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2023-01-31
?潘石屹辭職，SOHO中國怎么了？
更新時間：2022-09-16 13:51:32作者：智慧百科
來源 | 伯虎財經(jīng)（bohuFN）
作者 | 東籬
潘石屹終于“跑了”。
9月7日，SOHO中國發(fā)布公告表示，潘石屹辭去本公司董事長職位，潘張欣辭去本公司CEO職務，即日生效。
不過，老潘的“跑路”頂多只跑了一半。
盡管退居幕后專注藝術和慈善，潘石屹夫婦也還是SOHO中國的實控人，合計持有63.39%的股權。
去年，黑石機構擬收購SOHO中國的消息傳得沸沸揚揚，如果交易成功，潘石屹夫婦將順利把手中的股票減少至9%，套現(xiàn)一百多億元。但這樁交易兩度告吹，潘石屹也只得繼續(xù)留守SOHO中國。
從甘肅農(nóng)村一路創(chuàng)建SOHO中國、掌舵27年的潘石屹，如今卻只想趁早“買定離手”。每年收租10多億的SOHO中國，對他而言，難道已經(jīng)沒有了價值，成了一塊“燙手山芋”？
潘石屹去意已決
潘石屹1963年出生于甘肅農(nóng)村的一個貧苦家庭，大學畢業(yè)后到國家石油部工作，成為體制內(nèi)的一員，這在現(xiàn)在看來，仍是一個極好的歸宿。但在1987年，潘石屹毅然拋棄“鐵飯碗”，下海創(chuàng)業(yè)。
彼時，中國房地產(chǎn)正進入一個大發(fā)展的黃金時期。潘石屹與其它5位合伙人共同創(chuàng)立萬通公司，在海南房地產(chǎn)市場賺到了人生第一桶金，成為中國房地產(chǎn)史上赫赫有名的“萬通六君子”之一。
1995年，潘石屹在海南地產(chǎn)泡沫破裂前“全身而退”，與第三任妻子、也是海歸精英的張欣，強強聯(lián)合創(chuàng)辦紅石實業(yè)——SOHO中國前身。乘著中國地產(chǎn)黃金十年的東風，SOHO中國長成參天大樹，于2007年上市港交所，創(chuàng)下了當時亞洲最大的商業(yè)地產(chǎn)IPO。
緊接著，2008年中國房地產(chǎn)市場進入瓶頸期，萬科老總王石提出了“拐點論”，潘石屹卻仍在默默拿地蓋樓。他在采訪中表示，“我們作為商人自然會盯住新的經(jīng)濟增長點”，會更加青睞山西、內(nèi)蒙古等資源富足地區(qū)。
事實上，也正是山西等地的“煤老板”，讓潘石屹坐上了事業(yè)騰飛的火箭。這一年，潘石屹憑借三里屯SOHO 69億元的銷售額，榮膺“地產(chǎn)行業(yè)最會賺錢的人”。而只要翻開他的客戶名錄，就會發(fā)現(xiàn)其中50%都是山西富豪。
（圖源網(wǎng)絡）
可是好景不長，隨著“史上最嚴”煤礦整頓風潮的來臨，中小型煤礦被大規(guī)模出清，加上能源進入下跌周期，“煤老板”們瞬間成為了歷史的一縷塵煙。隨后在2014年，SOHO中國也在營收斷崖式下滑后，開始大規(guī)模出售國內(nèi)資產(chǎn)，從“買買買”轉為“賣賣賣”，8年間累計套現(xiàn)近300億元。
除了大規(guī)模套現(xiàn)，潘石屹其實更想把SOHO中國一整個賣掉。早在2020年，黑石集團就欲收購SOHO中國，并且有意讓SOHO中國私有化，但這筆交易迫于輿論及政策監(jiān)管的壓力兩度告吹。盡管如此，潘石屹也沒有閑著，一邊找機會賣掉SOHO中國，一邊打折出售旗下資產(chǎn)。
（望京SOHO/圖源網(wǎng)絡）
今年3月，潘石屹還試圖以“七折”價格對外銷售3萬平方米的SOHO中國物業(yè)，銷售的房源遍及北京、上海兩地的銀河SOHO、三里屯SOHO、SOHO東海廣場、SOHO中山廣場等九個項目。
實際上，潘石屹一家6口除了他自己均已移民美國，想必與家人團聚的心情也是十分迫切，再加上國內(nèi)套現(xiàn)國外買樓的騷操作，這也難怪時不時就傳出潘石屹要“跑路”的傳聞。
