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本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：金子莘

公募REITs新紀(jì)錄誕生。

9月16日，華夏基金公告稱(chēng)，華夏合肥高新REIT（場(chǎng)內(nèi)簡(jiǎn)稱(chēng)：合肥高新；基金代碼：180102）認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例結(jié)果正式公布，比例配售前此次發(fā)行累計(jì)吸金1293.97億元，公眾投資者與網(wǎng)下投資者配售比例均創(chuàng)歷史新低。

其中，公眾發(fā)售部分配售比例低至0.23%，這一配售比例意味著，購(gòu)買(mǎi)1萬(wàn)元僅能獲配23元；網(wǎng)下機(jī)構(gòu)發(fā)售配售比例為0.64%，這一配售比例則意味著，購(gòu)買(mǎi)1萬(wàn)元僅能獲配64元。

值得關(guān)注的是，該REIT產(chǎn)品在網(wǎng)下詢(xún)價(jià)階段就已經(jīng)受到機(jī)構(gòu)的廣泛關(guān)注，共收到90家網(wǎng)下投資者管理的284個(gè)配售對(duì)象的詢(xún)價(jià)、報(bào)價(jià)信息，擬認(rèn)購(gòu)數(shù)量總和為269.07億份，剔除無(wú)效報(bào)價(jià)后，有效認(rèn)購(gòu)數(shù)量總和為268.97億份，是初始網(wǎng)下發(fā)售份額1.715億份的156.83倍。

華夏合肥高新REIT是全國(guó)第五個(gè)國(guó)家級(jí)高新區(qū)產(chǎn)業(yè)園REITs、安徽省本土企業(yè)首單公募REITs，由合肥高新股份有限公司、中信證券、華夏基金聯(lián)合推出。華夏合肥高新REIT的項(xiàng)目底層資產(chǎn)為合肥創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園一期，園區(qū)聚集大批科技創(chuàng)新型企業(yè)，2019至2021年平均出租率超87%，項(xiàng)目具備良好持續(xù)的經(jīng)營(yíng)能力。

華夏基金在REITs方面管理經(jīng)驗(yàn)豐富，算上該筆REIT目前已成功發(fā)行4單公募REITs，在管公募REITs規(guī)模超140億元，在管公募REITs數(shù)量和規(guī)模均位居市場(chǎng)首位。

“近期市面上好產(chǎn)品相對(duì)不多，權(quán)益產(chǎn)品表現(xiàn)不佳，導(dǎo)致了REITs受到機(jī)構(gòu)及個(gè)人投資者的一致關(guān)注?！蹦彻蓟鸱治鰩煾嬖V時(shí)代周報(bào)記者，華夏合肥高新REIT的底層資產(chǎn)確實(shí)比較優(yōu)質(zhì)，但這個(gè)配售比例相對(duì)市場(chǎng)預(yù)期還是偏低。

實(shí)際認(rèn)購(gòu)份額超發(fā)行份額84倍

華夏合肥高新REIT吸金能力驚人。

據(jù)華夏合肥高新REIT公告，中國(guó)證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予華夏合肥高新REIT發(fā)售的基金份額總額為7億份，實(shí)際認(rèn)購(gòu)份額達(dá)到了590.86億份，超額募集逾84倍。

本次發(fā)售由戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售、公眾投資者發(fā)售相結(jié)合的方式進(jìn)行。其中，向戰(zhàn)略投資者發(fā)售的基金份額數(shù)量為4.55億份，份額占比最大，占發(fā)售份額總數(shù)的65%，截至2022年9月15日，該基金發(fā)售公告披露，17家戰(zhàn)略投資者已全數(shù)按網(wǎng)下詢(xún)價(jià)的認(rèn)購(gòu)價(jià)格2.19元/份認(rèn)購(gòu)基金份額并已全額繳款。

圖源：圖蟲(chóng)

盡管網(wǎng)下發(fā)售及公眾發(fā)售份額總量不及戰(zhàn)略投資者，但認(rèn)購(gòu)十分火熱。

據(jù)發(fā)售公告，剩余份額歸屬網(wǎng)下發(fā)售的1.715億份，90家網(wǎng)下投資者管理的284個(gè)有效報(bào)價(jià)配售對(duì)象已全部進(jìn)行網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)并全額繳款，有效認(rèn)購(gòu)基金份額數(shù)量為268.97億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的156.83倍。

