(jīng)濟(jì)異常繁榮，衍生出日元持續(xù)升值，房價(jià)持續(xù)攀升的現(xiàn)象。到了1989年，國土面積僅為美國4%的日本，地價(jià)市值是整個(gè)美國地價(jià)總額的4倍。
在這樣的環(huán)境下，許多日本人堅(jiān)信未來的房價(jià)會(huì)更高，在早買就是撿便宜的理念驅(qū)使下，果斷入手房產(chǎn)，甚至還有人為了買房，不惜傾家蕩產(chǎn)。
值得一提的是，彼時(shí)的日本當(dāng)局也嗅到了房地產(chǎn)泡沫的危機(jī)。針對(duì)資產(chǎn)泡沫、通貨膨脹，工薪族努力一輩子依然買不起房的現(xiàn)象，日本當(dāng)局選擇抑制土地價(jià)格上漲，主動(dòng)刺破泡沫，使其“硬著陸”。
隨后，日本的股市動(dòng)蕩，房產(chǎn)價(jià)格下行，經(jīng)濟(jì)遭到打擊。在群眾大幅拋售股票和土地的情況下，房產(chǎn)價(jià)格徹底崩盤。就這樣，許多高位進(jìn)入樓市的消費(fèi)者被牢牢套住。
（日本東京）
除了房地產(chǎn)價(jià)格下行之外，日本還面臨人口老齡化的問題。在雙重因素的影響下，日本出現(xiàn)了消費(fèi)增長乏力的現(xiàn)象——相較于買房，越來越多的年輕人開始對(duì)租房青睞有加。如同村上春樹《海邊的卡夫卡》所說：“從沙塵暴中逃出的你，已不再是跨入沙塵暴的你?！?/p>
小白是一名在日本神奈川縣工作的中國人。當(dāng)被問及日本人對(duì)購買房子的態(tài)度時(shí)，小白的回答是：很佛系，有條件就買房，條件不夠租房也無妨。
“我知道在國內(nèi)的一線城市，很多人對(duì)買房有執(zhí)念”。小白表示：“日本的年輕人，選擇租房住的居多，一方面是因?yàn)楣ぷ鞯攸c(diǎn)不固定，買房成本過高；另一方面，還有的人喜歡多種多樣的裝修風(fēng)格，樓房公寓住了幾年，還想換一個(gè)一戶建試試看?！?/p>
目前，日本的房價(jià)主要取決于房子的房齡、裝修情況、以及所在地段的繁華程度和生活便利程度這幾個(gè)因素。整體來看，炒房的現(xiàn)象并不普遍。
家住在日本福岡縣的聰聰最近看好了一個(gè)毗鄰海岸、裝修漂亮，大小約為260平米的海景房。房子的售價(jià)也很美麗，全套下來僅需要450萬日元（折合人民幣約為22.5萬元）。聰聰去考察這個(gè)房源不下三次，但最后因?yàn)榫幼…h(huán)境潮濕、生活設(shè)施不便利的原因，只得作罷。
“在國內(nèi)，可以自己種一些瓜果蔬菜，或是自己飼養(yǎng)雞鴨作為食材。但在日本，大多數(shù)的食材都要去超市或便利店購買。生活的便利程度是決定是否買房的決定性因素之一?！?/p>
03、房貸增長率下滑
相比于日本在房價(jià)狂熱上漲后選擇“長痛不如短痛”的過激行為，中國對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度以及調(diào)控政策較為理智。
1998年-2016年，中國房地產(chǎn)行業(yè)處于黃金時(shí)代。剛需的住房需求，疊加部分城市的炒房因素，使得中國樓市一飛沖天，地產(chǎn)行業(yè)迎來了約20年的螺旋上升，同時(shí)還帶動(dòng)了鋼鐵、水泥、化工等實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
由于房地產(chǎn)行業(yè)作為國內(nèi)城市化初期和中期的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，一度被寄予厚望。但為了讓經(jīng)濟(jì)不過度依賴房地產(chǎn)，中國選擇通過時(shí)間的沉淀來換取房價(jià)的平衡。2016年后，伴隨著房住不炒、三道紅線等政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)的繁華告一段落。
房地產(chǎn)業(yè)繁華落幕，銀行業(yè)首當(dāng)其沖。
從建設(shè)銀行和工商銀行近十年的住房貸款規(guī)模及增長率變動(dòng)情況來看，雖然兩家銀行的住房貸款規(guī)模仍呈持續(xù)增長的狀態(tài)，但增長率卻出現(xiàn)了不同程度地下滑。
2012年-2021年，建設(shè)銀行的個(gè)人住房貸款規(guī)模從1.53萬億增長至6.39萬億，增長3倍之多；而增長率卻經(jīng)歷了大起大落：2012年-2016年之間震蕩上升至29.26%，2016年后開始持續(xù)下滑。
有著“宇宙行”之稱的工商銀行也在面臨同樣的狀況。2012年-2021年，工商銀行的個(gè)人住房貸款規(guī)模從1.34萬億增長至6.36萬億，增幅高達(dá)375%；以2016年為分界點(diǎn)，此前的個(gè)人住房貸款的增長率從12.7%上升至28.8%，后呈持續(xù)回落的狀態(tài)。
即便是體量略小的交通銀行，個(gè)人住房貸款的規(guī)模也在逐年遞增。而交通銀行不同于建設(shè)銀行和工商銀行的地方在于，其個(gè)人住貸的增長率在2016年達(dá)到峰值27.45%后開始大幅下滑，于2018年觸底反彈；截至2021年12月31日，交通銀行的個(gè)人住房貸款增長率已上升至15.13%。
作為銀行的優(yōu)質(zhì)貸款，個(gè)人住房貸款因其貸款金額高、利息時(shí)間長、風(fēng)險(xiǎn)低等特點(diǎn)，具有舉足輕重的地位。交通銀行也在2021年年報(bào)中表示：“客戶貸款產(chǎn)生的利息收入是銀行利息收入中最大的組成部分。而客戶貸款余額的增長，主要來自于公司類貸款和個(gè)人中長期貸款?！?/p>
但從現(xiàn)有的個(gè)人住房貸款增長趨勢(shì)來看，銀行若想保持原有的貸款規(guī)模，著實(shí)是個(gè)不小的挑戰(zhàn)。
央行數(shù)據(jù)顯示，截至2022年二季度末，房地產(chǎn)貸款余額為53.11萬億元，增速較2021年末低3.7個(gè)百分點(diǎn)；與此同時(shí)，個(gè)人住房貸款余額為38.86萬億元，增速較2021年末低5.1個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)于銀行來說，它們迫切地希望放出手里的貸款來實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)。但有人得到，就會(huì)有人失去。一如蠟筆小新的爸爸，耗時(shí)32年才將房貸全部還清。
至于蠟筆小新爸爸的生活是否幸福，其中的變量復(fù)雜難以言說。但無疑，以家庭為單位來看，他是一名英雄。羅曼·羅蘭在《米開朗琪羅傳》中寫道：世界上只有一種真正的英雄主義，就是在認(rèn)清生活的真相后，依然選擇熱愛生活。
（文中夏雪、小白、聰聰均為化名）
（除單獨(dú)標(biāo)注來源外，以上圖片來自視覺中國）
