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2023-01-31
金地凌克：做好“平衡”，應對市場較長恢復期
更新時間：2022-08-30 18:38:15作者：佚名
“目前市場處于從低谷逐漸恢復的過程中，我們會做好所有準備，去應對市場可能比較長的恢復過程?！苯鸬丶瘓F董事長凌克在29日的業(yè)績說明會上如是說。
而在這個漫長的下行周期中，整個房地產(chǎn)行業(yè)仿若一座重新洗牌搭建的金字塔。
底端是近半瀕臨破產(chǎn)的中小民營房企，中層則在勉力維持，暫未出現(xiàn)實質(zhì)性違約。
部分及時收縮防線，以保持流動性穩(wěn)定的房企，已經(jīng)是站在上層的少數(shù)，“增收不增利”“以價換量”在所難免。
而在這其中，只有極少數(shù)能夠做到在財務穩(wěn)健的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)降本增效、逆勢增長，真正站在了金字塔最頂端。
作為混改房企中的典型代表，昔日“招保萬金”之一的金地正是能夠延續(xù)利潤正增長、重回“塔頂”幾家房企之一。
利潤率逆勢增長
受行業(yè)大環(huán)境影響，上半年樓市銷售額不斷探底。
據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，2022年1-6月，百強房企全口徑銷售金額同比下降51%。即全國最大規(guī)模的一批房企，人均銷售與回款“腰斬”。
同時，為了確?，F(xiàn)金回款，降價促銷、以價換量著比比皆是，從去年開始“增收不增利”就已經(jīng)是整個行業(yè)的常態(tài)了。
在諸多不利因素沖擊下，合理的城市布局與健康的財務底蘊所發(fā)揮出的作用往往超乎市場想象。
財報顯示，2022年上半年金地經(jīng)營業(yè)績同樣不可避免受到行業(yè)波及，簽約銷售額1006.1億元，同比下滑38.21%；營業(yè)收入281.12億元，同比下降18%。
但其在資本市場最為關(guān)心的股東凈利潤方面，卻不降反增，達到19.65億元，同比上升約8%；房地產(chǎn)業(yè)務結(jié)算毛利率為21.18%，較去年同期提高了6.93個百分點。
對于利潤率上升，金地管理層給出的答案非常簡單——主要受本期結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)影響所致。
盡管在行業(yè)大勢之下，幾乎所有房企都不約而同地表示“聚焦一線與強二線等高能級城市”，然而真正做起來卻并不容易。
在現(xiàn)金流普遍吃緊的前提下，房企拿地積極性，或者說拿地能力大幅下滑，尤其是民營房企。越是高能級城市拿地意味著需要更多的可支配現(xiàn)金，除了幾家大型央企之外，恐怕沒有房企能夠承擔這樣的資金壓力與風險。
70%土儲位于一二線
因此超前的布局眼光和精準拿地能力是其中關(guān)鍵。
而充裕的土地儲備，讓金地在投資節(jié)奏與推盤節(jié)奏上保留著足夠的靈活度。
從上半年銷售布局來看，金地貨源主要分布于華東、東南和華南等市場穩(wěn)定的區(qū)域，在深圳、上海、北京、南京等核心城市市占率排名位居前列。
其中，深圳、上海兩個城市的銷售規(guī)模分別超過了150億元和130億元。
結(jié)合房地產(chǎn)市場形勢的變化，2022年以來，金地在拿地方面以"量入為出"為原則進行投資，進一步加強了對一二線城市的投資布局，連續(xù)在北京、上海、西安、廈門、長沙等地有所斬獲，權(quán)益投資額約71億元，新增權(quán)益土地儲備約56萬平方米。
截至6月底，金地總土地儲備約6193萬平方米，其中70%位于一二線城市，剩余30%位于強三四線城市。
