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2023-01-31
出售資產(chǎn)、債務展期，富力地產(chǎn)忙活半年，虧損近69億
更新時間：2022-09-02 15:20:33作者：佚名
本文來源：時代財經(jīng) 作者：劉新歌
圖片來源：圖蟲創(chuàng)意
2021年年報發(fā)布后不到半個月，富力地產(chǎn)(HK:02777)在規(guī)定期限內(nèi)發(fā)布了2022年中期業(yè)績報告，期內(nèi)錄得凈虧損68.99億元，交付銷售物業(yè)185萬平方米，同比下降54%，物業(yè)銷售營業(yè)額同比減少58%至151.49億元。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1—6月份，全國商品房銷售面積同比下降22.2%，商品房銷售額下降28.9%。市場信心不足的大環(huán)境中，個別房企債務危局待解，富力也在其中。
富力董事長李思廉在業(yè)績報中少有地表露出情緒：“面對現(xiàn)今的艱難時期，本人如何強調(diào)我們的高級管理層及員工所扮演的重要角色均不為過，謹此對全體員工在期內(nèi)付出的努力、股東堅定不移的支持以及商業(yè)伙伴共同鞏固未來長期伙伴關系的耐心致以最衷誠的謝意”。
不過，未來一段時間內(nèi)，保守發(fā)展、出清風險、解決流動性問題仍然是富力的主要課題。
富力強力自救
近一年來，依賴高杠桿、高周轉(zhuǎn)發(fā)展的民營房企財務狀況亮起紅燈，發(fā)展穩(wěn)健、有融資優(yōu)勢的央企、國企成為它們解決經(jīng)營困境的強大外援。
8月31日晚，富力地產(chǎn)公告了和招商蛇口附屬公司廣州招商房地產(chǎn)有限公司（下稱“廣州招商”）的戰(zhàn)略合作，雙方將在華南區(qū)域城市更新領域展開合作。富力稱這將有助于其華南區(qū)域城市更新項目的價值釋放，緩解流動資金壓力。
舊改起家的富力地產(chǎn)在不少城市的核心區(qū)域積累了大量的舊改項目，這些項目在一定時間內(nèi)陸續(xù)轉(zhuǎn)化為有效的土儲，為富力應對行業(yè)波動周期提供了土儲支撐。由于舊改獲得的土地性價比較高，即便在2019年年中因資金壓力決定暫停在公開市場拿地后，富力也接連拿下了廣州海珠區(qū)赤沙村、天河區(qū)吉山村、花都區(qū)田美村等舊村改造項目。
據(jù)其2021年年報透露，截至2021年底，富力在全國已簽約城市更新合作項目逾64個，規(guī)劃總建筑面積超過7200萬平方米，可供未來發(fā)展的可售面積超過3500萬平方米，貨值超過10000億元。其中，位于一、二線城市的面積占比達93%，粵港澳大灣區(qū)面積占比達76%。
不過，舊改項目需要大量的資金沉淀，對目前的富力來說，既是未來的基石，也是當下的重擔。與央企招商蛇口一起開發(fā)不失為一舉兩得的方法。據(jù)招商蛇口透露，協(xié)議簽訂后，雙方將共同組建專項工作小組，采用“一事一議，成熟一個，合作一個”的原則確定具體合作項目及合作方式等事宜。
這是富力自救的又一步。今年上半年，富力繼續(xù)出售資產(chǎn)，將海南?？诖笥⑸巾椖恳?0億元價格出讓予力量發(fā)展，以9570萬英鎊出售倫敦Vauxhall Square項目給遠東發(fā)展。
此外，富力還向有“重慶李嘉誠”之稱的張松橋出售倫敦One Thames City項目50%權益，代價為26.6億港元；出售了福州的一家酒店，代價約為4.3億元。
出售資產(chǎn)換來一定的現(xiàn)金流，但富力也為此不小的代價。倫敦Vauxhall Square項目虧損約6884.5萬英鎊，倫敦One Thames City項目50%權益虧損約18.4億港元。
流動性危機待解
在處理債務問題上，富力為同行嘆服的操作或是為10只美元債實現(xiàn)集中展期。7月12日，在一筆利率5.75%、債券余額6.09億美元的優(yōu)先票據(jù)到期的前一日，富力10只美元優(yōu)先票據(jù)的展期議案獲得票據(jù)持有人的同意，近50億美元債整體展期兩到三年不等。
這10只美元債中，有3只票利超過10%。其中，3只于2022年到期、3只2023年到期、4只2024年到期。
富力如何完成這筆號稱目前“亞洲最大規(guī)模上市房地產(chǎn)公司債務重組”，外界不得而知。其在半年報中稱，“高級管理層制定出一項高度復雜且全面的負債管理措施，以整體應對所面臨的前所未有的財務風險，結果成功為多批債務重組，避免出現(xiàn)違約，并即時改善本集團的經(jīng)營現(xiàn)金流”。
據(jù)2021年年報透露，截止2021年底，富力地產(chǎn)借款總額為人民幣1288.4 億元，總現(xiàn)金為人民幣211.0億元。
收入同比大跌或使其財務進一步承壓。今年上半年，不僅交付面積大跌，導致物業(yè)發(fā)展營業(yè)額同比下降58%，富力投資物業(yè)的租金收入也比去年同期減少23%，為4.09億元。另外，受疫情影響，酒店收入也由去年同期的25億元減少至17.81億元。
中指院發(fā)布的月度房企銷售數(shù)據(jù)顯示，今年前7月富力銷售額約304.7億元，前8月約318.2億元。以此估算，富力8月單月僅銷售了13.5億元。
中指院稱，隨著各地因城施策的力度進一步加大，“保交樓”相關舉措的落地和見效，購房者預期和置業(yè)信心有望逐漸回升，熱點一二線城市或穩(wěn)步復蘇。但對于大多數(shù)城市來說，市場情緒的修復仍需要時間。
而在市場信心尚未恢復的情況下，購房者也更關注房企的資金實力。在此背景下，面臨流動性困難的房企或面臨不小的難題。
提到對未來的展望，富力表示，“對收購土地保持謹慎，專注有紀律的資本支出計劃，以保持充足的流動性”。