中文字幕亚洲欧美日韩在线不卡,亚洲欧美日产综合在线网性色,思思久久精品6一本打道,综合视频中文字幕

（原標(biāo)題：物業(yè)第一股萬物云通過聆訊，郁亮談估值：“分拆不是賣豬仔”）

遞交招股書5個月后，萬物云通過港交所聆訊。

9月1日，港交所披露萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司（下稱“萬物云”）的聆訊后資料集，這意味著萬物云通過港交所聆訊，與此同時，萬物云也將成為今年第6只在港股上市的物業(yè)股。

數(shù)據(jù)顯示，2021年末，萬物云的的在管面積為7.8億平，當(dāng)年收入為237.05億元；可供參考是，2021年末，碧桂園的在管面積為7.66億平，當(dāng)年營收288.4億元，截至9月1日收盤，碧桂園的市值為532.5億港元。

5個月沖刺IPO

萬科最早官宣分拆萬物云赴港上市是在去年11月5日，彼時，萬科集團(tuán)合伙人兼物業(yè)事業(yè)集團(tuán)首席合伙人、CEO朱保全發(fā)了這樣一條朋友圈；“恰逢其時，合伙奮斗”。該條朋友圈收獲不少贊，還有人評論稱，“股價靠你們了?！?/p>

今年4月1日，萬物云正式向港交所提交招股書，擬于主板市場上市，聯(lián)席保薦人為中信證券、花旗、高盛。

7月18日，萬科A公告稱，分拆萬物云境外上市獲得中國證監(jiān)會核準(zhǔn)。證監(jiān)會核準(zhǔn)萬物云發(fā)行不超過1.80億股境外上市外資股，每股面值人民幣1元，全部為普通股。完成本次發(fā)行后，萬物云可到香港聯(lián)交所主板上市。

值得注意的是，相比2020年、2021年的物業(yè)上市熱潮，如今，物業(yè)行業(yè)的估值已經(jīng)逐漸回落。從數(shù)據(jù)來看，港股物業(yè)服務(wù)板塊總市值在2020年四季度一路高歌猛進(jìn)，進(jìn)入2021年之后維持高位，6月末突破萬億港元。但隨后迎來了較大幅度的調(diào)整，到2022年6月17日下降到4391.37億港元。

億翰智庫此前研究報告指出，自物業(yè)板塊估值回歸理性以來，資金多保持觀望態(tài)度，市場也急需新的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的來攪動，再次釋放行業(yè)活力。

而對于萬物云的估值問題，萬科管理層對外一直都保持著較為理性的姿態(tài)。8月31日上午，在萬科舉行的2022年中期業(yè)績會上，萬科董事會主席郁亮表示，萬科分拆萬物云上市不是賣豬仔，叫個好價錢就把它賣掉，而是希望通過上市獲得更大的發(fā)展空間。

此前，郁亮也公開表示，過高的估值可能會對員工心態(tài)等造成不切實(shí)際的預(yù)期，估值相對理性，反而更有利于員工在業(yè)務(wù)方面的成長，形成更好的心態(tài)。

物管新霸主

根據(jù)此前提交的招股書，2019年至2021年，萬物云的收入分別為139.27億元、181.45億元、237.05億元，年復(fù)合增長率為30.46%；相對應(yīng)的年內(nèi)利潤分別為10.40億元、15.19億元、17.14億元，年復(fù)合增長率為28.37%。

今年上半年萬物云實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入143.5億元，同比增長38.2%，其中，社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)收入80.8億元，占比56.3%，同比增長34.8%；商企和城市空間綜合服務(wù)收入51.1億元，占比35.6%，同比增長39.7%；AIoT （人工智能網(wǎng)絡(luò)）及 BPaaS （業(yè)務(wù)流程即服務(wù)）解決方案服務(wù)收入11.6億元，占比8.1%，同比增長59.0%。

截至今年6月末，社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)方面，萬物云布局全國逾120多個大中城市（含香港），簽約管理的物業(yè)數(shù)目達(dá)到4096個，在管物業(yè)數(shù)目達(dá)到3035個。圍繞社區(qū)內(nèi)居民的消費(fèi)需求，萬物云推出“萬物研選”，為居民提供單品煥新、部品維修、局部改造、廚衛(wèi)快裝、全屋翻新等升級服務(wù)。

