2023成都積分入學(xué)什么時(shí)候開始申請(qǐng)
2023-01-31
行業(yè)寒冬在延續(xù)，頭部房企先回暖
更新時(shí)間：2022-09-07 12:08:33作者：未知
導(dǎo)讀：部分頭部房企對(duì)于完成今年銷售目標(biāo)持樂觀態(tài)度，在此前提下自然要加快推盤節(jié)奏，特別是一線與強(qiáng)二線城市熱門板塊的存量輸出，既加速回款，又提振市場(chǎng)對(duì)自己的信心，以保持強(qiáng)者恒強(qiáng)的領(lǐng)先地位。 換句話說，趁著熱點(diǎn)城市樓市熱度尚在，先把壓箱底的“好貨”出手，是制勝關(guān)鍵。而當(dāng)其“好貨”出盡，才是真正迎來考驗(yàn)的時(shí)刻。
（文/張志峰 編輯/馬媛媛）自樓市下行以來，房企談?wù)撟疃嚓P(guān)鍵詞就是“筑底”“反彈”。
只不過現(xiàn)實(shí)很殘酷，市場(chǎng)數(shù)據(jù)一次次下探，讓人猜不透“底”在哪里。
在剛剛過去的中報(bào)季，眾多房企管理層們發(fā)明并傳播了一個(gè)新詞——穿越周期，期待接下來幾個(gè)月能有一個(gè)過得去的收成。
部分房企同比銷售回正
9月5日晚間，金地、萬科、碧桂園、融創(chuàng)等多家頭部房企集體發(fā)布8月銷售數(shù)據(jù)。
在2021年同期低基數(shù)的基礎(chǔ)上，今年8月房企銷售累計(jì)同比降幅進(jìn)一步收窄，部分頭部房企單月銷售額同比增速已經(jīng)回正。
其中，金地集團(tuán)8月份實(shí)現(xiàn)簽約面積102.4萬平方米，同比及環(huán)比分別上升14.45%、38.2%；單月銷售金額212.3億元，同比上升11.56%，環(huán)比增長(zhǎng)14.5%。
1-8月累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額1403.9億元，同比下降32.4%，降幅明顯收窄。在克爾瑞、中國指數(shù)研究院等第三方機(jī)構(gòu)排行榜中，金地前進(jìn)至第七位。
其他如萬科8月合同銷售金額309.7億元，累計(jì)合同銷售金額2799.4億元；融創(chuàng)單月合同銷售額107.5億元，累計(jì)合同銷售額1346億元；碧桂園權(quán)益銷售金額約288.7億元，同比降幅均大幅收窄，累計(jì)銷售數(shù)據(jù)仍居于高位。
另有不少房企盡管尚未發(fā)布銷售月報(bào)，但據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，同比回正的已不在少數(shù)。
包括華潤、招商蛇口、金茂、廈門建發(fā)、珠海華發(fā)、龍湖在內(nèi)的約10家房企上月銷售數(shù)據(jù)同比均為正增長(zhǎng)，單月銷售額分別為219.1億元、238.9億元、165.2億元、175.1億元、65.6億元、145.4億元。
另有保利發(fā)展8月全口徑銷售額384.8億元，環(huán)比上月上漲16.6%，位列行業(yè)第2位，僅次于碧桂園；中海則為243.4億元，同比微降2.7%，環(huán)比大漲39.3%。
不難發(fā)現(xiàn)，這部分銷售數(shù)據(jù)率先回暖的房企絕大多數(shù)為大型央國企。其中，同比增速最大的為廈門國資委旗下建發(fā)集團(tuán)，8月銷售額175.1億元，相較上年同期大增71.6%，環(huán)比7月增長(zhǎng)56.8%。
而其中的非國資房企僅金地與龍湖兩家，前者為混合所有制企業(yè)，后者為純民營資本。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向觀察者網(wǎng)分析稱，這部分房企銷售額率先回正，首先與其國資身份直接相關(guān)，樓市下行最重要因素是信心，央國企在這方面擁有天然優(yōu)勢(shì)。
另一方面，也從側(cè)面反應(yīng)出金地、龍湖自身所擁有良好的口碑、品牌力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
推盤節(jié)奏調(diào)整是制勝關(guān)鍵
從業(yè)績(jī)會(huì)上不難看出，部分頭部房企對(duì)于完成今年銷售目標(biāo)持樂觀態(tài)度，在此前提下自然要加快推盤節(jié)奏，特別是一線與強(qiáng)二線城市熱門板塊的存量輸出，既加速回款，又提振市場(chǎng)對(duì)自己的信心，以保持強(qiáng)者恒強(qiáng)的領(lǐng)先地位。
