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負(fù)債超過2600億，奧園兩位創(chuàng)始人帶隊(duì)與債權(quán)人周旋，但傳聞中的國(guó)企接盤者遲遲沒有明確表態(tài)，債主們正失去耐心。

本文由無冕財(cái)經(jīng)（wumiancaijing）原創(chuàng)發(fā)布

作者：方斯嘉

編輯：陳澗

設(shè)計(jì)：嵐昇

實(shí)習(xí)生：謝加

曾被稱為地產(chǎn)黑馬的奧園，如今失速狂奔，剎不住車。

債務(wù)纏身之下，奧園對(duì)市場(chǎng)“爽約”。上個(gè)月底，中國(guó)奧園（03883.HK）公告宣布，延遲刊發(fā)2022年中期業(yè)績(jī)及寄發(fā)2022年中期報(bào)告。

這倒也不是件稀奇事。畢竟，奧園2021年年報(bào)都還未發(fā)出。

此前，風(fēng)光無比的奧園創(chuàng)始人郭梓文、郭梓寧兄弟，避著風(fēng)頭，鮮少出現(xiàn)在大眾視野下。

引入戰(zhàn)投是奧園的救命之法。早在2022年初，業(yè)內(nèi)就傳出消息稱，山東能源集團(tuán)或有意成為中國(guó)奧園控股股東。對(duì)此，奧園給出了一個(gè)模棱兩可的回應(yīng)：公司引入戰(zhàn)投的相關(guān)事宜正在進(jìn)行中，目前暫無可對(duì)外披露的消息。

時(shí)至9月，債主們步步緊逼，“白衣騎士”仍未出現(xiàn)。奧園，何以自救？

創(chuàng)始人苦撐，債主緊逼

郭梓文、郭梓寧曾被稱為地產(chǎn)界的黃金兄弟檔。

1996年，哥哥郭梓寧與弟弟郭梓文通過競(jìng)標(biāo)贏得了梅山房產(chǎn)公司的承包權(quán)，成功開發(fā)了第一個(gè)項(xiàng)目金業(yè)別墅花園，走上了創(chuàng)業(yè)之路。

兩兄弟以房地產(chǎn)發(fā)家，不久后，成立奧園集團(tuán)，逐漸成為廣州地產(chǎn)圈的富豪。

此后，由于快增長(zhǎng)、加速并購(gòu)模式，奧園一度被業(yè)內(nèi)稱為“新華南五虎”、“小融創(chuàng)”。

▲郭梓文（左）與郭梓寧共同創(chuàng)立奧園。

高速增長(zhǎng)與風(fēng)險(xiǎn)并存。在債務(wù)集中“暴雷”前，一位投資者便對(duì)無冕財(cái)經(jīng)（ID：wumiancaijing）研究員表示：“奧園有大量的美元債公募、私募、表內(nèi)、表外債務(wù)等，投資者其實(shí)也在賭?！?/p>

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)消息，奧園受困之后，郭梓文帶領(lǐng)成立內(nèi)部應(yīng)急小組，奔走于各大金融機(jī)構(gòu)之間，國(guó)內(nèi)債則由郭梓寧帶隊(duì)談判。在2022年8月13日，郭梓寧甚至退出奧園集團(tuán)有限公司法定代表人，變更為奧園系另一位高管林顯團(tuán)。

奧園的債務(wù)缺口，沒有一個(gè)具體數(shù)額。據(jù)奧園最近的一份年報(bào)顯示，截至2021年中，中國(guó)奧園的資產(chǎn)負(fù)債表顯示，負(fù)債合計(jì)2628.64億，其中，有息負(fù)債共計(jì)1121億元。

但外界仍疑惑，奧園不可預(yù)估的表外負(fù)債，缺口到底有多大。

面對(duì)債務(wù)“黑洞”，債主集體追債，奧園選擇甩賣資產(chǎn)、洽談?wù)蛊?、質(zhì)押資產(chǎn)等方式安撫債權(quán)人。

故技重施多次后，奧園展期計(jì)劃，逐漸不被債權(quán)人所接受。

9月5日，奧園集團(tuán)經(jīng)向上海證券交易所申請(qǐng)，“19奧園02”自2022年9月8日起根據(jù)相關(guān)規(guī)定轉(zhuǎn)讓。該債券最近一次付息日為2022年9月3日。

