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2023-01-31
萬科絕地反擊
更新時間：2022-09-01 18:08:44作者：未知
（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）萬科半年報超出預(yù)期，因為沒有人預(yù)測到半年前還在公開做檢討的萬科，能在市場下行期絕地反擊。
8月30日，萬科企業(yè)股份有限公司發(fā)布了2022年半年度報告。報告顯示，上半年萬科實現(xiàn)營業(yè)收入2069.2億元，同比增長23.8%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤122.2億元，同比增長10.6%；扣非凈利潤為117.2億元，同比增長9.26%。
從數(shù)據(jù)本身來看，各項財務(wù)指標(biāo)的漲幅并不大，但對比數(shù)據(jù)為2021年上半年，彼時業(yè)內(nèi)雖認識到規(guī)模擴張的難度，但并未受到重創(chuàng)，且有不少企業(yè)的銷售規(guī)模創(chuàng)下了歷史同期新高。此外，2022年上半年房企置身于暴雷風(fēng)暴持續(xù)、購房預(yù)期下調(diào)的大環(huán)境下，正面增長實屬不易。
回到當(dāng)下，與同段位的競爭對手橫向?qū)Ρ?，萬科是業(yè)內(nèi)唯一一個營收超2000億元房企，其次為營收1623.63億元的碧桂園，曾經(jīng)的“利潤王”中海排在第三，營收僅1037.89億元。這也是業(yè)內(nèi)唯三營收過億的房企。
當(dāng)年因放棄規(guī)模論而被嘲笑掉出老大位置的萬科又殺了回來。
相信“相信的力量”
在年中業(yè)績發(fā)布的第二天，萬科如期召開了2022年中期業(yè)績推介會，集團董事會主席郁亮、總裁祝九勝、執(zhí)行副總裁兼財務(wù)負責(zé)人韓慧華、執(zhí)行副總裁劉肖、董事會秘書朱旭出席會議。
可能是因為業(yè)內(nèi)將焦點集中于萬科業(yè)績，反而忽視了以往“慣例”缺席年中業(yè)績會的郁亮出席在業(yè)績會的現(xiàn)場，不僅沒有繼續(xù)“管理紅利時代”、“活下去”、“節(jié)衣縮食，籌備過冬”等消極名言，還一反往日常態(tài)給市場打了次雞血：“止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中有升”。
反映在數(shù)據(jù)上，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-6 月全國商品房銷售面積 6.89 億平方米，同比下降 22.2%；銷售金額 6.61 萬億元，同比下降 28.9%。其中，前5月商品房銷售額同比下降31.5%，相較之下6月降幅有所收窄。
受市場環(huán)境影響，2022年上半年，萬科集團實現(xiàn)銷售面積1290.7萬平方米，同比下降41.1%；銷售金額2152.9億元，同比下降39.3%。但從單月走勢來看，6月萬科銷售降幅為30.22%，較上半年整體有所收窄。
不過，萬科降幅在進入7月后增加至34.63%。對此，郁亮坦言，7、8月和6月之間的銷售數(shù)據(jù)確實出現(xiàn)了比較明顯的落差，“一方面，6月的快速大幅回升，包含疫情回補、季節(jié)性等短期因素的影響，后續(xù)本身就會有所回落；另一方面，7月以來，出現(xiàn)了‘停貸’事件等等新問題，一些出險企業(yè)無法完成交樓，對消費者買房的信心造成了一定影響?！?/p>
但在郁亮看來，這并不會影響市場正常的供需關(guān)系。以存量住房舉例，按自然更新速度，存量住房每年要淘汰10至11億平方米，其中一、二線城市要淘汰3億平方米。而按照當(dāng)前新開工的降幅，新建住宅還達不到自然更新所需要的水平。
“若考慮到居住水平的改善、人口聚集等因素，當(dāng)前的存量住房市場肯定是偏低的，且不會一直維持在這個水平?！蹦憧赡懿幌嘈殴?，但郁亮相信“居民追求美好生活、改善居住條件的力量?！?/p>
由于預(yù)期向好，祝九勝相信萬科下半年的銷售業(yè)績會比上半年的業(yè)績更好?！笆紫龋嘈畔掳肽晔袌鰰w回升；其次，公司會調(diào)整銷售激勵政策；第三，目前公司在整合自身銷售力量；第四，會加強公司銷售能力的提升和培訓(xùn)。”
“只要有好產(chǎn)品、好服務(wù)，哪怕短期市場環(huán)境有壓力，也一定能熬過去?！庇袅帘硎?，上半年已取得了一定成績，能不能繼續(xù)走下去，取決于背后的能力有沒有提升，肌肉有沒有長起來。
手握現(xiàn)金1379.08億
“萬科在規(guī)模和債務(wù)方面一直比較克制，所以經(jīng)營層面有一定的安全邊際。”郁亮介紹，自去年以來，萬科提早做好應(yīng)對工作，銷售回款效率一直保持在比較高的水平，債務(wù)結(jié)構(gòu)、成本等方面都有進一步的優(yōu)化和提升。
報告顯示，截至2022年6月30日止，萬科資產(chǎn)總額為18792.02億元，較上年度末下降3.07%；負債總額為14874.9億元，較上年度末下降3.78%；歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)為2342.35億元，較上年度末下降0.73%。
三項負債指標(biāo)方面，截至2022年6月30日止，萬科資產(chǎn)負債率為79.16%，較上年度末下降0.58個百分點；剔除預(yù)收款項的資產(chǎn)負債率為68.4%；凈負債率為35.5%；持有貨幣資金1410.7億元，遠高于短期借款和一年內(nèi)到期有息負債總和626.4億元。
作為業(yè)內(nèi)為數(shù)不多成功融資的房企，萬科通過借新還舊減少融資成本，截至報告期末的存量融資綜合融資成本為4.08%，較上年末進一步降低。
不止是融資，萬科也試圖減少其他費用。期內(nèi)，萬科管理費用為48.04億元，較2021年同期的49.12億元減少1.08億元；財務(wù)費用為2.24億元，較2021年同期的17.47億元減少15.23億元。
“以武漢泊寓舉例，讓負責(zé)項目的店長和管家通過小紅書、抖音、咸魚等平臺直接接觸到C端用戶。”祝九勝表示，自年初起爭取萬科就不依賴第三方營銷，而是爭取用更少的營銷費用，給客戶提供更高性價比的產(chǎn)品。
得益于上述相關(guān)數(shù)據(jù)的優(yōu)化，盡管上半年市場波動超出了所有人的預(yù)期，萬科的經(jīng)營性現(xiàn)金流仍然實現(xiàn)了凈流入，甚至比去年同期表現(xiàn)更好。數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，萬科經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為82.88億元，同比增長22.21%；凈資產(chǎn)收益率為5.22%，較去年同期上升0.24個百分點。
受經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入影響，截至2022年6月底，萬科在手現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物1379.08億元，是業(yè)內(nèi)手握現(xiàn)金最多的房企。第二和第三的位置則和營業(yè)收入排名對調(diào)，中海手握1253.21億元排名第二，碧桂園手握1234.83億元排名第三。
事實證明，風(fēng)水雖是輪流轉(zhuǎn)，但老大哥還是老大哥。
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