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最近朋友圈又開始刷屏刺激政策要推出的消息，大意是說深戶無需社保云云，煞有介事的拍胸脯保證，100%靠譜。如果大家不那么健忘，應(yīng)該知道，這個(gè)在去年已經(jīng)發(fā)生過一次了。

粉絲不斷的發(fā)給我，問我真假若何，也問我，政策會(huì)怎樣，什么時(shí)候是好的買點(diǎn)？

我哪能知道呢？這玩意兒無從判斷，而且，我再一（百）次的強(qiáng)調(diào)，我對(duì)政策不感冒，出也好，不出也好，并不影響我的操作。這個(gè)我說過很多遍了，如果我認(rèn)為那個(gè)價(jià)格合適，出政策嚴(yán)打我也會(huì)買。如果我認(rèn)為不合適，出政策刺激我也會(huì)放棄。

另一個(gè)我不太愛強(qiáng)調(diào)的是宏觀預(yù)測(cè)。每到年底也好，年初也好，會(huì)有很多年度的預(yù)測(cè)出來，判斷2023年會(huì)有哪些機(jī)會(huì)，比如哪些區(qū)域的房子會(huì)漲價(jià)，能漲到多少等等。這兩天朋友圈發(fā)中金的預(yù)測(cè)，十個(gè)錯(cuò)了九個(gè)，我覺得可以存起來時(shí)時(shí)提醒自己（我沒有要嘲笑中金的意思，而是想強(qiáng)調(diào)短期市場(chǎng)不可預(yù)測(cè)的常識(shí)。搞這個(gè)預(yù)測(cè)真的是吃力不討好，以前難，2022更難，以后也一樣難）。

搏政策也好，做宏觀的年度預(yù)測(cè)也好，都是人之常情，每個(gè)人的樸素的思維方式都會(huì)如此，無可厚非，我自己很多時(shí)候也很難完全抵制得了這樣的誘惑（所以，從這個(gè)角度，這些文字也是我的自省）。

但是有一點(diǎn)我們要扯明白，市場(chǎng)肯定沒有那么低門檻的，如果你能看到的，大家都看得到，那就是市場(chǎng)的大路看法，很難憑靠這些大路看法賺到錢，或者說，鐮刀會(huì)提前一步揣度到散戶們的這些想法，反而最終把你割了韭菜。

格雷厄姆說的好，凡是做擇時(shí)，最終都是投機(jī)。這個(gè)是我一直自警的地方，每個(gè)人進(jìn)入市場(chǎng)，都要學(xué)會(huì)自我負(fù)責(zé)，不能帶有“被迫害”的“弱者思維”，市場(chǎng)割起你來，哪有空管你是不是“剛需”。

弄明白這一點(diǎn)基本常識(shí)，我們?cè)倩乜催@些政策和預(yù)測(cè)。

我這幾年一直在給老粉們一個(gè)明確的看法：要走出政策迷信，政策只是影響價(jià)格的一個(gè)變量。

誠(chéng)然，政策很重要，房地產(chǎn)是一個(gè)對(duì)政策（包括宏觀環(huán)境）反應(yīng)高度敏感的市場(chǎng)。是以，在分析房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)時(shí)，人們會(huì)給予政策極高的權(quán)重。這個(gè)全球都如此，不同的是，我們這里表現(xiàn)得實(shí)在是太突出了。這個(gè)突出可以用一句話形容：我們?cè)S多人（基于過去的經(jīng)驗(yàn)也好，基于樸素的理解也好）會(huì)把政策和預(yù)測(cè)作為買房/賣房決策的直接依據(jù)。

這是我長(zhǎng)期以來自警的地方，因?yàn)樘ｋU(xiǎn)了。這樣的思維，不能成為“路徑依賴”，它經(jīng)常會(huì)是錯(cuò)的。我的基本看法一直是回歸基本面，這才是可以讓你在長(zhǎng)周期市場(chǎng)波動(dòng)里獲得收益/避免虧損的根本。

現(xiàn)在看這些政策，其實(shí)講來講去，能有什么呢？市場(chǎng)現(xiàn)狀已經(jīng)發(fā)酵了快2年了，就算是一個(gè)稍微懂點(diǎn)買房的人，都知道下面的政策應(yīng)該以及會(huì)在哪些方向做調(diào)整。無外乎就是：降首付、降利率、參考價(jià)取消、離婚不限購(gòu)、限售取消。這些統(tǒng)一下來，一句話：想激活市場(chǎng)，以前出過的“五限令”政策，統(tǒng)統(tǒng)的放寬乃至取消。也就是這些了。

但是從實(shí)際落地層面，也不需要很難就能講明白，全面放松很大概率不會(huì)在一線城市出現(xiàn)。比如說全面取消限購(gòu)，顯然是不可能的。住建部部長(zhǎng)已經(jīng)說的很明白，不支持買第三套房子（把第三套房視為炒作），那一線城市怎么取消限購(gòu)？

政策就是這些，但是作為市場(chǎng)參與者，你要多想一步，回歸基本面去看政策。

就算是那些政策來了，市場(chǎng)就能起來嗎？即便是有恢復(fù)，就一定能夠重新回頭大漲？這可是完全不同的事，尤其是對(duì)于那些玩高杠桿、想搏一把爆發(fā)的買房人來說，太重要了。

我知道現(xiàn)在不少人的內(nèi)心，都在暗暗期望著政策能夠重演2008年的4萬億2.0，然后一線城市的市場(chǎng)能夠重演2009、2015那樣的立竿見影的上漲。即便不是像當(dāng)初那么大的上漲，也是期待能夠很快轉(zhuǎn)頭的上漲，以驗(yàn)證自己抄到了底。