在今年8月，奧園與該債券的投資人召開會(huì)議，商議調(diào)整本息兌付方案。調(diào)整的方向是延長(zhǎng)本金兌付時(shí)間，利息分析兌付。

但投資者并未接受該方案。奧園只能選擇繼續(xù)洽談，并在市場(chǎng)尋求轉(zhuǎn)讓。

債權(quán)人也知道，先早伸手，才能分到好肉。于是，一些債權(quán)人選擇圍追堵截，以防止最終一無所有，其中，便包含奧園的子公司。

8月12日，奧園美谷(000615.SZ)宣布，計(jì)劃與控股股東中國(guó)奧園簽署一份股權(quán)質(zhì)押合同。奧園拿出上海奧園旅游發(fā)展有限公司100%的股權(quán)，估值約3億元，為相關(guān)債務(wù)提供股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保。

這份合同簽署的背景是，2021年底，子公司奧園美谷將母公司奧園告上了法庭。據(jù)奧園美谷2022年半年報(bào)顯示，奧園集團(tuán)通過旗下100%持股公司深圳奧園科星投資有限公司，持股奧園美谷29.34%。

值得注意的是，奧園持有奧園美谷的171,998,610股（約占總持股數(shù)的75%），已為質(zhì)押狀態(tài)。

▲奧園美谷前10大普通股股東持股情況，來自2022年半年報(bào)。

時(shí)間回到2021年，奧園美谷相繼出清地產(chǎn)業(yè)務(wù)，專注于醫(yī)美業(yè)務(wù)，于是將地產(chǎn)板塊以約10億元總價(jià)打包出售給中國(guó)奧園。

本指望能在奧園得到一筆回款，不料，奧園遇“險(xiǎn)”，剩下約4億元款項(xiàng)未支付。

奧園“暴雷”后，奧園美谷將奧園告上法庭，向廣州仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。之后，奧園美谷向深圳市中級(jí)人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

在4億欠款仍未理清之時(shí)，奧園拿出估值約3億元的上海文旅項(xiàng)目，抵押給奧園美谷。

奧園美谷表示，如果中國(guó)奧園不履行當(dāng)初的債務(wù)約定，或違反主合同的其他約定，奧園美谷有權(quán)處分被質(zhì)押標(biāo)。

換句話說，奧園要是不還錢，子公司就會(huì)把上海奧園旅游項(xiàng)目處理抵債。

戰(zhàn)投去哪了？

奧園曾多次向外界傳遞信心。

今年下半年，奧園對(duì)外釋放消息稱，正在積極推進(jìn)債務(wù)重組，并實(shí)施“保兌付、保交付、保銷售、保運(yùn)營(yíng)、保穩(wěn)定”的“五保”戰(zhàn)略。

▲中國(guó)奧園在境外存續(xù)的美元債，圖片來自觀點(diǎn)指數(shù)。

除了保證從銷售端回流資金外，奧園在今年多次強(qiáng)調(diào)正在進(jìn)行引戰(zhàn)工作，卻未有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。因此，市場(chǎng)傳出消息，稱“奧園引戰(zhàn)失敗”。

對(duì)此，奧園在7月19日深夜發(fā)文反駁稱，“關(guān)于某網(wǎng)絡(luò)媒體評(píng)論我司引戰(zhàn)事宜，純屬失實(shí)猜測(cè)。奧園是上市公司，引戰(zhàn)工作正常推進(jìn)中，相關(guān)信息會(huì)嚴(yán)格按照上市公司重大事項(xiàng)信息披露規(guī)定公告?！?/p>

今年7月起，綠城（03900.HK）與奧園多次同臺(tái)露面。奧園宣告引入綠城代建合作開發(fā)廣州、西安、重慶等項(xiàng)目。

但綠城談不上是奧園的“白衣騎士”。

對(duì)于綠城而言，這只是一門生意。綠城是地產(chǎn)業(yè)較早涉及代建的企業(yè)，因此，體系較為完善，旗下的綠城管理(09979.HK)控股被稱為“中國(guó)代建第一股”。

因此，奧園與綠城的關(guān)系，可以理解為甲方與乙方，奧園提供項(xiàng)目，綠城提供服務(wù)，綠城再?gòu)膴W園處得到項(xiàng)目管理服務(wù)費(fèi)、分紅。

