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2023-01-31
越秀房托林德良：REITs的好處之一是天然去杠桿
更新時間：2022-09-08 07:07:00作者：未知
本文來源：時代周報 作者：胡天祥
采訪越秀房托（00405.HK）董事長、執(zhí)行董事及行政總裁林德良前，由他參與編撰的《中國REITs操作手冊》（第2版）剛出版不久。
全書近600頁，字?jǐn)?shù)多達(dá)47萬。這是一本專為不動產(chǎn)投資信托基金（下稱“REITs”）從業(yè)者及相關(guān)金融中介提供的全面操作指南，林德良致力香港上市基金資本運(yùn)作超過十年，書中“中國香港REITs市場”一章相關(guān)內(nèi)容主要由他負(fù)責(zé)編撰。
作為全球首只投資于中國內(nèi)地物業(yè)的香港上市房地產(chǎn)投資信托基金，越秀房托是書中的典型案例之一。自2021年收購越秀金融大廈，越秀房托再次“解鎖”新成就，一躍成為期內(nèi)香港和新加坡上市房地產(chǎn)投資信托基金中持有內(nèi)地資產(chǎn)最大規(guī)模的REITs，目前旗下共擁有廣州國際金融中心、VT101維多利廣場、上海越秀大廈等九項(xiàng)優(yōu)質(zhì)物業(yè)。
在剛過去的8月25日，越秀房托聯(lián)合領(lǐng)展(00823.HK)、順豐房托(02191.HK)共同發(fā)起“香港房托基金協(xié)會”（以下簡稱“協(xié)會”）。香港特區(qū)政府財(cái)政司司長陳茂波、財(cái)經(jīng)事務(wù)及庫務(wù)局局長許正宇及香港證監(jiān)會主席雷添良均出席了協(xié)會成立典禮，可見協(xié)會頗受香港相關(guān)部門重視。
在協(xié)會成立典禮現(xiàn)場，林德良表示，協(xié)會其中一個宏愿，是加強(qiáng)香港與內(nèi)地相關(guān)機(jī)構(gòu)的交流聯(lián)動，吸引更多資金流入兩地房托市場，帶動市場增長，長遠(yuǎn)為投資者提供更多房托產(chǎn)品選擇。雖然C-REITs與香港房托存在上市及信托之分，但他相信技術(shù)上可尋求突破，將來可通過大力推動第三方合作，促進(jìn)香港及內(nèi)地REITs共同發(fā)展。
目前，在新加坡上市的房托逾40間，但少有資產(chǎn)值超過300億元，而亞洲前10大房托，以資產(chǎn)值計(jì)，香港占一半，越秀房托資產(chǎn)規(guī)模超過400億元，在香港和新加坡REITs中排名第七（按2022年3月末各房產(chǎn)基金的資產(chǎn)規(guī)模計(jì)算）。
2022年上半年，越秀房托整體收入總額9.44億元，同比增長7%；物業(yè)收入凈額6.87億元，同比升7.6%?！吧习肽陮懽謽菢I(yè)務(wù)并不算太差，公司7個寫字樓項(xiàng)目，有5個是高于90%的出租率，寫字樓業(yè)態(tài)收入占比67.6%，成為基金業(yè)績的壓艙石。自收購越秀金融大廈以來，公司抗風(fēng)險能力持續(xù)增強(qiáng)?！?/p>
越秀房托的經(jīng)營表現(xiàn)或許只是個例。
今年上半年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營環(huán)境，并不理想。據(jù)中國指數(shù)研究院報告，2022年上半年，國內(nèi)商辦市場投資及新開工規(guī)模繼續(xù)下滑，土地供求大幅縮量；商圈(購物中心)租金漲幅收窄，商業(yè)街商鋪?zhàn)饨鹄^續(xù)下跌且跌幅擴(kuò)大；寫字樓市場運(yùn)行面臨挑戰(zhàn)，租賃需求有所回落，租金微幅下跌。
但林德良依然持樂觀態(tài)度。
“相信下半年會比上半年好，尤其在寫字樓方面的需求會增加?！绷值铝颊f，“面對變化的市場，企業(yè)更需要做差異化競爭，以差異化產(chǎn)品制勝?！?/p>
越秀房托董事長、執(zhí)行董事及行政總裁林德良（受訪者供圖）
寫字樓屬于產(chǎn)業(yè)動能類資產(chǎn)
時代周報：在多重挑戰(zhàn)下，越秀房托寫字樓業(yè)務(wù)并未受到太大影響，但下半年你還持樂觀態(tài)度嗎？
林德良：公司之所以看好寫字樓，是因?yàn)樗鼘儆诋a(chǎn)業(yè)動能類資產(chǎn)。