商企和城市空間綜合服務(wù)方面，萬物云聚焦互聯(lián)網(wǎng)、高端制造、金融、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)等行業(yè)，提供物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)，截至上半年末，萬物云在物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)方面簽約管理的項目數(shù)量達(dá)到1929個，在管項目數(shù)目達(dá)到1706個。萬物云的城市空間整合服務(wù)已進(jìn)入25個城市，統(tǒng)籌管理59個項目。

AIoT 及 BPaaS 解決方案服務(wù)方面，萬物云持續(xù)挖掘物業(yè)服務(wù)線下業(yè)務(wù)場景，建設(shè)云通行、云客服、云維保、云調(diào)度、云巡檢、云保潔等智能產(chǎn)品，通過軟硬件結(jié)合提升現(xiàn)場作業(yè)和管理效率。

據(jù)聆訊后資料集，截至上半年底，萬物云住宅合約面積約為9.3億平方米，在管面積約為7億平方米；商企和城市空間服務(wù)合約面積約為1.6億平方米，在管面積約為1.4億平方米。

中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年TOP10物業(yè)企業(yè)管理面積均值為3.55億平方米。根據(jù)弗若斯特沙利文的資料，按基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)收入計，萬物云于2021年在中國物業(yè)管理服務(wù)市場中排名第一，占有4.28%的市場份額。萬物云的物業(yè)在管體量可見一斑。

在巨量的規(guī)模上，萬科也提出了多業(yè)態(tài)服務(wù)圈的概念——蝶城。所謂蝶城，是以3公里為半徑的一個多業(yè)態(tài)大社區(qū)，涉及住宅、商企、城市空間服務(wù)等多種業(yè)態(tài)，服務(wù)者20——30分鐘能夠到達(dá)。萬物云管理合伙人及首席科學(xué)家丁險峰曾在接受媒體群訪時表示：“美團(tuán)30分鐘調(diào)度的投送很強(qiáng)，我們也一樣，我們是基于物聯(lián)網(wǎng)在做30分鐘的服務(wù)頂層設(shè)計?！?/p>

靠科技“降本增效”

從毛利率水平來看，2019年、2020年、2021年、萬物云的毛利率分別為17.7%、18.5%、17%，2022年前三個月，萬物云的毛利率為14.5%，同比減少0.2個百分點(diǎn)。

聆訊后資料集顯示，前三個月的毛利率比較低，主要是因?yàn)榇汗?jié)前后市場對居住相關(guān)資產(chǎn)服務(wù)、物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)、開發(fā)商增值服務(wù)等業(yè)務(wù)條線的需求較低，相應(yīng)的收入也減少，而成本相對固定導(dǎo)致。另外，2019年—2021年毛利率也受到歷史收購產(chǎn)生的無形資產(chǎn)攤銷負(fù)面影響。

物業(yè)服務(wù)是勞動密集型產(chǎn)業(yè)，隨著我國人口紅利的消失，降低人力成本成為傳統(tǒng)物業(yè)盈利模式中急需解決的問題。在新一輪的物業(yè)數(shù)字化變革中，萬物云瞄準(zhǔn)了“科技”與“標(biāo)準(zhǔn)化”兩條路。

丁險峰表示，滿意度提升和成本下降，這本身是一個兩難的事情，傳統(tǒng)物業(yè)過去三十年都沒能實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)，現(xiàn)在將靠科技實(shí)現(xiàn)。丁險峰舉了一個例子：此前，萬物云蝶城十幾個項目的機(jī)電費(fèi)用大概在800萬左右，用了物聯(lián)網(wǎng)調(diào)度，總費(fèi)用、人力費(fèi)用在200萬左右，技術(shù)革命帶來了600萬的利潤?！八?，當(dāng)前的思維是，如果服務(wù)需要提升，首先是想用AI機(jī)器解決，如果機(jī)器做不到的再派人?！?/p>