2023成都積分入學什么時候開始申請
2023-01-31
網紅地產收割中產：做著賺百萬的夢，幾百元一晚租不出去
更新時間：2022-09-11 09:40:29作者：智慧百科
剛紅的那幾年，阿那亞被稱為北京中產的“耶路撒冷”，代表的是一種既有情感價值又有精神價值的生活方式。但房子蓋得多了，買房的人也多了，口口相傳，阿那亞不再只是一個快速實現詩與遠方的“烏托邦”，更成了一個“穩(wěn)賺不賠”的投資理財產品。
文 | 金融八卦女特約作者：小悔
· · ·
中秋假期一到，海邊的阿那亞，又熱鬧了起來。
被憋壞了的游客，重新填滿北戴河黃金海岸，也養(yǎng)活了幾千一晚的民宿。
阿那亞的業(yè)主們，終于松了一口氣，雖然民宿不用自己管，但沒人住就沒收益。要知道，投資賺錢，是他們很多人在這里買房的目的之一。
這個位于河北秦皇島的網紅社區(qū)，七年前因海邊的孤獨圖書館一炮而紅，成為文藝青年的打卡圣地、北京中產的精神家園、環(huán)京的文旅地產標桿。
幾年下來，“業(yè)主購房+民宿托管”的經營模式，又把在阿那亞置業(yè)，包裝成了一個看似穩(wěn)賺不賠的投資新機會。新開發(fā)的環(huán)京項目為了攬客賣房，更是給出了回報率、一次性沖抵房款等承諾。
這樣的營銷和模式，不僅被阿那亞自己復制，也被更多文旅地產用來包裝自己，吸引人前來投資買房。
但事實上，絕大多數文旅地產，最好不要抱著投資賺錢的預期去買。
不論是收割中產和文青的文化社區(qū)，還是忽悠老年人的自然景區(qū)，真相可能都很殘酷。
1.
/ 在阿那亞買房，
人均民宿老板、兩年凈賺百萬？/
不知道從什么時候起，在阿那亞有套房，成了北京中產的標配。
剛紅的那幾年，阿那亞被稱為北京中產的“耶路撒冷”，代表的是一種既有情感價值又有精神價值的生活方式。
但房子蓋得多了，買房的人也多了，口口相傳，阿那亞不再只是一個快速實現詩與遠方的“烏托邦”，更成了一個“穩(wěn)賺不賠”的投資理財產品。
這里要先講講阿那亞開創(chuàng)的民宿運營模式。
網紅的孤獨圖書館、阿那亞禮堂、UCCA沙丘美術館等景點，都位于社區(qū)內，但社區(qū)采取封閉管理，不接待公共參觀。能進入園區(qū)游覽的，要么是買了房的業(yè)主或業(yè)主親友，要么是預定了園區(qū)內民宿的住宿客人，最后一種途徑，是預約購買場館門票。
因為社區(qū)營銷的就是慢生活，很多慕名而來的客人會選擇過夜，民宿生意自然就紅紅火火。
對買房人來說，更大的誘惑是，阿那亞民宿采取全托管模式，業(yè)主可以當“甩手掌柜”，阿那亞有專門的民宿中心負責經營，收取一定的管理服務費用。
也正是基于這種民宿經營，阿那亞的海景房，才有了大多數文旅地產項目沒有的投資價值。很多購買人選房，甚至會按照民宿后臺好租排名來，優(yōu)先選擇稀缺的房源，比如小院或別墅戶型、臨海的海景房。
那么，在阿那亞買房真的值嗎？社交平臺上，有不少阿那亞業(yè)主“現身說法”。
有人認為，在阿那亞買房投資，起碼比把錢放在銀行賺利息劃算，因為房子本身有升值空間，還有民宿租金回報，所以全款買了阿那亞6期公寓，兩年凈賺100萬。
還有人稱，朋友2019年投資阿那亞房產一年賺了40萬，自己購買的6期復式公寓改造成民宿，在去年下半年疫情反復的5個月里，共出租了58晚，到手凈收益就有15萬。
按照這位業(yè)主的說法，算下來，民宿出租一晚凈賺約2586元。而阿那亞的民宿收入是業(yè)主與運營方分成的，據一位阿那亞銷售顧問透露，一般是運營方分2成、業(yè)主得8成，那么，這樣一間民宿一晚房價達到3232元。
但實際上，自疫情以來，阿那亞大多數民宿在非節(jié)假日期間，普遍價格在1000-2000元。即便是在中秋、國慶黃金假期，六期四居公寓一晚的價格也不到3000元。
▲阿那亞北戴河社區(qū)民宿中秋房價
要高出一倍的溢價，除非業(yè)主的房子裝修非常精致、位置非常稀缺，或者是營銷非常成功，那么，這也意味著更高的成本。
而且，這幾年，阿那亞的民宿收入深受疫情影響，基本上疫情一來，房費就得全額退款。今年上半年，國內疫情反復，整個阿那亞民宿，幾乎都沒有開張。
把阿那亞置業(yè)當成投資，還存在很多潛在風險。
盡管阿那亞稱自己是居住社區(qū)，但事實上，其高度依賴“旅游+民宿”創(chuàng)收，一旦賴以生存的海岸景觀、標志性景點熱度下降，或環(huán)京地區(qū)出現優(yōu)勢更明顯的競品，阿那亞很難保證未來其獨一無二的品牌價值。
除了正在建設的北戴河黃金海岸北岸，這兩年，阿那亞還在環(huán)京開發(fā)了金山嶺和霧靈山兩個新項目，三亞的別墅產品也得“燒錢”。不確定的大環(huán)境下，任何一個項目滯銷，開發(fā)商都可能面臨資金鏈斷裂的風險。
從更長遠的投資角度來看，以阿那亞為代表的文旅地產，只有40年產權，未來到期后的政策不明確；而且，全國各地對聯(lián)排別墅、低密度花園等類別別墅項目 的審批也將進一步控制。
當然，如果業(yè)主們不差錢，也不在乎投資增值與否，純粹為阿那亞營造的“精神家園”買單，那就另當別論了。
2.