不過“退了，也沒完全退”。盡管潘石屹夫婦雙雙辭職，但他倆將繼續(xù)擔任公司執(zhí)行董事，以及保留薪酬委員會、提名委員會和ESG委員會成員的身份。而且盡管退讓一把手之位，公司股權結構也并未發(fā)生變化，仍為公司實際控制人，可以“遙控”管理。
吊詭的是，創(chuàng)始人退位的消息一出，SOHO中國股價反而快速拉升，一度漲超17%。當天收盤時，SOHO中國報收1.51港元/股，上漲11.03%。對此，有業(yè)內(nèi)人士認為，潘石屹夫婦的辭任，在很大程度上可以降低關注度，有利于改善SOHO中國的經(jīng)營環(huán)境。
畢竟，一心想要“買定離手”的潘石屹夫婦，一直在用實際行動“唱衰”SOHO中國。
SOHO中國“燙手”？
“包租公”生意不好做，這在幾年前是難以想象的事情，但在房市承壓下行的背景下，真切地發(fā)生了。
作為中國最大的寫字樓“包租公”，潘石屹不止一次抱怨寫字樓收租不賺錢：“和國外比起來，由于信貸、政策等等因素，國內(nèi)寫字樓市場租金水平一直很低。”據(jù)報道，SOHO中國的租金回報率大約是2%左右，而從銀行貸款的資金利率是4.4%，不僅不掙錢，還要倒貼。
然而，過去的SOHO中國是很能賺錢的，究其原因，正是創(chuàng)立27年來的兩次重大轉型，造就了SOHO中國如今的模樣。
第一次轉型是在2003年，潘石屹判斷住宅地產(chǎn)已經(jīng)成為競爭激烈的紅海，而商業(yè)和辦公地產(chǎn)才是廣闊藍海，因此帶領SOHO中國全面進入商業(yè)地產(chǎn)領域，開發(fā)銷售以寫字樓、商鋪為主的物業(yè)項目。
（望京SOHO/圖源網(wǎng)絡）
也正是在這一次轉型過后，SOHO中國成功上市，潘石屹成為“地產(chǎn)行業(yè)最會賺錢的人”。
第二次轉型發(fā)生在2012年。當時有報告稱，2011年北京寫字樓租金暴漲55%，潘石屹自然不想錯過快速增長的寫字樓租賃市場，決定改“售”為“租”，從“開發(fā)-銷售”轉型為“開發(fā)-持有”，“只租不賣”。
當時，潘石屹預計，2015年SOHO中國將完成轉型，屆時租金收入將成為盈利的主要來源，寫字樓的出租回報率至少能到10%以上。
然而，自轉型“包租公”以來，SOHO中國營業(yè)額大幅下降，2012年還是153億元，到了2015年就斷崖式跌至10億元，跌超14倍。
（SOHO中國歷年財務指標/圖源網(wǎng)絡）
而且由于SOHO早期的高價炒作、管理混亂等問題，透支了市場信任，SOHO出租回報率實際上長期連3%都不到。
眼看這條路走不通，潘石屹又迅速調(diào)轉船頭，邊租邊“批發(fā)”，這也是為什么從2014年開始，潘石屹夫婦幾乎每年都在批發(fā)出售資產(chǎn)。
但隨著房地產(chǎn)市場下行，從2021年至今，SOHO中國的出售物業(yè)收入一直為零。SOHO中國2022年半年報顯示，上半年總營收8.96億元，全部為租金收入，同比增長11%；歸母凈利潤1.91億元，同比下滑44%，增收不增利。
更慘的是辛苦一年還不夠還債的，截至目前，SOHO中國總借貸為167.3億元，其中16.13億元1年內(nèi)會到期。
另外，疫情對自持物業(yè)、收租金的生意模式幾乎是毀滅性打擊，近幾年一線城市甲級寫字樓普遍空置率提升、租金下滑。SOHO中國的“主戰(zhàn)場”北京、上海在2022年又接連遭受疫情沖擊，直接導致今年上半年SOHO中國投資物業(yè)平均出租率下降至約80%，而在此前這一數(shù)字保持在90%以上。
除了外界因素的影響，SOHO中國內(nèi)部也負面消息不斷。2021年以來接連爆出偷稅漏稅、違法加收電費、首席財務官涉“內(nèi)幕交易”等丑聞，公司股價也跟著坐上了過山車。
