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2023-01-31
上海商場空置率超三成？陸家嘴淪陷？業(yè)內(nèi)人士稱：與事實(shí)不符
更新時(shí)間：2022-09-10 15:00:22作者：未知
近日，一些自媒體發(fā)文稱， “陸家嘴的正大廣場倒閉了”“上海陸家嘴也淪陷了，1/3的店鋪關(guān)門”“疫情后的上海商業(yè)產(chǎn)業(yè)，大傷元?dú)猓罩寐手本€上升” 。
自媒體文章截圖
與此同時(shí)，“上海商場空置率高”的話題也在網(wǎng)上引發(fā)熱議。
上海商場空置率究竟如何？解放日報(bào)·上觀新聞?dòng)浾呓斩喾阶咴L并采訪相關(guān)專家，了解實(shí)情。
正大廣場空置率是否已超三成？
記者發(fā)現(xiàn)，多家自媒體都引用了某機(jī)構(gòu)微信公眾號今年8月發(fā)布的一篇調(diào)研文章中的數(shù)據(jù)，并對其中部分?jǐn)?shù)據(jù)掐頭去尾，得出諸如“上海商場空置率超三成”“1/3的店鋪關(guān)門”等結(jié)論。但記者通讀文章，文中并沒有提到上述結(jié)論。
不過，這篇調(diào)研文章中提到了幾個(gè)值得關(guān)注的信息。
調(diào)研樣本中空置率最高的是陸家嘴正大廣場，整體空置率已達(dá)到34%；次高的是人民廣場商圈的世茂廣場，空置率超過20%。
據(jù)悉，以上數(shù)據(jù)來自計(jì)算空置的商鋪數(shù)量。該份調(diào)研報(bào)告的負(fù)責(zé)人坦言，由于商場具體商鋪的面積數(shù)據(jù)難以獲取，所以其只能通過逐層數(shù)鋪面的方法來統(tǒng)計(jì)。且統(tǒng)計(jì)中已經(jīng)剔除了有圍擋（即已有商戶簽約）的商鋪，其調(diào)研的“空置率”是“空鋪無品牌圍擋數(shù)/總鋪數(shù)”。該份調(diào)研報(bào)告的負(fù)責(zé)人認(rèn)為，其初衷是調(diào)研疫情后上海商業(yè)地產(chǎn)的恢復(fù)情況，因此側(cè)重于從商戶和消費(fèi)者的角度，空鋪數(shù)量能比較直觀反映商場的經(jīng)營現(xiàn)狀。
不過，也有業(yè)內(nèi)人士指出，一般商場的空置率是以空置面積而不是空置商鋪數(shù)量來統(tǒng)計(jì)的。
曾在某大型購物中心擔(dān)任負(fù)責(zé)人的唐曉虎表示，和住宅不同，商鋪面積差異巨大，所以業(yè)內(nèi)大都用空置面積來統(tǒng)計(jì)空置率。他舉例稱，某商場一個(gè)樓面有5家奶茶店、1家超市賣場，每家奶茶店的面積約為10-20平方米，超市賣場則至少有3000平方米。如果超市關(guān)門了，周邊5家奶茶店都開著且客流量不低，那么，如果按商鋪數(shù)量來看，這家商場只有1家店關(guān)了，空置率似乎不高；但從面積看，空置率非常高，商場能收到的租金很少，經(jīng)營狀況并不佳。唐曉虎認(rèn)為，基于空置商鋪數(shù)量的統(tǒng)計(jì)結(jié)果并不是真正的空置率。
而在另外一些自媒體的文章中，甚至把有圍擋的商鋪直接算作空置商鋪，從而得出商場空置率奇高的結(jié)論，這其實(shí)是不科學(xué)的。
對此， 唐曉虎表示，有的未營業(yè)商鋪外有圍擋并不一定代表空置，也有可能是商戶正在裝修，而裝修時(shí)間的差距很大，從1個(gè)月到半年都有。 今年，許多商戶都因?yàn)橐咔榈R，裝修進(jìn)度推遲，所以開業(yè)時(shí)間相應(yīng)延后，但這不應(yīng)當(dāng)視作一種消極信號。 從嚴(yán)格意義上講，只有那些沒有貼任何告示、采用商場統(tǒng)一裝飾畫面、或明確寫有“旺鋪招租”等文字的商鋪才是真正的空置。
不過不可否認(rèn)，正大廣場里確實(shí)有很多空置的商鋪。
8月底的一個(gè)周末，記者在正大廣場實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，商場里有相當(dāng)數(shù)量的商鋪門口掛著“升級改造，敬請諒解”的統(tǒng)一海報(bào)。具體來看，2層-3層未營業(yè)的門店總數(shù)約在10家以內(nèi)；4層-5層各有10-15家處于未營業(yè)狀態(tài)；6層的民國風(fēng)美食特色一條街近一半攤位處于關(guān)閉狀態(tài)，不過附近商家稱，這些鋪位都已經(jīng)出租，很快會有新的商家入駐。
正大廣場內(nèi)景 攝影：車佳楠
正大集團(tuán)也向記者表示，正大廣場自2019年起開始了新一輪的大規(guī)模升級調(diào)改工作，并選擇“保持正常營業(yè)，局部區(qū)域改造”的方式，計(jì)劃用3年時(shí)間完成整體升級。受2020年及2022年兩輪疫情影響，部分商戶改造調(diào)改進(jìn)度被迫延緩。為了穩(wěn)定出租率，正大廣場減免全場所有租戶4月-6月租金總計(jì)7000余萬元。截至2022年8月，全場出租率達(dá)到75%（即空置率為25%）。預(yù)計(jì)到2022年底會有99家新品牌亮相，商場的出租率將達(dá)到90%。所以，“正大廣場空置率達(dá)到34%”的說法與事實(shí)并不相符。
超過“5%的空置率警戒線”，商場經(jīng)營就將受影響？
