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2023-01-31
能坐頭等艙了！萬科業(yè)績曝光，郁亮提地產三大判斷
更新時間：2022-09-01 08:12:15作者：未知
昨晚，萬科發(fā)布半年業(yè)績。
52萬股東睡不著，郁亮也許又能坐頭等艙了。
萬萬沒想到，今年年初，萬科因史上最差業(yè)績，股民們一片哀嚎，但半年就迎來了反轉。
這次萬科確實穩(wěn)住了，收入和利潤都保持了增長，實屬不易。
網(wǎng)友直呼“別人都在說活下去的時候，我宣布，我已經活下來了。”
截圖自萬科2022中報
對的，如果一次性把業(yè)績“洗”到最差，往后的每一天，就可以進步。
一把手郁亮（萬科董事會主席），估計也松了一口氣。
畢竟去年，郁亮降薪千萬、只拿了154.7萬年薪（2020年年薪為1247萬，折合104萬/月），還宣稱帶頭不坐頭等艙。
這半年，不知道有沒有人在經濟艙遇到過郁亮。
不過從半年報來看，郁亮今年可以不用降薪了？還可以坐回頭等艙？
今天一早，萬科股價飄紅，最高漲超5%，截至當天收盤股價上漲4.15%，報16.55元/股。
我們在半年報中也發(fā)現(xiàn)了一個細節(jié)，管理層幾乎都加倉或建倉萬科股票。
郁亮加倉了887手，首席運營官&執(zhí)行副總劉肖建倉1200手，CFO韓慧華建倉670手，董秘朱旭建倉400手。（1手=100股）
唯獨九哥（祝九勝，萬科總裁&首席執(zhí)行官）沒動靜。
管理層買公司股票，至少是一個積極信號。
郁亮在回應地產下半年行情時稱，從短期來看，市場已經筑底，市場收縮過了頭，反而會積蓄自發(fā)修復的動能。
我們且看且關注，在萬科38年的發(fā)展史上，到目前為止，一共出現(xiàn)了3次凈利潤下滑（1995年、2008年、2021年），2022年能不能逃過一劫？
單看萬科的業(yè)績，是個人都忍不住會想夸，但和其他龍頭對比，萬科的不足，還是很明顯的。
郁亮這次，還對房地產市場做出了三大判斷。
剖析房企半年報，關注這只懂財經的喵~
T0P5房企利潤驚現(xiàn)史上最大分化
客觀來講，萬科，似乎重回老大了。
我們對比了地產前5大房企碧桂園、萬科、保利、中海以及華潤置地上半年的業(yè)績，萬科在營業(yè)收入、毛利和凈利潤上的絕對值和增幅都處于第一。
而這5家房企，利潤增幅出現(xiàn)了很大的分化！
上半年，萬科營收2069億元，增幅近24%，“營收兩千億梯隊”的房企只剩萬科一家。
碧桂園營收1623.63億元，降幅約31%；保利營收1107億元，增幅23%；
中海營收1038億元，降幅4%；華潤營收729億，降幅1.15%。
萬科的肌肉結不結實？
和民企比，萬科肯定結實，但和央國企相比，萬科還存在很明顯的差距。
看毛利率和凈利率就知道了。
目前TOP5的房企里，只剩碧桂園一家民企，在其余4家擁有央國企背景的房企里，萬科的毛利率和凈利率卻墊底了。
萬科上半年的毛利率20.46%，凈利潤率8.75%。而保利、中海和華潤，凈利潤在13%以上。
也就是100塊的生意，萬科只能凈賺8.75塊，而華潤可以凈賺17.4塊，盈利能力是萬科的兩倍。
也不能輕敵了，萬科把“好看的數(shù)據(jù)”放在了最顯眼的位置，反而將下滑的數(shù)據(jù)隱藏了起來。
去年，萬科毛利率約23%，今年上半年的毛利率實際下滑了2.48個百分點；而凈利潤率去年為8.41%，目前也只是小幅增長0.34個百分點。
短期來看，大部分地產項目的毛利率還是承壓的。
在今年上半年的拿地和項目拓展上，幾乎大部分房企都稱要側重一二線城市的布局，三四線城市只能自求多福了。
萬科上半年還是有拿地的，斥資386.8億（權益地價248.3億）新獲取了19個項目，投資金額中，一二線城市的占比高達95.6%。
還差穩(wěn)預期、市場已筑底、會自發(fā)修復
我們時常說的房地產的三穩(wěn)，是穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。
郁亮首先判斷，前兩個基本穩(wěn)住了，現(xiàn)在的任務就是穩(wěn)住人們的買房預期。
圖源視覺中國，已授權，萬科現(xiàn)任董事會主席郁亮
房價真的穩(wěn)住了嗎？穩(wěn)預期又該如何穩(wěn)？
郁亮又說，從短期來看，市場已經筑底，但恢復是一個緩慢和溫和的過程。
他認為市場收縮過了頭，反而會積蓄自發(fā)修復的動能，要相信居民追求美好生活、改善居住條件的力量。
郁亮坦言，7、8月和6月之間的銷售數(shù)據(jù)確實出現(xiàn)了比較明顯的落差，但一方面，6月的快速大幅回升，包含疫情回補、季節(jié)性等短期因素的影響。
另一方面，7月以來，出現(xiàn)了"停貸"事件等等新問題，一些出險企業(yè)無法完成交樓，對消費者買房的信心造成了一定影響。
盡管7、8月數(shù)據(jù)出現(xiàn)了回落，但郁亮判斷，目前市場中的存量住房，按照自然更新速度，每年要淘汰10-11億平方米，其中一、二線城市要淘汰3億平方米。
而按照當前新開工的降幅，新建住宅還達不到自然更新所需要的水平，這還沒有考慮到居住水平的改善、人口聚集等因素，因此當前市場肯定是偏低了，不會一直維持在這個水平。
可怕的現(xiàn)實情況是，房價正在下跌，房地產的信仰也正在破滅。
70個大中城市的二手房價同比去年出現(xiàn)了普遍下跌，只有9個城市幸免。二三線城市幾乎全軍覆沒，房價同比降幅擴大。
尤其哈爾濱，二手房價跌幅幾乎是數(shù)一數(shù)二的，新房跌幅也靠前。
更重要的是，現(xiàn)階段的房地產市場，活躍不起來。
九哥說，20%的客戶都有“賣一套才能買一套”的苦惱。
但他們倆都對下跌的市場行情表示 樂觀，“市場收縮過頭，反而會積蓄自發(fā)修復的動能”。
郁亮舉大旗，稱要相信大家追求美好生活，改善居住條件的內在力量。 （這話，放到現(xiàn)在，聽起來好像很對但又好像哪里怪怪的）
但不管怎么說，還是要相信高層維穩(wěn)房地產市場的信心。