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2023-01-31
華潤置地加冕新一代“利潤王”
更新時間：2022-08-31 19:38:38作者：佚名
（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）規(guī)模房企新一代“利潤王”誕生了，在一個毛利率同比均下滑的寒風中。
8月31日，華潤置地發(fā)布2022年中期業(yè)績公告。報告顯示，2022年上半年華潤置地綜合毛利率為26.9%，比2021年同期的31.3%減少4.4個百分點。其中，開發(fā)物業(yè)毛利率由2021年年同期的27.1%下降為22.8%；投資物業(yè)（包括酒店經(jīng)營）毛利率由2021年同期的69.8%下降至65.5%。
即使如此，華潤置地依舊是規(guī)模房企中毛利率最高的一個。
可對比的是，相同報告期內(nèi)，保利發(fā)展毛利率為25.55%，同比下降 6.95個百分點；中海毛利率為23.46%，同比下降5.08個百分點；招商蛇口毛利率為18.59%，同比下降7.21個百分點。
原本整體毛利率優(yōu)于華潤置地的，降幅較高；整體毛利率降幅較小的，毛利率不佳。于是，華潤置地當之無愧成為規(guī)模房企的新晉“利潤王”。
為租戶減租17.5億元
報告顯示，上半年華潤置地實現(xiàn)營業(yè)額為728.9億元，按年下降1.1%。其中，開發(fā)物業(yè)營業(yè)額為593.7億元，按年下降2.6%；投資物業(yè)（包括酒店經(jīng)營）收益為76.0億元，按年下降8.2%。
和大部分投資物業(yè)業(yè)績被動下滑不一樣，華潤置地投資物業(yè)收益的減少，主要源于抗疫讓利減免租金。期內(nèi)，華潤置地主動向符合條件的租戶減免租金共計約17.5億元，其中購物中心租金收入按年下降6.2%至61.9億元。
若剔除租金減免影響，華潤置地購物中心租金收入較去年同期實際增長14.2%，相對應(yīng)的投資物業(yè)也將按年上漲10.5%。
觀察者網(wǎng)了解到，租金減免計劃源于2020年新冠疫情，而華潤置地正是當時行業(yè)內(nèi)率先減免租戶的房企之一。據(jù)披露數(shù)據(jù)顯示，2020年全年，華潤置地減免租戶租金9.4億元，惠及全國租戶約13000家。
2022年疫情大規(guī)模爆發(fā)，華潤置地減免租金計劃再次執(zhí)行，據(jù)根據(jù)初步估計，華潤置地提供的租金減免總額介于約22億元至25億元（兩者均含增值稅），占公司截至2021年12月31日止年度的收益（經(jīng)營收入）約1%。
即使以最低值22億元來看，華潤置地都是發(fā)布租金減免計劃中總額最高的房企之一。對于2022年減免租金安排，陸家嘴集團表示，預(yù)計影響公司2022年營業(yè)收入約為5.47億元；大悅城表示，預(yù)計影響公司營業(yè)收入9.66億元—13.49億元。
事實上，為租客減租的“房東”也有不少需要用錢的地方。期內(nèi)，華潤置地新獲取項目24個，新增權(quán)益土地儲備290萬平方米。其中，一二線城市投資占比92%，并在合肥、佛山等地獲取優(yōu)質(zhì)商業(yè)綜合體項目。
截至2022年6月30日，華潤置地總土地儲備面積6614萬平方米，權(quán)益土地儲備面積4730萬平方米，可保障公司未來三年以上的發(fā)展需求。
受拿地和以舊還新影響，華潤置地融資成本微升，截至2022年6月底的加權(quán)平均融資成本約為3.78%，較2021年底的3.71%小幅上升7個基點。
談及如何平衡拿地和現(xiàn)金流安全的問題，華潤置地首席戰(zhàn)略官謝驥表示：“華潤置地一貫堅持穩(wěn)健投資策略，堅持量入為出，堅持現(xiàn)金流為王。華潤置地在今年上半年獲取了土地，銷售上承壓，土地市場競爭相對緩和，危與機共存?！?/p>
銷售額首次進入行業(yè)前五
出于謹慎考慮，華潤置地并未公布2022年的業(yè)績目標，僅表示希望在去年簽約額的基礎(chǔ)之上，銷售目標和排名能夠有所提升。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年全年華潤置地實現(xiàn)全口徑銷售金額3158億元，排名第8位。受大環(huán)境影響，2022年上半年華潤置地全口徑銷售同比減少26.6%至1210.4億元，但排名上升3位，首次進入行業(yè)前五。
事實上，這是華潤置地排名上升最明顯的一年。自2017年以1512億元的銷售金額重回房企銷售榜前十后，保持前十地位且更進一步一直是華潤置地的業(yè)績目標之一，但受限于拿地競爭壓力，華潤置地排名一直在第9位、第10位之間徘徊。
數(shù)據(jù)顯示，2018年至2021年，華潤置地分別以2106億元、2430億元、2850.3億元的銷售額，排名第9位、第10位、第9位。
另值得一提的是，雖然華潤置地上半年銷售額有所減少，但降幅低于52.9%的百強房企銷售金平均降幅。數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，華潤置地實現(xiàn)簽約額1210.4億元，較去年同期下降26.6%；實現(xiàn)簽約面積587萬平方米，較去年同期下降39.0%。
華潤置地坦言，2022年上半年，在國內(nèi)經(jīng)濟下行壓力增大、疫情反復(fù)的多重因素影響下，公司的銷售與其他各項經(jīng)營活動均受到一定的沖擊。對此，本集團積極調(diào)整銷售策略，雖然銷售表現(xiàn)不及年初預(yù)計，但仍跑贏行業(yè)，順利完成半年銷售目標。
雖然業(yè)內(nèi)對華潤置地的具體業(yè)績目標感到模糊，但已知的是，華潤置地主席李欣在《主席報告》中表示，截至2022年6月30日，華潤置地實現(xiàn)綜合營業(yè)額728.9億元，股東應(yīng)占凈利潤106.0億元，核心股東應(yīng)占溢利101.6億元，圓滿達成半年業(yè)績目標。
談及市場現(xiàn)狀，華潤置地總裁吳秉琪表示，受疫情反復(fù)、市場經(jīng)濟下滑幾重因素的疊加影響，房地產(chǎn)市場依然是承壓的，是有不確定性的，城市項目會持續(xù)分化。
“但從長期來看，房地產(chǎn)市場依舊向好，仍然是一個10萬億級的市場?！痹谌A潤置地總裁吳秉琪看來，未來，華潤置地在北京、深圳、杭州、成都等一線及新一線城市的項目會有好的銷售數(shù)據(jù)，對華潤置地的業(yè)績起到好的支撐作用，“有把握在去年底房企排名上有所提升。”
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