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房企，也有因禍得福的。

一個(gè)是萬(wàn)達(dá)，一個(gè)是新城。

萬(wàn)達(dá)2017年爆出風(fēng)險(xiǎn)，還能甩賣資產(chǎn)續(xù)命；許老板現(xiàn)在是連賣資產(chǎn)續(xù)命的機(jī)會(huì)都沒有。

而新城，則更戲劇性一些。

因?yàn)樵?019年創(chuàng)始人王振華的猥褻女童事件，被迫提前按下規(guī)模狂奔的暫停鍵，卻也因此躲過(guò)一劫，免于爆雷。

王振華 圖源視覺中國(guó)，已授權(quán)

但，貓姐認(rèn)為，說(shuō)這話，其實(shí)有點(diǎn)為時(shí)過(guò)早。

此前，萬(wàn)達(dá)商管選擇從A股轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股，二度遞交招股書卻依然杳無(wú)音訊，能否過(guò)會(huì)還不好說(shuō)。

而二代王曉松接下的新城控股，剛剛發(fā)布了上半年業(yè)績(jī)，貓姐深扒了這一份長(zhǎng)達(dá)253頁(yè)的財(cái)報(bào)，情況也是不甚樂觀。

現(xiàn)金短債比降到了1.06，簡(jiǎn)單說(shuō)就是一年內(nèi)有100塊錢要換，但手里只有106塊錢，幾乎站到了懸崖邊上。

因而，萬(wàn)達(dá)和新城能否幸運(yùn)到底，恐怕還要再看看。

關(guān)注貓姐，接著看~

以價(jià)換量難敵三四線之殤

新城表現(xiàn)的不甚樂觀，首先直接呈現(xiàn)在業(yè)績(jī)上。

2022年上半年，新城實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入428.03億元，較上年同期下降45.89%。

其中，房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)的收入377.36億元，較上年同期下降49.19%;

商業(yè)物業(yè)出租及管理收入43.78億元，較上年同期下降增長(zhǎng)20.31%。

營(yíng)收下滑，利潤(rùn)同樣也大幅下降。

凈利潤(rùn)32.51億元，同比下降32.17%。

盈利表現(xiàn)倒是還不錯(cuò)，毛利率尚有21.89%，比2021年同期的19.62%，還略微上升了2.27個(gè)百分點(diǎn)；

其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率16.12%，比2021年同期的17.11%，下降了近1個(gè)百分點(diǎn)。

商業(yè)物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)的毛利率72.22%，比2021年同期的70.58%，上升了1.64個(gè)百分點(diǎn)。

凈利率7.60%，比2021年同期的6.06%，也上升了1.54個(gè)百分點(diǎn)。

但這種較高的盈利水平，后續(xù)能不能繼續(xù)保持，眼下變得有點(diǎn)不好說(shuō)。

一方面，新城商業(yè)物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)收入的增速，正在大幅放緩。

在135個(gè)三四線城市布局下189個(gè)綜合體項(xiàng)目之后，未來(lái)，新城商業(yè)的想象空間還有多大，不好說(shuō)。

另一方面，種種跡象顯示，為應(yīng)對(duì)銷售的加速下滑，新城正在實(shí)施大規(guī)模的以價(jià)換量，這也必將進(jìn)一步壓縮公司銷售業(yè)務(wù)的利潤(rùn)空間。

上半年，新城完成合同銷售金額651.60億元，比上年同期下降44.62%；實(shí)現(xiàn)合同銷售面積657.20萬(wàn)平方米，比上年同期下降39.54%。

銷售金額下降幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷售面積下降幅度，顯示新城正在大規(guī)模打折促銷以價(jià)換量。

簡(jiǎn)單加減計(jì)算，2022年上半年，新城的銷售均價(jià)約為9915元/平，近年來(lái)首次跌破萬(wàn)元大關(guān)。

而整體銷售均價(jià)不足萬(wàn)元，說(shuō)明新城大部分的項(xiàng)目布局集中在三四五六線城市，這也是當(dāng)下樓市下行的重災(zāi)區(qū)。

因而，如果行業(yè)沒有任何好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)接下來(lái)，新城的規(guī)模、營(yíng)收和利潤(rùn)，仍將進(jìn)一步收縮。

急劇收縮能否讓新城活下去？

事實(shí)上，面對(duì)急速下行的市場(chǎng)環(huán)境，新城并非沒有努力過(guò)。

財(cái)報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，新城實(shí)現(xiàn)760.30億元的全口徑資金回籠，全口徑資金回籠率為117%。

雖然銷售不行，但回款還是可以，證明新城為了回籠資金，也是做出了不少努力。

不僅如此，為了留更多現(xiàn)金在手上，新城還在急速收縮開工和竣工規(guī)模。

財(cái)報(bào)顯示，上半年，新城共實(shí)現(xiàn)60個(gè)子項(xiàng)目竣工交付，竣工面積654萬(wàn)平方米

而2021年同期的數(shù)據(jù)是：126個(gè)子項(xiàng)目竣工交付，竣工面積1545萬(wàn)平方米。

收縮幅度近六成。

展望下半年，新城的新開工和竣工規(guī)模，也將進(jìn)一步收縮。

2022年下半年，新城計(jì)劃新開工67個(gè)子項(xiàng)目，新開工建筑面積625萬(wàn)平方米。

而2021年同期的數(shù)據(jù)是：新開工96個(gè)子項(xiàng)目，新開工建筑面積1349萬(wàn)平方米。

收縮幅度達(dá)46.33%。

2022年下半年，新城計(jì)劃竣工148個(gè)子項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)竣工面積1763萬(wàn)平方米。

而2021年同期的數(shù)據(jù)是：計(jì)劃竣工195個(gè)子項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)竣工面積2442萬(wàn)平方米。

收縮幅度達(dá)27.81%。

這樣的收縮究竟是由于銷售規(guī)模的下滑，還是新城為了減少支出留存現(xiàn)金在手上，我們暫未可知。

但這樣的收縮，將進(jìn)一步影響新城未來(lái)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)卻是必然。

圖源視覺中國(guó)，已授權(quán)

更令人擔(dān)憂的是，即便已經(jīng)進(jìn)行了這樣集聚的收縮，新城的資金狀況卻并未出現(xiàn)明顯的改善。

于報(bào)告期末，新城整體的平均融資成本為6.50%，與龍湖、碧桂園3.99%、5.31%的融資成本相比，并不算低。

雖然公司依然是三道紅線全綠，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為67.06%，凈負(fù)債率為48.37%，現(xiàn)金短債比為1.06。

但與2021年底的情況相比，現(xiàn)金短債比從1.07降到了1.06，依然沒有任何改善

在手現(xiàn)金將將好夠覆蓋短期負(fù)債，流動(dòng)性壓力依然巨大。

如果下一步市場(chǎng)仍沒有任何改善，融資也沒有任何改善，新城的結(jié)局，也不好說(shuō)。

眼下，高層已經(jīng)意識(shí)到局勢(shì)的嚴(yán)峻性，開始救房企。

比如說(shuō)，讓中債信用增進(jìn)投資公司為示范性房企發(fā)行的中期票據(jù)開展“全額無(wú)條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)?！?，希望以此為民企融資增信、背書，而新城也在名單之中。

希望還來(lái)得及吧！