換句話說，趁著熱點(diǎn)城市樓市熱度尚在，先把壓箱底的“好貨”出手，是制勝關(guān)鍵。
如上月末剛剛結(jié)束的業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖集團(tuán)CEO陳序平就透露，8月隨著杭州、上海一些項(xiàng)目的推進(jìn)，公司有信心實(shí)現(xiàn)8月單月銷售額同比增速轉(zhuǎn)正。
他表示，龍湖今年計(jì)劃供貨的可售貨源達(dá)4000億元，但銷售過程中會(huì)動(dòng)態(tài)調(diào)整，不會(huì)為了銷售規(guī)模任務(wù)去做一些被動(dòng)的動(dòng)作，仍然會(huì)保持回款、資金面安全，以及利潤的合理增長(zhǎng)。
企業(yè)底氣就來自于較為深厚和優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備，如8月初在杭州入市的龍湖交控西站·杭與城項(xiàng)目，作為杭州云城未來社區(qū)板塊的首個(gè)TOD未來社區(qū)，也是城西科創(chuàng)大走廊全域未來社區(qū)中重點(diǎn)打造的未來社區(qū)之一，周邊教育、醫(yī)療、商業(yè)、交通等各方面配套，放眼整個(gè)杭州也稱得上優(yōu)質(zhì)，算出身“自帶光環(huán)”。
正因如此，盡管杭州樓市熱度依舊不高，但該項(xiàng)目首開1224套高層房源入市還是吸引了幾乎所有購房者目光，最終入圍登記客戶高達(dá)5779組，中簽率僅有21.18%。這一熱度幾乎趕上了前幾年杭州樓市最瘋狂的時(shí)候。
而近期在銷售市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)異的金地，也是因?yàn)槠髽I(yè)在一二線城市核心區(qū)域多項(xiàng)目集中入市。
其中，上海的金地嘉源項(xiàng)目，8月開盤即成交440套，去化率100%，簽約金額20.7億元；北京副中心金地壹街區(qū)當(dāng)月銷售3.8億元，順義區(qū)和錦華宸項(xiàng)目銷售5億元，各自奪得所屬板塊銷冠。
在華中武漢及長(zhǎng)沙，金地國際城及金地峯范8月份共簽約160余套；在東北沈陽，金地江山風(fēng)華、金地城兩大項(xiàng)目熱銷280余套，位于大連的金地城項(xiàng)目熱銷140余套，均在各城銷售榜上名列前茅。
在廈門，僅和悅東方一個(gè)項(xiàng)目，8月開盤銷售151套，成交金額超14.2億元；青島金地華章及森林公園項(xiàng)目，累計(jì)成交168套，摘得其所屬板塊成交套數(shù)、金額雙料桂冠。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，今年9月至12月依然是各地落實(shí)“一城一策”的重要節(jié)點(diǎn)，同時(shí)供需兩端也會(huì)積極調(diào)整，包括消費(fèi)者購房預(yù)期的引導(dǎo)和房企推盤策略的調(diào)整等。
總體上，目前行業(yè)進(jìn)入到房屋銷售提振的關(guān)鍵時(shí)期，新房市場(chǎng)及交易環(huán)境有待進(jìn)一步改善。因此特別是對(duì)于頭部房企來說，更應(yīng)該主動(dòng)作為，利用現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大市場(chǎng)占有率及品牌影響力，把提振銷售業(yè)績(jī)作為重中之重，進(jìn)一步改善銷售與經(jīng)營數(shù)據(jù)。
此外，在行業(yè)人士看來，8月頭部房企銷售數(shù)據(jù)改善，與各地政府聯(lián)合房企與金融機(jī)構(gòu)陸續(xù)出臺(tái)“保交付”措施、一定程度上提振市場(chǎng)信心也不無關(guān)聯(lián)。在當(dāng)前行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局改善的過程中，作為拿地主力的央國企及部分區(qū)域深耕的優(yōu)質(zhì)民企市場(chǎng)份額有望進(jìn)一步提升。
同時(shí)也有聲音指出，對(duì)于這些頭部房企而言，當(dāng)其“好貨”出盡，才是真正迎來考驗(yàn)的時(shí)刻。
市場(chǎng)整體仍顯頹勢(shì)