/ 網紅地產，
是怎么“割韭菜”的？/
阿那亞第一次為人所知，是因為坐落在海邊的孤獨圖書館。
在當年，這是一次相當成功的營銷。
當房價越來越高、大城市越來越卷、精神焦慮越來越重，這樣一座面朝大海、空無一人的圖書館，無疑成了某種精神價值的象征，很快躥紅為文藝青年必去打卡地。
那時候，大家并不知道，在這樣一個理想之地的背后，是熱火朝天的工地和嗷嗷待哺的開發(fā)商。
在文藝的外殼里，他們要告訴目標受眾，想“面朝大海，春暖花開”，不一定是去孤獨圖書館，也可以是——來阿那亞買套海景房。
在中國人的傳統(tǒng)認知里，買房本身就帶有一定的投資屬性，被賦予了資產溢價的期待。而決定投資價值的，往往是地段。但近些年的文旅地產項目，大多遠離核心城市的核心區(qū)域，要想把房子賣出去，就得有噱頭。
文旅地產項目營銷的，大多是一種生活愿景。
比如，阿那亞品牌理念是“人生可以更美”，杭州良渚文化村的slogan是“一個夢想居住的地方”，它們結合自然或人文環(huán)境，營造出了一個從物質到精神層面都有相當高度、公民與公民之間彼此契合的理想化社區(qū)。
當然，支撐這個社區(qū)可持續(xù)運轉的，是完善的配套設施和服務，比如食堂、超市、活動中心、文化藝術空間等等。
一位文旅地產行業(yè)從業(yè)者表示，阿那亞就是通過精準營銷，形成了比較固定的圈層和客群，并進一步向目標人群塑造其向往的生活方式，形成品牌價值，“對這些人來說，阿那亞就是一個消費品牌，阿那亞的房子就是消費品，買阿那亞房子的，很多都是老業(yè)主?！?/p>
但即便是這樣賣房不愁的阿那亞，隨著開發(fā)商項目越做越多，可能是老業(yè)主不夠用了，也可能是目標人群買房更謹慎了，也開始給客戶承諾投資回報率了。
阿那亞在售的金山嶺項目，除了沿用在北戴河黃金海岸被驗證的“業(yè)主購房+民宿托管”模式，還在投資回報這件事上，玩出了新花樣，直接把投資回報率前置到了買房環(huán)節(jié)。
▲阿那亞金山嶺院落
金山嶺有一種戶型是面積約66㎡的復式loft，買一層送一層，實際面積約120㎡，總價200多萬，明年10月交付。
一位阿那亞銷售顧問稱，其中有88套，頭三年會拿出來作為隱廬酒店經營，并面向業(yè)主首創(chuàng)“8+4”全新度假模式，即交房后三年內，每年8個月由隱廬酒店經營，4個月可供業(yè)主自住（11月15日到3月15日），年收益率為6%。
如果選擇購買這種類型的房子，3年的租金收益可以在買房時一次性沖抵房款,相當于8.2折購房，沖抵完約170萬，三年到期后，可選擇自住，也可以進行民宿托管。
▲資料圖
“這個是金山嶺最有投資價值的，因為總價低、未來回報率高?！逼鋸娬{。
不過，談到三年后的民宿收益率，這位銷售順勢推薦起了阿那亞北戴河黃金海岸北岸新開發(fā)的九期公寓，“都是一梯兩戶的電梯洋房98㎡的220萬左右，125㎡270萬左右，帶院子的再貴個30萬，平均年收益在6%-10%之間。”
其表示，北戴河社區(qū)運營成熟，收益率看得見， “一年至少有100天可以出租，最高收益率能到30%一年，三居室公寓平均一年收益能有個15萬-20萬?！?/p>
其稱，疫情前的2019年，一位三居室公寓的業(yè)主全年凈賺了40多萬，今年七八月份也是滿房狀態(tài)，“基本上這兩個月大家都租出去了，七八月份賺了8萬多?！?/p>
在這樣的營銷包裝下，目標受眾和消費邏輯，其實已經變了。
有報告顯示，疫情前，購買文旅地產，以“度假”為目的占62.20%，以“投資”為置業(yè)目的占46.97%；疫情后，“投資”目的以35.05%的比重占據首位。
▲來源：克而瑞《綠城文旅小鎮(zhèn)研究報告》
一位從業(yè)者分析，不論是沿海的北戴河黃金海岸北岸，還是山系的金山嶺、霧靈山，從戶型設計和營銷話術來看，都更指向對生活品質或生后美學有一定追求的年輕人，而非需要定期休閑度假的中產家庭，比如設計師、IT新貴、自由工作者。
但這些房子可能并不適合作為民宿出租，原有模式下的投資回報率，并不能在這里被復制。
3.