以廣州為例，2021年廣州提出“十四五”期間要重點(diǎn)發(fā)展21個現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)鏈，其中包括8個萬億級產(chǎn)業(yè)鏈群，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會強(qiáng)勢帶動寫字樓租賃需求的增加。之前第三方數(shù)據(jù)顯示，2021年廣州的寫字樓空置率屬一線城市最低。從產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展來看，只要有產(chǎn)業(yè)在，寫字樓的需求就在。
時代周報：以廣州國際金融中心（廣州IFC）為例，其2022年整體到期面積是多少，續(xù)租壓力大不大？
林德良：今年會有26.2%左右到期（按到期租約面積占比計(jì)算），但續(xù)租沒有壓力。雖然廣州IFC的寫字樓租金水平比其他甲級寫字樓要高，但出租率一直保持在90%以上，因?yàn)檫@棟樓是廣州的地標(biāo)性物業(yè)。很多公司來廣州要租寫字樓，首先想到的就是廣州IFC，這就是地標(biāo)的錨點(diǎn)效應(yīng)。
時代周報：會不會擔(dān)心客戶因?yàn)楦咦饨鸲犭x？
林德良：不擔(dān)心。廣州IFC寫字樓現(xiàn)在已經(jīng)到了第三輪的租期，從第一輪的“要吃飽”，到現(xiàn)在的“要吃好”，公司也在不斷做客戶的更新和篩選。
現(xiàn)在的項(xiàng)目里面，金融類的租戶約占44%，進(jìn)駐了美國銀行、法興銀行和招商永隆銀行等大型銀行，以及京東安聯(lián)、蘇黎世保險、韓國現(xiàn)代財(cái)險等知名財(cái)險公司，還有各類基金公司都在這里辦公，總部群聚效應(yīng)已經(jīng)形成。
時代周報：雖然寫字樓業(yè)務(wù)表現(xiàn)亮眼，但公司酒店業(yè)務(wù)目前尚未恢復(fù)到2019年水平，似乎這不是短時間內(nèi)就能改善的？公司制定了哪些方案，來提升上述業(yè)務(wù)的經(jīng)營？
林德良：疫情對酒店業(yè)務(wù)的影響的確很大，主要是因?yàn)樯倭撕芏嗌虅?wù)客戶，只能靠旅游度假的客戶來支撐。所以，公司也積極對酒店業(yè)務(wù)做出調(diào)整，從商務(wù)型酒店向旅游度假型酒店轉(zhuǎn)變，通過增加家庭類套餐來吸引客戶。
另外，我們還建議酒店多做一些宴會及營銷，尤其是婚宴套餐。從效果看，這幾項(xiàng)業(yè)務(wù)的營收表現(xiàn)都還不錯。
時代周報：新冠肺炎疫情帶來的影響，帶給越秀房托哪些思考？
林德良：思考和關(guān)注最多的，是如何幫助旗下商戶渡過難關(guān)。比方說酒店公寓，對于委托管理的項(xiàng)目，公司過去的做法是由合作伙伴自主運(yùn)營，我們更多是充當(dāng)資產(chǎn)方或業(yè)主方的角色。疫情發(fā)生后，公司開始轉(zhuǎn)變策略，積極攜手合作，做商業(yè)生態(tài)的運(yùn)營者和賦能者，持續(xù)助力經(jīng)營發(fā)展。
時代周報：目前越秀房托在廣州的資產(chǎn)比重達(dá)到83%，管理層有無考慮過區(qū)域之間的平衡和優(yōu)化？有具體的拓展計(jì)劃嗎？
林德良：我覺得在資產(chǎn)管理上，還是圍繞一個中心點(diǎn)輻射出去的形式比較好，多點(diǎn)開花其實(shí)從管理跨度上看不一定最好，而且公司內(nèi)部已經(jīng)形成一個很好的協(xié)同效應(yīng)。
REITs的優(yōu)勢之一是低杠桿
時代周報：你曾說過，REITs的好處就是天然去杠桿，該怎么理解這句話？
林德良：香港REITs受到香港證監(jiān)會頒布的《守則》及港交所上市規(guī)則的監(jiān)管，以保障香港REITs發(fā)行和運(yùn)作的合規(guī)性。2020年，《守則》修訂更新限制香港REITs借貸比率不能超過50%，有借貸天花板限制。既然選擇了信托上市，就要遵循它的游戲規(guī)則。
時代周報：說到REITs，你覺得內(nèi)地REITs和香港REITs有哪些不同？
林德良：以香港為例，我之前在書中也寫過，香港跟內(nèi)地的REITs一共有11個不同的地方，包括法律框架、治理結(jié)構(gòu)、借貸比率等。比如法律框架，香港REITs是以信托方式存在。借貸比率上，香港REITs規(guī)定貸款總額不得超逾該計(jì)劃資產(chǎn)總值的50%，國內(nèi)是28.57%，杠桿限制比其他國家及地區(qū)更嚴(yán)格。除了貸款比例，借貸的主體也不一樣，香港REITs可以用上市公司的基金以及底層項(xiàng)目去做擔(dān)保或者抵押借款，在內(nèi)地不行。