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截至8月末，滬深兩市發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs合計17單，總發(fā)行份額112億份，總發(fā)行規(guī)模579.4億元。加上尚處于審核階段的產(chǎn)品，國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市單數(shù)不久將有望突破20單。

目前，REITs上市資產(chǎn)類型已涵蓋高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流倉儲、保障性租賃住房、清潔能源和生態(tài)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施，其中高速公路資產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)發(fā)行量相對較大，發(fā)行規(guī)模分別占全市場發(fā)行量的51.4%和17.2%。清潔能源基礎(chǔ)設(shè)施和保障性租賃住房作為國內(nèi)REITs的新增資產(chǎn)類型，激發(fā)了全市場高度的投資熱情。未來隨著擴募常態(tài)化和基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點持續(xù)深入推進，國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs資產(chǎn)類型有望不斷充實并豐富。

與此同時，基礎(chǔ)設(shè)施在通過REITs完成上市后，資產(chǎn)質(zhì)量和運營水平持續(xù)受到市場的關(guān)注和驗證，運行模式發(fā)生改變，所適用的管理原則和決策程序更加規(guī)范和透明。

第一，對基礎(chǔ)資產(chǎn)的運營管理應(yīng)秉持持有人利益優(yōu)先的原則。

在治理結(jié)構(gòu)上，REITs頂層權(quán)利架構(gòu)為基金份額持有人大會，持有人大會對基金管理及資產(chǎn)運營的重大事項展開決策。為最大程度保障決策的公平公正，持有人大會的召開時間、召集流程、會議形式、審議事項、議事程序、表決機制、決議結(jié)果等均須予以公告，決議向監(jiān)管備案。律師、公證機構(gòu)(適用于以通訊表決的情形)全程參與監(jiān)督，出具的法律意見書和公證書一并公告。

在收益分配上，REITs應(yīng)當將90%以上合并后基金年度可供分配金額以現(xiàn)金形式分配給持有人，且收益分配在符合分配條件的情況下每年不得少于1次。管理人在收益分配前將公告分紅方案并在定期報告中對基金的分配情況做持續(xù)說明。

在日常運營中，REITs還應(yīng)當遵循監(jiān)管機構(gòu)為保護投資人利益而制定的有關(guān)負債率、關(guān)聯(lián)交易、資產(chǎn)購入和出售等方面的規(guī)定，落實對于印章、合同、賬冊、檔案管理的要求，建立賬戶及現(xiàn)金流管理機制，防止現(xiàn)金流流失或挪用等。對于超出監(jiān)管界定范圍、基礎(chǔ)設(shè)施項目運營情況、現(xiàn)金流或產(chǎn)生現(xiàn)金流能力發(fā)生重大變化等情形，對于管理基礎(chǔ)設(shè)施基金的主要負責(zé)人員發(fā)生變動，以及其它可能對基礎(chǔ)設(shè)施基金份額持有人利益或基金資產(chǎn)凈值產(chǎn)生重大影響的事項，基金管理人應(yīng)當發(fā)布臨時公告說明相關(guān)情況，在達到規(guī)定的觸發(fā)條件時召集持有人大會。

第二，REITs上市后應(yīng)最大程度保障基礎(chǔ)設(shè)施項目生產(chǎn)和運作的穩(wěn)定。

考慮到基礎(chǔ)設(shè)施運營的專業(yè)性和連貫性，尤其對于提供公共產(chǎn)品和服務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，須確保REITs對國家有關(guān)監(jiān)管要求的嚴格落實和運營管理義務(wù)的有效履行，從而保障公共利益。目前，一般由REITs基金管理人、資產(chǎn)支持證券管理人和項目公司委托原始權(quán)益人作為基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的運營管理機構(gòu)，各方簽署運營管理協(xié)議確定相關(guān)權(quán)責(zé)利關(guān)系。

在人員安排方面，項目公司一般采用“凈殼化”管理，僅由管理人派駐法定代表人、財務(wù)負責(zé)人和監(jiān)事至項目公司，或再額外保留關(guān)鍵崗位的少量人員。REITs上市前，發(fā)行人可根據(jù)自身情況選擇新設(shè)項目公司進行資產(chǎn)剝離，或轉(zhuǎn)移標的項目公司的員工勞動關(guān)系到專門的資產(chǎn)運營管理平臺，即REITs的運營管理機構(gòu)或發(fā)行人旗下的其它平臺。在基金存續(xù)期間，項目公司通過支付運營管理費的方式覆蓋相關(guān)職工的薪酬，并根據(jù)實際情況設(shè)定薪酬的增長水平。

