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2023-01-31
逆勢搶豪宅：“閉眼睛搞就行了”
更新時(shí)間：2022-09-05 08:45:59作者：佚名
搖號大軍中，還包括濱江集團(tuán)老板戚金興，但僅排名第525號，遺憾錯(cuò)過。他對外稱，這不是他第一次參加搖號，御品、海潮望月城（均為濱江開發(fā)）都曾參加過，但是運(yùn)氣不好沒有搖中。此外，浙江第四大富豪、榮盛控股老板李水榮也在搖號名單中。
作者 | 郭菲菲
編輯 | 楊布丁
來源 | 棱鏡（ID：lengjing_qqfinance）
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“豪宅就是閉眼睛搞就行了。”作為招商銀行私人銀行客戶，周凱（化名）連用了三個(gè)詞來形容周圍朋友投資豪宅的熱情：“極其”、“非?！?、“簡直了”。
2021年底，周凱入手了一套深圳新房，近170平米的大平層，總價(jià)達(dá)到2300萬元。該項(xiàng)目位于南山區(qū)最大豪宅片區(qū)華僑城，開發(fā)商宣稱，“背山面水，依湖而建，低密度頂級豪宅社區(qū)”，引來不少買房人追捧。憑借父母的高積分房票，他才得以搶先搖中。
“這只能算是豪宅的入門級。香蜜湖一號這些城中別墅，成交價(jià)上億，這才是豪宅天花板。”周凱告訴作者，我們私人銀行這個(gè)圈子每天都在講，現(xiàn)在最佳投資標(biāo)的就包括豪宅，評判標(biāo)準(zhǔn)就是中心城市大開發(fā)商的大平層產(chǎn)品，“越是稀缺，就越保值”。
若以1000萬元為豪宅標(biāo)準(zhǔn)線，中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年全年，僅深圳市場就成交了6370套豪宅，同比上升126%。放到全國來看，來自房地產(chǎn)服務(wù)商第一太平戴維斯數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)稱，當(dāng)年有超過40000套豪宅成交，創(chuàng)下中國豪宅市場的最高歷史紀(jì)錄。
相比于低迷的普通剛需市場，以豪宅為代表的高端改善市場，正在走出一條獨(dú)立上升行情，這一豪宅熱度，正在從北上廣深蔓延至更多的二線城市。
這背后的驅(qū)動(dòng)力，除了豪宅產(chǎn)品自身稀缺屬性所致，還在于疫情因素喚醒了對居住品質(zhì)的迫切需求，更源自高端客戶尋求資產(chǎn)避險(xiǎn)及保值的被動(dòng)選擇。
1.
/ 豪宅市場量價(jià)齊升 /
北京海淀區(qū)的西山壹號院，這幾乎是所有互聯(lián)網(wǎng)打工人的心之向往。
這個(gè)小區(qū)位于后廠村核心位置，緊挨著騰訊、百度、網(wǎng)易、新浪、聯(lián)想等大廠?；ヂ?lián)網(wǎng)躍升曾為大廠新貴們帶來不少財(cái)富積累，壹號院也一路扶搖直上。從最早開盤價(jià)4萬元開始，目前最新成交單價(jià)已漲至近13萬元。最小戶型181平米起步，小區(qū)整體總價(jià)平均達(dá)到2500萬元。最貴的一套躍層為780平米，售價(jià)高達(dá)1.8億元。
自打2015年起，麥田房產(chǎn)店經(jīng)理?xiàng)钊A龍就入職了緊鄰該小區(qū)的門店，他見證了壹號院房價(jià)一路水漲船高。
在他印象中，壹號院平均每個(gè)月也就成交一兩套，但2021年全年成交了48套，這幾乎是過去三年的成交量，最多的時(shí)候一個(gè)月成交了7套，今年截至目前也已經(jīng)賣了23套?！?000萬以上的標(biāo)的，成交量這么大，其實(shí)還是挺夸張的?！?/p>
壹號院令人驚訝的成交量，只是北京入門級豪宅產(chǎn)品熱銷的縮影。
克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年截至6月20日，北京總價(jià)1000萬以上豪宅共成交3770套，其中總價(jià)1000萬-3000萬豪宅共成交3561套，占比達(dá)到了94%，這無疑是當(dāng)下北京最活躍的豪宅價(jià)格區(qū)間。
縱向?qū)Ρ葋砜?，與去年同期相比，2022年前5月，北京總價(jià)1000萬以上豪宅成交增加34套，總價(jià)1000萬-2000萬則增加了85套。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)稱，去年北京單價(jià)10萬元以上的頂豪成交1958套，同比增長1.7倍。
在多位熟悉北京豪宅市場的經(jīng)紀(jì)人看來，真正意義上的豪宅產(chǎn)品，整體小區(qū)均價(jià)至少3000萬元起步，面積超過200平，地理位置、環(huán)境等擁有不可復(fù)制性，多方因素疊加在一起才算豪宅。
“很多小區(qū)價(jià)格高，還有強(qiáng)學(xué)區(qū)加持的溢價(jià)，比如對應(yīng)人大附朝陽實(shí)驗(yàn)學(xué)校的太陽公元，最多算是高端改善項(xiàng)目。”麥田房產(chǎn)太陽公元店資深經(jīng)紀(jì)人李斌表示，兩年前小區(qū)最貴單價(jià)為18萬，最近同戶型成交還是這個(gè)價(jià)格，學(xué)區(qū)的不確定性導(dǎo)致價(jià)格并沒怎么漲。