/ 5萬一套海景房，勸你別信 /
對文旅地產項目來說，地產銷售和旅游經營缺一不可。旅游經營能吸引人氣，帶動地產銷售；而地產銷售可以快速回現，投入文旅開發(fā)。
但實際上，很多文旅地產項目，面臨去化困境，并沒有跑通盈利模式。
房子賣不出去，就沒錢搞旅游資源開發(fā)和配套設施建設；文旅項目建設不起來，就吸引不來游客和買房人；如此惡性循環(huán)，導致資金鏈斷裂、樓盤爛尾。
一位在峨眉山購買了旅游房產的成都網友稱，原本開發(fā)商也承諾房子可以租賃作為酒店托管，但實際上完全是霸王條款，“10年起租，四六分成，成本也要房東補貼。”結果房子一直空置，不僅沒租出去，還要支付物業(yè)管理費。
▲資料圖
在阿那亞所在的北戴河，也有威尼斯水城、恒博華茂網球小鎮(zhèn)、孔雀城公園海等多個項目爛尾。
還有一些房子賣不出去的樓盤，沒有配套基礎設施和文旅資源，卻被包裝成為文旅項目“割韭菜”。
前不久，“山東乳山海景房白菜價”登上熱搜。
乳山銀灘是國家級4A景區(qū)，有“天下第一灘”之稱，網上很火的那張碩大的金色點贊雕塑，就是這里的地標——大拇指廣場。
但如今它也被叫做“鬼城”。原因是，在長達20多公里的海岸線上，除了海景房就是廣告牌。人，幾乎是沒有的；醫(yī)院、商場、電影院，都沒有。
那這些房子是怎么蓋起來的？又被誰買走了呢？
“乳山模式”被很多媒體報道過。當地的賣房中介，跑到全國各地發(fā)傳單，用大巴把一批又一批的老人拉來看房，再哄騙他們買下“物美價廉”的海景房。
這些中介把乳山吹得天花亂墜，不僅能“遠離霧霾，春暖花開”，還能投資升值，而且承諾“不住包租”，看起來是一筆穩(wěn)賺不賠的買賣。更重要的是，這樣優(yōu)美的環(huán)境、保值的房子，最便宜只要幾萬塊，這可是任何一個內陸城市都比不了了。
▲抖音上還有許多當地中介在營銷乳山幾萬一套的海景房
但事實上，很多老人被忽悠買了海景房，不僅租不出去，連自住都是滿滿的坑。因為，這些就是為賣房而建的海景房小區(qū)，附近壓根沒什么生活配套設施，根本不宜居。
此時要想再把房子出手，就不得不被虧本甩賣，被中介壓價回收。中介再翻倍加價掛上二手房平臺，凈賺一筆差價，開始新一輪“割韭菜”。
當年，把年輕人忽悠得團團轉的鶴崗，也是這個套路。
在一些充滿烏托邦色彩的互聯(lián)網包裝下，一大批失意的年輕人，涌向一個東北小城，用幾萬塊的價格買一套房，充當自己的“理想國”。狂熱冷卻后，既無法安居，又難以出售，落得一地雞毛。
實際上，不管是用低價炒作起來的乳山、鶴崗，還是用穿著精神文化外衣的阿那亞、良渚村，都算是廣義上的文旅地產，只不過，因為受眾的置業(yè)預期和消費水平不同，成了網紅營銷的兩個極端。
有從業(yè)者坦言，因為文旅地產往往位置不占優(yōu)，土地價值比傳統(tǒng)房地產更小，因此絕大多數文旅地產，都不太可能達到比較好的投資預期。
其建議，選擇文旅地產置業(yè)，最好先結合自身經濟實力和消費需求選擇，比如度假、康養(yǎng)為主，在心態(tài)上把房子當成消費品而非投資品，不要預設能通過買房賺錢。
如果一定要抱著投資的心態(tài)，在具體項目的選擇上，也要先看品牌價值，“是品牌的調性和粉絲，保持了它溢價的可能性?！?/p>