在業(yè)務(wù)流程方面，管理人負責(zé)項目公司預(yù)算資金的審批，對項目公司的支出對應(yīng)預(yù)算計劃、業(yè)務(wù)合同和用款申請進行核查，審批通過后出具指令由監(jiān)管銀行審核后對應(yīng)劃轉(zhuǎn)。此外，管理人對關(guān)聯(lián)交易設(shè)置控制和審查機制，核查其公允性，做專門審批。管理人的相關(guān)審批不改變發(fā)行人既有業(yè)務(wù)體系，以在合規(guī)前提下保障業(yè)務(wù)順暢為基本原則。管理人多采用項目駐場和線上管理相結(jié)合的辦公方式，或?qū)⒐芾砣藢徟K嵌入原線下單據(jù)作標準化執(zhí)行，或通過系統(tǒng)改造實現(xiàn)管理人的審核管理系統(tǒng)與發(fā)行人的業(yè)務(wù)流程系統(tǒng)相銜接，在維持發(fā)行人原有業(yè)務(wù)系統(tǒng)穩(wěn)定的同時，提升審批效率及安全性。

在日常管理決策方面，REITs一般設(shè)立運營管理委員會，或視必要設(shè)立關(guān)聯(lián)交易委員會，對日常運營中尚不觸及召集持有人大會事由的重大情況進行集體決策，例如對于年度預(yù)算管理計劃、超過預(yù)算的必要支出、聘請相關(guān)中介機構(gòu)履行審計、法律顧問、工程盡調(diào)等工作的議題，需提交至上述管理委員會進行審批。

第三，推動基礎(chǔ)設(shè)施運營提質(zhì)增效，同時增強運營透明度。

在充分保障投資人利益的前提下，REITs通過科學(xué)合理的績效及考評設(shè)置，在機制上給予了運營管理機構(gòu)更大的自主性和積極性，有效促進了基礎(chǔ)設(shè)施項目運營質(zhì)量和管理效能的提升。同時運營目標的設(shè)定和完成情況向社會公開，增強了運營的透明度。

運營管理機構(gòu)的收費一般由固定管理費和浮動管理費兩部分組成，固定管理費一般與發(fā)行規(guī)模或基金凈資產(chǎn)掛鉤，以此滿足運營當中的必要成本開支；浮動管理費通常與績效目標關(guān)聯(lián)，從而實現(xiàn)對運營管理機構(gòu)的獎金激勵。

運營管理機構(gòu)在資產(chǎn)交割完成后實現(xiàn)自負盈虧。運營管理機構(gòu)的付現(xiàn)成本開支及其增長率于上市前確定后，存續(xù)期間成本一般由項目公司根據(jù)上市前確定的費率和標準通過運營管理費打包支付，或在預(yù)算框架內(nèi)根據(jù)實際情況經(jīng)管理人、運營管理委員會審核后支付。

REITs在招募說明書中對上市當年和次年的收入、成本、利潤、可供分配金額等進行了預(yù)測，管理人和運營管理機構(gòu)根據(jù)預(yù)測情況，或再進一步細化運營收益目標或現(xiàn)金分派率目標，根據(jù)各期達成情況，經(jīng)管理人審核后，項目公司向運營管理機構(gòu)支付浮動管理費。運營超出兩年預(yù)測期后，管理人和運營管理機構(gòu)將根據(jù)項目實際情況核定新的績效目標并報運營管理委員會批準后執(zhí)行。上述計劃完成情況和費用支付情況會在定期報告中予以披露。

REITs的相關(guān)機制安排增強了基礎(chǔ)設(shè)施運營的透明度。有鑒于此，發(fā)行人、原始權(quán)益人、管理人、相關(guān)中介機構(gòu)等主體在對未來現(xiàn)金流和收益的預(yù)測時，應(yīng)當遵循歷史趨勢并客觀評判現(xiàn)實發(fā)展情況，部分類型基礎(chǔ)資產(chǎn)的收益水平受疫情影響較大，更需謹慎合理的預(yù)測。

除以上三點外，基礎(chǔ)設(shè)施REITs在實際運營工作中還有很多細化的原則和流程。未來隨著更多基礎(chǔ)設(shè)施REITs陸續(xù)上市，依據(jù)不同的行業(yè)特征和監(jiān)管要求、不同的區(qū)域和基礎(chǔ)資產(chǎn)類型、運營管理機構(gòu)既有的運營制度和管理文化等因素，REITs在運營管理方面將呈現(xiàn)出高度專業(yè)化、深度精細化的發(fā)展趨勢。更多卓越的運營管理公司將借REITs進一步鍛造運營水平并提升知名度，專門從事公募REITs業(yè)務(wù)的基金專業(yè)子公司也可能將應(yīng)運而生并有望獲得廣闊的發(fā)展前景。