這樣對(duì)政策的期待現(xiàn)實(shí)不現(xiàn)實(shí)？這樣的預(yù)測(cè)能否成立？

我自己是不對(duì)那些咨詢的粉絲們做這樣的假設(shè)的，在我自己的操作上，這些也不是我的評(píng)估重點(diǎn)。

首先說，很簡(jiǎn)單，市場(chǎng)2023年大概率會(huì)比2022年要好，但是這個(gè)判斷應(yīng)該說大家都看得到了，市場(chǎng)本身調(diào)整得比較顯著了，政策本身又在顯著的放寬（只是落地到各地的力度有所不同，深圳還偏弱）。本身市場(chǎng)有修復(fù)的動(dòng)能，政策再加點(diǎn)料，成交量比2022年好，是可以想見的。

但是往后呢，市場(chǎng)有多大可能會(huì)是2009年的重現(xiàn)？或者說，下面展開的修復(fù)會(huì)是一個(gè)階段性的溫和修復(fù)，還是一個(gè)新的房地產(chǎn)牛市周期的展開？

沒有人知道。很多人在探討這些歷史走勢(shì)的時(shí)候，會(huì)談到2008-2009、2014-2015、2018-2019，這些周期都很有啟發(fā)。尤其是2008年的次貸危機(jī)，導(dǎo)致當(dāng)年底的4萬億出現(xiàn)，在第二年的3月，廣東“粵15條”出爐，超大力度的刺激，那一次才真是直接把市場(chǎng)從ICU搞到了大保健。（所以，這一次也有不少童鞋會(huì)拿2008-2009的故事作為底本，希望來一次4萬億2.0、3.0的版本）。

但是，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還有1993-1994的調(diào)整案例。那一次的調(diào)整之后，可以說一直到1998年，全面的房地產(chǎn)市場(chǎng)都沒有什么起色。最終來了一個(gè)巨大的“房改”頂層設(shè)計(jì)的改變，即便如此，全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也是到了2002年之后，才開始快速步入一個(gè)波瀾壯闊的大牛市，但這整個(gè)調(diào)整過程，前后足足有7-8年的時(shí)間，是到目前為止調(diào)整持續(xù)時(shí)間最久的。

比如說惠州這個(gè)城市，我跟惠州的同行交流，大家最近的共識(shí)是特別像上世紀(jì)90年代的市場(chǎng)調(diào)整。大家可千萬不要小看那個(gè)時(shí)候的惠州，當(dāng)時(shí)惠州的口號(hào)嚇壞人——“80年代看深圳，90年代看惠州”（現(xiàn)在想起來，覺得是那么的魔幻）。結(jié)果，產(chǎn)生了遍地的爛尾樓。那一場(chǎng)重創(chuàng)，讓惠州足足折騰了10年之久，才算是走向恢復(fù)。

那么，這一波的調(diào)整，會(huì)重演哪個(gè)走勢(shì)？

我傾向于認(rèn)為，從基本面看，這一輪的市場(chǎng)重創(chuàng)，不太會(huì)那么快的好起來。尤其是B端的房企，即便是有政策刺激，也不可能立即滿血了。2023-2024年，他們依然會(huì)節(jié)衣縮食、艱難度日。房企的恢復(fù)，比起互聯(lián)網(wǎng)來說，會(huì)慢很多很多。

而兼顧考慮政策刺激，大家還需要注意政策的意圖。我肯定是不相信政策刺激還想把房地產(chǎn)再搞回牛市去，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)全面嚴(yán)管，徹底走向房地產(chǎn)JH經(jīng)濟(jì)時(shí)代。這個(gè)條件下，指望回到一個(gè)大保健市場(chǎng)，是很不切實(shí)際的。或者說，有那么個(gè)情況出來，政策的翻臉會(huì)如何？這個(gè)意圖，決定了今天的房地產(chǎn)行業(yè)，即便是刺激，也很難再出現(xiàn)一個(gè)類似于1998年那樣的巨型政策。因?yàn)樯舷露贾婪康禺a(chǎn)要探索新的模式，但是新的模式是什么，要探索。所以，政策的巨大改變，也許要等到各方慢慢摸索幾年后才會(huì)真正的形成，絕對(duì)不會(huì)是2023年那么快。當(dāng)年從1993的大調(diào)控，到1998年的大房改，這中間一樣是經(jīng)歷了許多討論和摸索。

總之，我自己是很不建議今天的買房人，對(duì)政策抱有太高的期待的。買不買房子，現(xiàn)在應(yīng)該變成一個(gè)很微觀的選項(xiàng)，并且從改善生活的角度出發(fā)去做選盤。升值的意圖不會(huì)有人放棄，但是要優(yōu)先注意風(fēng)控，強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn)的意義在于：你要怎么安排你的資金久期。像原來那種玩高杠桿、搏短平快，過去我們不建議，未來根本是連成功的可能都沒有——你得要有一個(gè)多長(zhǎng)的牛市，才能讓你賺到錢并且全身而退？

上次建了一個(gè)500萬預(yù)算群，鑒于城市副中心的500萬剛需盤非常多，具體如何選盤變得復(fù)雜，應(yīng)很多剛需粉絲的呼吁，新建的一個(gè)群。然后有些粉絲申請(qǐng)要建“1000萬預(yù)算群”，我就同時(shí)開建三個(gè)不同的群——預(yù)算在500萬內(nèi)、1000萬內(nèi)、2000萬內(nèi)（均為付費(fèi)群），有需要的童鞋，都可以掃下方二維碼，備注清楚。希望大家通過交流，可以幫助自己更好的“買對(duì)”。