與此同時(shí)，占據(jù)全國豪宅半壁江山的上海市場也在持續(xù)升溫，價(jià)格也明顯上揚(yáng)。
克而瑞統(tǒng)計(jì)稱，6月初，上海平均每天就有3.7套總價(jià)3000萬以上的豪宅成交。價(jià)格方面，
相比于2021年上半年，下半年上海部分單價(jià)10萬-16萬元的二手豪宅上漲10%左右，部分單價(jià)超16萬元的豪宅漲幅均在10%以上。
其中，“永嘉路一棟近百年的花園洋房，2017年成交價(jià)為1.7億元，2022年5月再售時(shí)，成交價(jià)達(dá)到2.5億元，折合單價(jià)64.7萬元/平米”。
麥田經(jīng)紀(jì)人李斌看準(zhǔn)了其中的商機(jī)，他從去年開始涉足短視頻，專門拍攝豪宅產(chǎn)品吸引客戶。最多的一個(gè)月，他就增加了30個(gè)客戶，其中還包括一位商業(yè)大佬，“頭條認(rèn)證過的身份，財(cái)富榜還排名前50”。出于保護(hù)客戶的隱私，他并未透露更多個(gè)人信息。
“他們不需要平時(shí)的一些噓寒問暖。豪宅客戶對經(jīng)紀(jì)人專業(yè)性要求非常高，只需要高效快速匹配房源，解決問題就行?！崩畋蟾嬖V作者，這兩年業(yè)績好的豪宅經(jīng)紀(jì)人，基本上一年收入100多萬是能做到的。
從交易習(xí)慣來看，一位熟悉豪宅市場的資深經(jīng)紀(jì)人表示，大多數(shù)豪宅客戶名下都有房，所以一般會(huì)用公司名義買房。受網(wǎng)簽備案價(jià)限制，個(gè)人即使有房票走商貸也貸不了多少錢，最后也不利于和賣家談判價(jià)格，還不如一次性全款付清后，等過戶后做抵押，再走企業(yè)經(jīng)營貸來得更劃算。
2.
/ 身家百億老板加入搖號隊(duì)伍 /
2022年6月，杭州豪宅樓盤觀湖里搖號中簽結(jié)果出爐，788戶爭奪288套房源。該項(xiàng)目由濱江集團(tuán)開發(fā)，項(xiàng)目合計(jì)288套合院，容積率僅為1.01，單價(jià)達(dá)到7.5萬元，240平米起步，總價(jià)在1600萬元-3700萬元不等。
搖號大軍中，還包括濱江集團(tuán)老板戚金興，但僅排名第525號，遺憾錯(cuò)過。他對外稱，這不是他第一次參加搖號，御品、海潮望月城（均為濱江開發(fā)）都曾參加過，但是運(yùn)氣不好沒有搖中。此外，浙江第四大富豪、榮盛控股老板李水榮也在搖號名單中。
能吸引身家高達(dá)百億的戚金興、李水榮親自下場搖號，除了為自家項(xiàng)目做宣傳之外，新房與二手房價(jià)差形成價(jià)格倒掛也是驅(qū)動(dòng)力。以海潮望月城為例，精裝限價(jià)為6.98萬元/平米，周邊次新二手房掛牌價(jià)高達(dá)11萬元以上，即使按照最小面積270平米來算，倒掛利差也高達(dá)千萬。
眾人打新?lián)u新房的盛景，在諸多一二線城市接連上演，倒掛套利空間更高的豪宅項(xiàng)目更是趨之若鶩。
不過，周凱去年搖中的深圳新房項(xiàng)目并沒有太多價(jià)格倒掛空間，在他看來，通脹越來越高的預(yù)期下，稀缺的住宅資產(chǎn)更加保值，起碼不會(huì)貶值?！拔曳吹共幌Ｍ績r(jià)漲太多，否則經(jīng)濟(jì)會(huì)空心化，未來就業(yè)以及賺錢的機(jī)會(huì)就越來越少?！?/p>
身為深圳一家互聯(lián)網(wǎng)公司高管，周凱身邊的招行私人銀行圈子里，有不少是珠三角制造業(yè)老板，他們也是抄底豪宅的主力。按照招行私人銀行的門檻，全年日均存款不低于1000萬元。
“豪宅在圈子里等同于‘流通幣’，公司缺錢走民間借貸，可以直接拿豪宅當(dāng)作穩(wěn)定物做抵押?！敝軇P介紹稱，現(xiàn)在銀行拼命給制造業(yè)工廠做貸款，利率都很低，企業(yè)主把這部分錢拿來做企業(yè)運(yùn)營的流動(dòng)資金，置換出來的個(gè)人余錢則用于買豪宅，不僅保值，還能做大公司固定資產(chǎn)，流動(dòng)性還非常好，“與其費(fèi)勁搞好幾個(gè)購房指標(biāo)買普通房子，不如直接整一套幾千萬的豪宅”。
同樣的邏輯也發(fā)生在鄭州這類二線城市。位于鄭東新區(qū)的北龍湖板塊，被譽(yù)為“河南陸家嘴”，豪宅云集。有本土自媒體《房東俱樂會(huì)》統(tǒng)計(jì)稱，2022年上半年，北龍湖15個(gè)主力項(xiàng)目，合計(jì)銷售約1280套，逆勢同比增長約28%，銷售額達(dá)101億元，占整體市場17.48%。
一位熟悉北龍湖市場的行業(yè)人士表示，很多豪宅客戶，尤其是地市客戶對于縣城樓市未來不樂觀，將房產(chǎn)重新整合后進(jìn)入到層級更高的城市，購買優(yōu)質(zhì)地段的資產(chǎn)，比如三套變一套。“身邊一位周口市西華縣做餐飲的70后客戶，就把縣城一樓帶院的房子賣了200萬，加了錢入手了北龍湖一套約900萬的房子。”
3.