除了正大廣場和世茂廣場的空置率受關(guān)注外，上述調(diào)研還提出，“5%是一個(gè)城市購物中心平均空置率的警戒線，高于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)購物中心整體經(jīng)營將受到影響”。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不同機(jī)構(gòu)眼里的“空置率警戒線”其實(shí)不一樣。
房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)世邦魏理仕表示，業(yè)內(nèi)并不存在唯一的空置率警戒線標(biāo)準(zhǔn)。零售物業(yè)市場的空置率一直是波動(dòng)的，由于購物中心所在城市能級、商業(yè)體量規(guī)模、項(xiàng)目定位不同，每個(gè)城市的零售市場空置率警戒線各不相同。因此，在分析整體的零售物業(yè)市場空置率時(shí)，業(yè)內(nèi)通常不會提“警戒范圍”這個(gè)概念。
而不同開發(fā)商、不同項(xiàng)目都有自己的指標(biāo)。
世邦魏理仕表示，通常，主流開發(fā)商的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目空置率維持在5%以下；其他項(xiàng)目則在8%-20%之間波動(dòng)，都屬于正常現(xiàn)象。這是因?yàn)椴煌牡乩韰^(qū)位會對購物中心運(yùn)作帶來差異，有的新項(xiàng)目入市后需要2-3年的培育期，并不斷嘗試租戶結(jié)構(gòu)優(yōu)化，才能達(dá)到一個(gè)穩(wěn)定的出租水平。這是動(dòng)態(tài)調(diào)整的過程，要依據(jù)商場自身的情況來判斷。
對此，相關(guān)調(diào)研報(bào)告的負(fù)責(zé)人則表示，每家機(jī)構(gòu)的警戒線標(biāo)準(zhǔn)不一，其調(diào)研的是20家大型商業(yè)中心，以5%作為空置率警戒線，這也是商場運(yùn)營方考核標(biāo)準(zhǔn)中非常重要的指標(biāo)。
記者實(shí)地走訪觀察正大廣場內(nèi)的商戶經(jīng)營狀況，發(fā)現(xiàn)存在“冰火兩重天”的現(xiàn)象。雖然商場低區(qū)有大量零售鋪面尚未營業(yè)，但臨近傍晚飯點(diǎn)，在商場7層-8層?xùn)|北部的餐飲區(qū)，湊湊火鍋、耶里夏麗、吃飯皇帝大土家民族菜等餐廳依然人氣高漲，叫號聲此起彼伏，周末飯點(diǎn)平均排隊(duì)等位時(shí)間需要半小時(shí)；在商場西南方向的臨江餐飲區(qū)，也有不少客人坐在有景觀位的餐廳里就餐。
正大廣場里的熱門餐廳，需要排隊(duì)等位就餐。 攝影：車佳楠
在世茂廣場，商鋪間的差異也與正大廣場類似。
一個(gè)工作日晚上，記者在世茂廣場看到，商場整體客流量并不大，但一些特色商鋪和餐廳的人氣都不低，如西西弗書店、小米之家、M豆巧克力店、樂高旗艦店、海底撈等。
但有消費(fèi)者提出，世茂廣場的導(dǎo)引不清，容易迷路，找直梯困難，且業(yè)態(tài)分布不集中，想選一家餐廳還得東區(qū)和西區(qū)兩邊跑。
即使是在工作日，世茂廣場里的西西弗書店內(nèi)，免費(fèi)閱讀區(qū)已滿座。 攝影：白璐
記者看到，世茂廣場里空置的店鋪并不多，主要集中在商場轉(zhuǎn)角以及非核心區(qū)等隱蔽的位置，分布較為零散。
一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士向記者表示，世茂廣場的外立面設(shè)計(jì)非常吸睛，但內(nèi)部動(dòng)線（即人在空間中的行動(dòng)路線）設(shè)計(jì)有缺陷，導(dǎo)致冷門鋪面很難吸引客流，所以會出現(xiàn)冷門鋪面甚至空置店鋪。
上海商場整體空置率情況如何？
記者還發(fā)現(xiàn)，相關(guān)調(diào)研僅涉及20個(gè)典型大型商業(yè)中心，并由此得到“從‘鋪位空置率’來看，重點(diǎn)項(xiàng)目平均空置率已達(dá)9%”的結(jié)論。 但是，20個(gè)商場能代表上海所有商場或者所有重點(diǎn)商場的經(jīng)營全貌嗎？
記者了解到，官方統(tǒng)計(jì)并不涉及空置率，而不同機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)差異較大。
例如，世邦魏理仕近三年針對上海零售物業(yè)空置率的統(tǒng)計(jì)結(jié)果為：2022年上半年上海零售物業(yè)空置率為7.2%；2021年末空置率為6.7%；2021年上半年空置率為6.9%；2020年末空置率回落至疫情前水平；2020年上半年空置率為8.2%；2019年末空置率為7.2%，環(huán)比回落在低位水平……
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕
縱觀近3年數(shù)據(jù)，上海零售市場的空置率處于6.7%-8.2%之間。今年上半年7.2%的空置率也處于中間位置，波動(dòng)并不顯著。
不同機(jī)構(gòu)的調(diào)查方式不同，得到的結(jié)論也不同，這是正常的。但如果自媒體僅引用個(gè)別極端案例，并通過主題先入的方式進(jìn)行解讀，得出“上海商場空置率1/3”的結(jié)論，則不免有些夸大其詞，并不能客觀體現(xiàn)市場的真實(shí)狀況。