時(shí)至9月，奧園的白衣騎士并未出現(xiàn)。債權(quán)人等不到白衣騎士，卻等來了奧園債券多番展期談判。

外界不禁要問，奧園的戰(zhàn)投方，到底在哪兒？

回溯過往，奧園戰(zhàn)投的“緋聞對(duì)象”主要有兩個(gè)，一個(gè)是山東高速集團(tuán)，另一個(gè)則是廣州國(guó)資，皆是國(guó)字頭的企業(yè)。

一位國(guó)企人士對(duì)無冕財(cái)經(jīng)（ID：wumiancaijing）研究員稱：“上半年跟奧園接觸了，奧園的原則是，可以合作項(xiàng)目、控股上市公司，但是不讓出項(xiàng)目。即使項(xiàng)目合作，奧園也要求要自己操盤?！?/p>

這也說明，一方面，國(guó)企看中的是出險(xiǎn)房企旗下的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；另一方面，在土拍市場(chǎng)銷聲匿跡的出險(xiǎn)房企們，想手握資產(chǎn)，等待下一個(gè)翻身的機(jī)會(huì)。

賣與不賣，抉擇兩難。

事實(shí)上，自房企暴雷以來，廣東省內(nèi)的國(guó)企與奧園等一眾民營(yíng)企業(yè)，曾被組織過對(duì)接，但仍并未達(dá)成合作。上述人士對(duì)無冕財(cái)經(jīng)研究員指出：“之前曾有個(gè)大原則，當(dāng)?shù)爻鲭U(xiǎn)企業(yè)盡量的由當(dāng)?shù)貒?guó)資去接盤?！?/strong>

奇怪的是，中國(guó)奧園的具體緋聞對(duì)象，卻是一家省外企業(yè)。

據(jù)“壹地產(chǎn)”消息，山東能源集團(tuán)與中國(guó)奧園總部在今年一月就開始接觸，并達(dá)成合作意向。

在今年3月，山東能源集團(tuán)和山東頤養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“山東健康集團(tuán)”）派出了一支一百多人的隊(duì)伍，在奧園進(jìn)行了為期一個(gè)多月的盡調(diào)活動(dòng)。據(jù)了解，山東健康集團(tuán)為山東能源集團(tuán)的子公司，隸屬于山東國(guó)資。

實(shí)際上，山東國(guó)資與粵系房企淵源頗深。

2017年，恒大計(jì)劃回A，對(duì)外籌資1300億元。其中，山東國(guó)資旗下的山東高速集團(tuán)出資230億元，一度成為恒大的第二大股東。

2020年11月起，山東高速又將恒大全部股權(quán)轉(zhuǎn)手，但最后一筆80億元的股權(quán)款至今仍未收回。此外，山東高速還為恒大提供了數(shù)百億融資。

有知情人士對(duì)財(cái)新表示：“山東高速集團(tuán)經(jīng)常給房地產(chǎn)公司做前期拿地的融資，相對(duì)隱蔽。其中，便包括恒大、奧園等企業(yè)?！?/strong>

今年8月，據(jù)山東省紀(jì)委監(jiān)委宣布，山東高速原董事長(zhǎng)孫亮退休四年后被查，通報(bào)使用了“涉嫌職務(wù)犯罪”的表述。此前，孫亮曾任山東高速集團(tuán)董事長(zhǎng)等職位。

孫亮在山東高速集團(tuán)9年入任職期間，山東高速轉(zhuǎn)型快速，從一個(gè)單一的基建企業(yè)，轉(zhuǎn)型為綜合性企業(yè)，投資廣布全國(guó)。

外界普遍認(rèn)為，孫亮此番被查的導(dǎo)火索，可能事關(guān)地產(chǎn)投資。孫亮在2011年的工作會(huì)議上曾發(fā)言稱：“集團(tuán)擁有雄厚的現(xiàn)金流，又有強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)業(yè)完全可以做大做強(qiáng)。”

無論是出于山東國(guó)資內(nèi)部調(diào)整，還是對(duì)奧園盡調(diào)不順利等原因，山東國(guó)資至今未正式官宣與奧園合作。

其他調(diào)研方則對(duì)奧園持謹(jǐn)慎態(tài)度。上述國(guó)企人士對(duì)無冕財(cái)經(jīng)（ID:wumiancaijing）研究員評(píng)價(jià)：“這類出險(xiǎn)民企，背后的風(fēng)險(xiǎn)，很難用短時(shí)間的盡調(diào)完成，所以我們相當(dāng)謹(jǐn)慎?！?/p>