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2023-01-31
深圳樓市跌的媽都認不得了！
更新時間：2022-09-06 13:08:48作者：未知
01
前幾天沒被封的時候，抽空去看了一下深圳的新房，真的好安靜哦，沒有見過這么冷清的銷售中心，別說人，蒼蠅都見不到。
今天就和大家說說深圳樓市的最新的情況。
直接上二手房成交數(shù)據(jù)，8月份只成交了2000套，一如既往的低迷，這樣的情況已經(jīng)持續(xù)一年多了。
現(xiàn)在深圳的房子有多難賣呢，一套房子掛出去，即便價格劃算，最快也要半年才能成交，放個一年多都是正常的。
房子賣不出去，一般只有兩個結(jié)果，
業(yè)主放棄掛牌
繼續(xù)降價。
只要價格降到位，一切都好說。
不夸張的說，現(xiàn)在深圳房價，有的區(qū)域真的已經(jīng)降到2019年，甚者2018年了。
舉我身邊的一個例子。
2020年就有一個廣州投資客和他同學來咨詢我意見，想要買龍華紅山深高北的學區(qū)房匯龍灣89平的三房，當時我給的建議是，先存子彈，過兩年再看看。
當時市場還有一波余溫，他們擔心房價繼續(xù)上漲，就還是著急上車了，最后1300萬拿下的。
二手房指導價后，這個區(qū)域就開始直線跳水。
同樣的戶型，最新的報價是999萬，我那個朋友血虧300萬。
旁邊的水榭春天五期89平的成交價目前也是降到了1000萬左右，這個價格基本上接近2019年末的價格了。
還有南山后海那一塊，南二外海德本部的學區(qū)房，算是南山最頂級的學區(qū)房了，也扛不住。
觀海臺，82平兩房，8月的掛牌價1258萬，去年最高成交價是1940萬，現(xiàn)在跌了682萬，跌幅達到35%。
這個樓盤我記憶還是很深刻的，2019年12月份，深圳取消豪宅稅一個月后，我還特地去那里看房子，當時市場火到?jīng)]房賣。
現(xiàn)在價格也降到2019年，卻沒人買了。
除了這兩個地方，以前被大家搶破頭的，沙井海岸城那一塊，碧海、光明鳳凰城、福田百花，還有龍崗坪山等等。
以前我們說房價下跌主要是郊區(qū)為主，但是深圳這一次是普跌，無論郊區(qū)，市區(qū)，新房老破小，全都在跌。
這張圖是掛牌價，基本上每個月都在跌一兩個點，光明那里別看它漲了，實際情況是，光明這幾個月根本就沒有成交幾套，掛出來都是都是業(yè)主不誠心賣，充充門面而已。
光明是前兩年被炒的最嚴重的區(qū)域，現(xiàn)在新房供應(yīng)量那么大，價格還便宜，根本就沒有二手房的市場。
02
說完二手房，再說新房。
之前深圳有些本地媒體說，二手房限價后，剛需就會去買新房，這個說法狹隘了。
因為房地產(chǎn)市場一榮俱榮一損俱損，改善客戶的房子賣不出去，他們也沒法只還。
8月深圳新房成交量僅為2616套，和二手房差不多，坂田一個新盤，還是現(xiàn)房來的，開盤更是創(chuàng)下紀錄，只有三組客戶通過登記。
龍崗有的新盤還打出零首付，一成首付的噱頭，福田有一個新盤更有意思，打出海報說自己賣了116套，但是呢，在深圳市房地產(chǎn)信息平臺上僅有5套。
還有現(xiàn)場看似很火爆的中海寰宇瓏宸，根據(jù)貝殼內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示，8月份帶看1367次，最終成交只有91套房，轉(zhuǎn)化比例僅為6.7%，這已經(jīng)是全深圳最好的成績了。
新房冷，二手房冷，沒人買房，這種情況已經(jīng)持續(xù)了一年的時間了。
你要問我現(xiàn)在到底了沒，說句實話，我覺得沒。
成交量也許是到底了，因為市場已經(jīng)持續(xù)了一年多時間徘徊在2000套左右，繼續(xù)往下降的可能性不大。
但是價格未必跌到底。
我的看法是，深圳的房價還是貴，二手房指導價才是官方認為的合理范圍。
什么時候二手房掛牌均價降到和指導價相差不遠了，那個時候再來說底部也不遲。
不要覺得我說的夸張，大家看一看這個趨勢，去年有77%的二手房掛牌價和指導價偏差值在5成以上，今年只剩下一半了。
大部分可以成交的房子都是接近指導價，甚至低于指導價成交的。
買房講究的是穩(wěn)定，要綁定未來30年的穩(wěn)定收入，但是現(xiàn)在各種不穩(wěn)定性的因素太多了。
深圳和北京上海不一樣，深圳是一座很年輕的城市，來深圳的都是打工人，買房大部分都是以依賴貸款，杠桿率非常高。
像這張圖表，我覺得杠桿率肯定不止這個數(shù)，因為深圳太多業(yè)主做抵押經(jīng)營貸了，實際上的杠桿率保守估計還要增加2成以上。
杭州的情況也是相似的，杭州我下周分析。
這兩座城市樓市都有一個共同點，容易受大環(huán)境影響，抵抗力較弱，尤其是互聯(lián)網(wǎng)降薪裁員，影響真的很大，畢竟這個群體是樓市的主力，主力沒錢了，怎么接盤。
現(xiàn)在有的大廠據(jù)說就連無息貸款也要取消了，沒了這筆貸款，那些剛畢業(yè)幾年的大廠員工上車就更難了。
樓市是和經(jīng)濟息息相關(guān)的，接下來經(jīng)濟沒有穩(wěn)下來，樓市也很難穩(wěn)。
至于豪宅是另外一番邏輯，沒必要拿來和剛需盤放在一塊討論。
如果深圳接下來沒有出臺實質(zhì)性的利好，比如說增值稅五改二，或者取消二手房限價之類的。
否則深圳樓市很難說有大的反彈，而成交量持續(xù)低迷的話，價格肯定還會繼續(xù)下降。
最后還是要補一句話，深圳我還是長期看好的，如果有合適的筍盤，上車也未嘗不可。
因為真心成交的房源都是接近指導價的，指導價就是官方的底線了，這個價位上車肯定是安全的。
只是經(jīng)過這一輪的疫情也好，裁員失業(yè)也好，這是我們這一代年輕人第一次直面經(jīng)濟下行，我們是真的要成長了。
過去的那種瘋狂加杠桿，僅限于過去經(jīng)濟飛速發(fā)展的黃金二十年。
那已經(jīng)過去了，未來我們要適應(yīng)現(xiàn)在這種新常態(tài)，這不是悲觀，而是認清形勢，再做出正確的決定。