很顯然，潘石屹夫婦退居幕后，給繼任者們留下了一個爛攤子。
SOHO中國的繼承者們
就在潘石屹夫婦“雙雙辭職把家還”的同時，徐晉和錢霆均被任命為公司執(zhí)行董事和聯(lián)席CEO。獨立非執(zhí)行董事黃晶生被任命為董事會非執(zhí)行主席、提名委員會主席和ESG委員會主席。
從履歷來看，此次新任命的高管均為SOHO中國入職多年的“老將”。資料顯示，今年50歲的徐晉2001年2月入職，擁有超過20年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗；錢霆現(xiàn)年45歲，2002年10月入職，擁有20年的中國房地產(chǎn)銷售和租賃經(jīng)驗。
值得注意的是，聯(lián)席CEO通常是一種臨時性安排，前兩者的任命看來并不能直接替代此前張欣的CEO之位。潘石屹的辭職和黃晶生的“補位”，也意味著董事會主席之位依舊空缺。
不過，此時SOHO中國轉型為職業(yè)經(jīng)理人主導，或許可以為企業(yè)帶來更多創(chuàng)新和發(fā)展的新機會。
SOHO中國的自持商辦物業(yè)屬于重資產(chǎn)商業(yè)模式，當前，寫字樓租金水平低和出租率下降是不爭的事實，批發(fā)銷售物業(yè)也只能緩解燃眉之急，并非支撐營收的長久之計。因此，在房地產(chǎn)行業(yè)下行背景下，創(chuàng)新商辦物業(yè)的內(nèi)容和形式或許可以成為新的增長點。
事實上，SOHO中國曾跟過一波共享辦公的潮流，在2015年就推出了共享辦公業(yè)務SOHO 3Q。
（SOHO3Q/圖源網(wǎng)絡）
截至2018年末，SOHO 3Q已拓展至北京、上海以外的其他城市及第三方物業(yè)，在中國7個城市擁有31個中心，合計超過3萬個工位。同年，SOHO 3Q還傳出將在港交所獨立上市的消息。
然而隨著共享辦公第一人WeWork 2019年上市失敗，整個共享辦公行業(yè)陷入一片質(zhì)疑之中，潘石屹隨即開始變賣SOHO 3Q資產(chǎn)。
不過好日子還在后頭，擱淺2年后，WeWork終于在2021年成功登陸紐交所。并且在2020年，國內(nèi)共享辦公平臺優(yōu)客工場率先上市，成為全球范圍內(nèi)的“聯(lián)合辦公第一股”，又讓共享辦公行業(yè)看到了新的曙光。
特別是在后疫情時代，隨著辦公需求大幅回流以及靈活辦公模式的興起，共享辦公市場迅速回暖，2021年我國共享辦公市場規(guī)模達到 212 億元，增速超25%，是整個共享經(jīng)濟細分領域中增速最快的部門。
此時若再度重視SOHO 3Q的共享辦公業(yè)務，提高精細化運營能力，或許可以成就SOHO中國財報中新的增長極。
至于潘石屹朝思暮想的“賣身”，在國際市場難走通、國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)勒緊褲腰帶過日子的情況下，怕是很難再找到“接盤俠”。
寫在最后：時代浪潮風云變幻，個人和企業(yè)的發(fā)展無不裹挾其中。潘石屹夫婦的離開，也許就是潮來潮去的房地產(chǎn)行業(yè)一筆濃墨重彩的注腳。出身貧寒卻創(chuàng)下百億財富，臨近退休一心想帶著“家族資產(chǎn)”與妻兒在海外團聚的潘石屹，從另一個角度來說，又何嘗不是一個“人生贏家”。只不過在企業(yè)家這個圈子，將不再有潘石屹的大名。
參考來源：
1、AI財經(jīng)社：潘石屹隱入塵煙
2、華商韜略：潘石屹夫婦閃人記
3、商業(yè)人物：潘石屹，打了一手好算盤
4、WEMONEY研究室：潘石屹8年賣了300億，轉型“包租公”失敗，SOHO中國業(yè)績大滑坡
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