在凌克看來，“平衡發(fā)展觀”對于金地的逆勢崛起至關(guān)重要。“努力追求規(guī)模和利潤的持續(xù)均衡增長，在行業(yè)收益率顯著承壓受限的大背景下，公司將不斷提高投資質(zhì)量和經(jīng)營效率來實現(xiàn)均衡發(fā)展的目標?！?/p>
穩(wěn)定的現(xiàn)金流是基礎(chǔ)
值得注意的是，規(guī)模與利潤的平衡增長，勢必建立在穩(wěn)定的財務流動性基礎(chǔ)上。
特別是面對資本市場的恐慌情緒，沒有過硬的資金實力，任何一家企業(yè)面對股債兩市不斷震蕩恐怕都無力招架。
就在幾日前，數(shù)家頭部民營房企接連遭遇做空危機。
對于金地而言，導火索僅僅是因為合作開發(fā)項目可能存在的未知風險。
金地的回應也很直接：已測算合作項目的風險敞口，只有5億元；而目前金地賬面貨幣資金高達648億元，其中可以自由支配的比例在70%以上。
在這個“比慘”的行業(yè)，恐怕沒有什么比“現(xiàn)金”更能安定人心。消息一出，股債兩市紛紛止跌。
截止6月末，金地集團剔除并不構(gòu)成實際償債壓力的預收款項后，實際資產(chǎn)負債率為66.9%，凈負債率為57.8%，剔除受限資金后對一年內(nèi)到期的有息負債的覆蓋倍數(shù)仍有1.38倍，三道紅線各項指標繼續(xù)保持在綠檔水平。
債務方面，截至2022年7月，企業(yè)已順利完成境內(nèi)外公開市場合計約98億元到期債券的償還，其中包括3月份12.8億元的公司債、6月份2.5億美元的境外債券、7月5日15億元的中期票據(jù)、7月13日40億元的公司債券、7月25日2億美元境外債券。
短期之內(nèi)，2022年境內(nèi)僅剩一筆將于10月到期約27億元公司債需要償還；未來兩年，境外僅有一筆將于2024年8月到期的4.8億美元債，輕松覆蓋。
更遑論在這個融資渠道普遍受限的年代，金地2022年還新增了銀行授信超150億元，目前剩余可用銀行授信規(guī)模超過1700億元。且上半年債務融資加權(quán)平均成本為4.54%，較去年進一步下降。
在穩(wěn)健的財務指標下，即便素來對中國房企較為“苛責”的國際評級機構(gòu)標普和穆迪，也選擇維持給予金地的長期信用評級分別為BB、Ba2。
多元化業(yè)務均衡增長
除地產(chǎn)主業(yè)之外，金地的平衡之道還體現(xiàn)在積極深化產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)物業(yè)、出租型公寓等持有型物業(yè)的布局上，以應對房地產(chǎn)縮量時代的到來。
代建業(yè)務方面，截至6月末，金地管理業(yè)務布局全國超40座城市、管理服務項目約90個，累計簽約管理面積超1600萬平方米，住宅項目累計貨值超1000億元。
同時在商辦、商住、公建領(lǐng)域均衡發(fā)展，商辦項目累計投資規(guī)模超420億元，政府公建項目累計簽約面積超360萬平方米。
今年上半年，企業(yè)剛剛簽約位于深圳、西安、武漢、蘇州、天津、青島等城市的20余個持有型物業(yè)項目。
物業(yè)服務方面，上半年金地智慧服務合約管理面積達3.6億平方米，較2021年末增長9%，其中在管面積達1.94億平方米。
值得一提的是，企業(yè)對于持有型物業(yè)的投資同樣強調(diào)聚焦高能級城市，重在“質(zhì)”而非“量”。
據(jù)管理層透露，目前對于持有型物業(yè)投資較為保守，但資源都非常優(yōu)質(zhì)，如上海、南京、杭州、深圳、東莞等核心城市的產(chǎn)業(yè)園，出租率都穩(wěn)定在較高水準，加之金地中心等商業(yè)物業(yè)，未來均具備更大投資空間。
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