另一個(gè)不可忽視的原因是，去年8月恰好是樓市熱度驟降的開端，今年8月單月銷售額回正也與去年同期基數(shù)較小有關(guān)，而從累計(jì)同比銷量來看，降幅雖略有收窄，但并不特別明顯。
據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，2021年8月份百強(qiáng)房企中近7成企業(yè)單月業(yè)績(jī)同比降低，其中26家同比降幅大于30%。同時(shí)，包括絕大部分TOP30房企在內(nèi)，近8成企業(yè)單月業(yè)績(jī)不及上半年月均水平。
當(dāng)月，機(jī)構(gòu)29個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積同、環(huán)比分別下降22%和10%，此后降幅還在不斷擴(kuò)大。
彼時(shí)各大房企掌門人就已經(jīng)嗅到風(fēng)聲，風(fēng)頭正盛的融創(chuàng)董事會(huì)主席孫宏斌用“慘烈”一詞來預(yù)測(cè)去年下半年新房市場(chǎng)。
而萬科首席執(zhí)行官祝九勝、世茂集團(tuán)總裁許世壇、旭輝董事會(huì)主席林中等地產(chǎn)界大佬也紛紛在業(yè)績(jī)會(huì)上強(qiáng)調(diào)將轉(zhuǎn)變經(jīng)營策略，加強(qiáng)現(xiàn)金流和回款管理。
時(shí)隔一年，整體市場(chǎng)的銷售情況并未有太大改善。
在去年同期基數(shù)較低的前提下，從克而瑞重點(diǎn)監(jiān)測(cè)30城數(shù)據(jù)來看，今年8月在供應(yīng)面積環(huán)比增長(zhǎng)12%的背景下，成交面積反而環(huán)比下降13%，同比跌幅達(dá)31%，與上月基本持平。
其中，一線城市成交轉(zhuǎn)降，同、環(huán)比分別下降16%和10%；26個(gè)二、三線城市成交環(huán)比下降13%，同比下降33%。
即便長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、環(huán)渤海三個(gè)最熱點(diǎn)區(qū)域也表現(xiàn)出全面降溫或持續(xù)走低趨勢(shì)，而中西部、西南部等絕大多數(shù)城市群則幾乎陷入沉寂。
同時(shí)，百強(qiáng)房企1-8月銷售操盤金額同比降幅仍保持在47.4%的較高水平；8月TOP100房企實(shí)現(xiàn)單月銷售操盤金額5190.1億元，環(huán)比上月基本持平，同比再次下降32.9%，降幅略微收窄6.8個(gè)百分點(diǎn)。
因此，國盛證券在研究報(bào)告中指出，目前房地產(chǎn)行業(yè)整體仍處于弱復(fù)蘇階段，9月到12月因基數(shù)問題，疊加傳統(tǒng)供貨高峰的到來，同比跌幅或?qū)⒕S持小幅改善趨勢(shì)。但顯著復(fù)蘇提振購房者信心仍需政策加碼，特別是核心一二線城市的限購限貸依然有充足的放松空間。
不過，在易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱看來，行業(yè)下行壓力仍未減輕，行業(yè)大周期拐點(diǎn)尚未真正到來，“金九銀十”恐難以如期而至。而穩(wěn)地產(chǎn)政策力度偏弱，疊加市場(chǎng)信心不足的情況下，市場(chǎng)下行預(yù)期難以得到扭轉(zhuǎn)，分化仍將是接下來各城市市場(chǎng)與各房企間的關(guān)鍵詞。
有上市房企高管向觀察者網(wǎng)透露，就目前來看，所謂的樓市松綁政策并未起到預(yù)想中的作用，購房需求及購房者觀望態(tài)度仍未改變。綜合各大城市整體新房銷售數(shù)據(jù)，同環(huán)比依舊呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，并沒有那么樂觀。但與此同時(shí)，城市分化，國企與民企間、頭部與中小房企間的分化也都在日益加深。
因此，所謂“穿越周期”也只是少部分頭部房企一家之言。在這部分房企看來，在保障現(xiàn)金流安全前提下，市場(chǎng)下行正是其強(qiáng)化自身品牌力、趁機(jī)擴(kuò)大市場(chǎng)份額的絕佳機(jī)會(huì)。
在這一過程中，中小房企即便勉強(qiáng)存活下來，在拿地、資金實(shí)力、品牌力等方面的劣勢(shì)也將被不斷放大，最終生存空間越來越小。唯有適時(shí)向輕資產(chǎn)運(yùn)營等方向轉(zhuǎn)型升級(jí)，才可能走得更遠(yuǎn)。