其中，歸屬公眾發(fā)售的0.735億份，合計(jì)占發(fā)售份額總數(shù)的35%，公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)戶(hù)數(shù)為72899戶(hù)，有效認(rèn)購(gòu)份額為317.34億份，并均已全額繳款，公眾發(fā)售實(shí)際認(rèn)購(gòu)份額達(dá)到了發(fā)售份額的400多倍。已認(rèn)購(gòu)的網(wǎng)下投資者中，參與機(jī)構(gòu)涵蓋券商、保險(xiǎn)、信托、私募、基金子公司等各類(lèi)機(jī)構(gòu)投資者，足見(jiàn)專(zhuān)業(yè)投資者對(duì)該產(chǎn)品的青睞。

此外，華夏合肥高新REIT認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例結(jié)果的公告顯示，網(wǎng)下投資者認(rèn)購(gòu)配售比例為0.6376%，認(rèn)購(gòu)規(guī)模達(dá)589億元；公眾投資者認(rèn)購(gòu)配售比例為0.23%，認(rèn)購(gòu)規(guī)模近695億元，兩項(xiàng)均創(chuàng)歷史新低。

華夏合肥高新REIT如此受市場(chǎng)關(guān)注，其底層資產(chǎn)質(zhì)量也非常優(yōu)良。

9月6日，華夏合肥高新REIT公告稱(chēng)，該基金的運(yùn)營(yíng)部分主要由合肥高新睿成科技服務(wù)有限公司和合肥高新睿成科技服務(wù)有限公司兩部分資產(chǎn)組成。據(jù)中聯(lián)評(píng)估2022年3月31日出具評(píng)估報(bào)告顯示，兩個(gè)項(xiàng)目的合計(jì)評(píng)估價(jià)值為13.51億元，現(xiàn)金流預(yù)測(cè)2022年（7月1日-12月31日）數(shù)值為4.42%，2023年預(yù)測(cè)值為4.44%。

原始權(quán)益人合肥高新股份有限公司是集開(kāi)發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理、產(chǎn)業(yè)投資等業(yè)務(wù)于一體的綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商，是安徽省內(nèi)一流、國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的國(guó)控產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)主體。

華夏基金REIT基金規(guī)模居首

華夏基金公募REITs在全市場(chǎng)布局產(chǎn)品數(shù)量最多，合并計(jì)算華夏合肥高新REIT目前已經(jīng)成功發(fā)行4單公募REITs，在管公募REITs規(guī)模超140億元，在管公募REITs數(shù)量和規(guī)模均位居市場(chǎng)首位。

其余三只REITs產(chǎn)品分別是華夏越秀高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施REIT、華夏中國(guó)交建高速REIT、華夏北京保障房REIT。其中，華夏中國(guó)交建高速REIT份額最多，總規(guī)模也最大，該基金2022年4月13日成立，發(fā)行價(jià)格為9.40元/份，發(fā)行份額為10億份，發(fā)行總規(guī)模為93.99億元，截至2022年6月30日，基金總規(guī)模為94.32億元。

圖源：時(shí)代周報(bào)記者制圖

今年6月起至今，不含華夏合肥高新REIT，已有公募5只公募REITs成功發(fā)行，其中8月最多，有3只發(fā)行；5只公募REITs合計(jì)總規(guī)模高達(dá)121億元。不僅如此，目前仍有兩只公募REITs項(xiàng)目處于申報(bào)審批過(guò)程中，其中中金安徽交控高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金于2022年9月2日申報(bào)，當(dāng)前狀態(tài)為“已受理”；華泰紫金江蘇交控高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金于2022年5月6日申報(bào)，當(dāng)前狀態(tài)為“已反饋”。

圖源：時(shí)代周報(bào)記者制圖

公募REITs不僅新發(fā)行火熱，凈值表現(xiàn)也不錯(cuò)。

據(jù)光大證券研報(bào)，截至9月14日，我國(guó)上市公募REITs產(chǎn)品已增至17只。從二級(jí)市場(chǎng)收益情況來(lái)看，除平安廣州廣河REIT外，其他產(chǎn)品全部實(shí)現(xiàn)正收益，其中13只股價(jià)較上市首日漲幅超20%，平均錄得漲幅29.3%。

天風(fēng)證券建議關(guān)注以下兩種REITs品類(lèi)，分別是：第一，受益于資產(chǎn)升值并具有良好運(yùn)營(yíng)能力的保障性租賃住房REITs、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)REITs，如園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)REITs、倉(cāng)儲(chǔ)物流類(lèi)REITs；第二，具有穩(wěn)定現(xiàn)金流，分紅率較高的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)REITs，如生態(tài)環(huán)保類(lèi)REITs、能源基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)REITs、交通基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)REITs。