/ 豪宅或成稀缺品 /
豪宅不愁賣，相較之下，剛需市場反倒持續(xù)低迷。
以廣州為例，中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，全市二手房網(wǎng)簽價(jià)同比下跌11.2%，千萬元量級的豪宅市場卻逆勢上漲6.1%。此外，千萬級豪宅成交占比也在逐年攀升，從2020年的1.4%，躍升至2022年上半年的2.3%。
上述鄭州北龍湖市場人士則認(rèn)為，豪宅也并非一枝獨(dú)秀，逃不開整體市場低迷的大邏輯，剛需住宅還是占主流，只不過豪宅為代表的改善項(xiàng)目保持穩(wěn)定，剛需項(xiàng)目下滑，導(dǎo)致整體市場成交結(jié)構(gòu)中，顯得豪宅交易占比在擴(kuò)大。
眼下，開發(fā)商似乎正在放棄剛需，用大戶型來迎合改善需求。
克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年上半年，194個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市普通住宅中，三房和四房的成交比例達(dá)80%，二房戶型已經(jīng)跌至14.05%。
與此同時(shí)，二手房市場則在承接剛需。5個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市成交結(jié)構(gòu)中，二房成交比重成為主力成交房型，占比達(dá)到39.46%，同比增長2.04個(gè)百分點(diǎn)，反觀三房、四房則分別同比下降0.78個(gè)、0.66個(gè)百分點(diǎn)。北京今年上半年二房成交比重接近50%，同比更是增長4.51個(gè)百分點(diǎn)。
盡管受多胎政策、房票首貸資格等因素影響，改善需求增加，但豪宅新房產(chǎn)品的供應(yīng)或愈發(fā)斷層。
一位頭部房企北京區(qū)域項(xiàng)目操盤手告訴作者，目前北京在售豪宅產(chǎn)品都是多年前拿的土地，受限墅令、70/90政策等因素影響，這兩年新供應(yīng)土地難以做成豪宅產(chǎn)品?！皬娜莘e率來算，1.0以下能做別墅，1.3做疊拼，政府供地很多都是2.0以上，加上限高、采光等諸多規(guī)劃限制，留給開發(fā)商產(chǎn)品創(chuàng)意空間就很少，解題的答案往往只有一兩種，而且四環(huán)內(nèi)的土地也幾乎難尋?！?/p>
他舉例稱，此前順義中央別墅區(qū)曾計(jì)劃供應(yīng)一塊地，本來預(yù)計(jì)能做別墅，但最終給了2.5的容積率，所以注定只能做洋房的偏改善項(xiàng)目。一旦土地和區(qū)域出現(xiàn)錯(cuò)配，豪宅產(chǎn)品就難以供應(yīng)。杭州有開發(fā)商曾做出商業(yè)用地屬性的大平層產(chǎn)品，不限購不限價(jià)，緊鄰錢塘江岸邊，產(chǎn)品非常豪，總價(jià)高達(dá)3000萬元，吸引了很多做電商直播的新貴客群，但最近這一打擦邊球的產(chǎn)品也被叫停。
“真正豪宅產(chǎn)品的現(xiàn)金流注定很慢，適合自有資金充裕的極少數(shù)開發(fā)商?！币晃籘OP20房企區(qū)域營銷負(fù)責(zé)人對作者表示，現(xiàn)在大家手里資金匱乏，都在講究快周轉(zhuǎn)，抓現(xiàn)金流回款，加上豪宅還被各種限價(jià)，開發(fā)商更沒有意愿去做豪宅了。