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同為“暴雷”房企，中國(guó)恒大出局，華夏幸福入場(chǎng)。

作者 | 盧泳志

編輯丨高巖

來源 | 野馬財(cái)經(jīng)

四年前，許家印帶著他的“文旅夢(mèng)”來到沈陽(yáng)，沈陽(yáng)恒大文化旅游城正式落戶沈陽(yáng)蘇家屯區(qū)。

然而，在2019年首期開盤后，這個(gè)體量龐大的文旅項(xiàng)目因?yàn)橘Y金問題陷入停滯，其直接原因就是中國(guó)恒大（3333.HK）“暴雷”。

幾乎在同一時(shí)期，另一家千億房企華夏幸福(600340.SH)也正在遭遇資金危機(jī)。

在自救的路上，中國(guó)恒大高調(diào)宣稱要保復(fù)工、保交付；而華夏幸福則宣布轉(zhuǎn)型成為產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)商。

來源：愛企查

在宣布轉(zhuǎn)型一個(gè)月后，8月18日，華夏幸福成立代建公司——北京幸福安基建設(shè)管理有限公司（簡(jiǎn)稱：幸福安基）。

在此前一天，8月17日，沈陽(yáng)市蘇家屯區(qū)城市建設(shè)局發(fā)布“沈陽(yáng)市蘇家屯區(qū)HD項(xiàng)目-工程管理及造價(jià)咨詢”招標(biāo)公告，項(xiàng)目資金來源為自籌資金1200萬元。

值得注意的是，沈陽(yáng)市蘇家屯區(qū)HD項(xiàng)目此前正是中國(guó)恒大持有，涉及沈陽(yáng)恒大文旅城部分地塊。

從時(shí)間節(jié)點(diǎn)來看，華夏幸福成立代建公司似乎就是為了“代建沈陽(yáng)恒大文旅城”。最終，華夏幸福于9月14日，通過公開招標(biāo)方式中標(biāo)該項(xiàng)目。

成立代建公司不到一個(gè)月的時(shí)間，就拿到了代建業(yè)務(wù)的入場(chǎng)券，華夏幸福初戰(zhàn)告捷。今年上半年，華夏幸福已經(jīng)中標(biāo)多個(gè)代建、招商、咨詢等輕資產(chǎn)項(xiàng)目。

不過令人唏噓的是，同為“暴雷”房企，中國(guó)恒大退、華夏幸福進(jìn)，根源或許與許家印、王文學(xué)不同的戰(zhàn)略布局、選擇、積累有關(guān)。

兩家“暴雷”房企的進(jìn)與退

2018年，中國(guó)恒大在東北地區(qū)的首個(gè)文旅城項(xiàng)目——沈陽(yáng)恒大文化旅游城正式落戶沈陽(yáng)蘇家屯區(qū)。

按照當(dāng)時(shí)規(guī)劃，在5-8年的時(shí)間內(nèi)，蘇家屯區(qū)會(huì)變成一個(gè)集童世界樂園區(qū)、文化旅游商務(wù)區(qū)、休閑生活居住區(qū)三大功能為一體的新城。

來源：沈陽(yáng)恒大文旅城官微

隨后，中國(guó)恒大開始深耕蘇家屯區(qū)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年-2020年，中國(guó)恒大在此共拿下13宗地塊，斥資12.5億元，其中6幅住宅用地面積為855畝。

2019年，沈陽(yáng)恒大文化旅游城首期開盤銷售。之后，中國(guó)恒大遭遇債務(wù)危機(jī)，項(xiàng)目開發(fā)陷入停滯。

2021年11月，沈陽(yáng)市自然資源局收回中國(guó)恒大旗下9宗地塊，其中3宗為蘇家屯恒大文旅城地塊，其理由是：因地塊尚未按期動(dòng)工開發(fā)建設(shè)，出現(xiàn)閑置滿兩年的情況。

根據(jù)沈陽(yáng)市自然資源部門消息，今年8月，中國(guó)恒大位于蘇家屯的2宗閑置住宅用地再被政府收回，面積為18萬平方米。

隨后，蘇家屯區(qū)城市建設(shè)局發(fā)布招標(biāo)公告，華夏幸福中標(biāo)。信息顯示，此次中標(biāo)項(xiàng)目由6幅地塊組成，總建筑面積為72萬平方米，于2021年三季度停工，目前被地方政府列入保交付名單中。

據(jù)悉，在該項(xiàng)目的6幅地塊中，有4幅地塊上的項(xiàng)目已經(jīng)多數(shù)封頂，部分樓棟的外立面完成施工，但小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施方面還沒有完工。

來源：沈陽(yáng)恒大文旅城官微

沈陽(yáng)市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，沈陽(yáng)恒大文化旅游城項(xiàng)目先后共獲得10個(gè)預(yù)售證，預(yù)售面積44.25萬平方米。截至9月14日，入網(wǎng)銷售5041套，已經(jīng)銷售4564套，477套處于可售狀態(tài)。

據(jù)《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》報(bào)道，當(dāng)前沈陽(yáng)恒大文旅城項(xiàng)目銷售均價(jià)在6900元/平方米左右，面積從55平方米到130平方米不等。根據(jù)初步估算，竣工交付所需建安成本在1億元左右，目前項(xiàng)目剩余貨值在3億元左右。

業(yè)內(nèi)人士分析表示，對(duì)地方政府而言，通過企業(yè)代建，原本因?yàn)楹愦筚Y金困局陷入停工、退地的項(xiàng)目，也因此得到盤活；對(duì)華夏幸福而言，轉(zhuǎn)型之后代建成為重要發(fā)展模式之一，接盤原恒大項(xiàng)目，能夠擴(kuò)充代建業(yè)務(wù)的規(guī)模，將品牌打入沈陽(yáng)市場(chǎng)。

試水代建業(yè)務(wù)有“錢途”嗎？

在地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行的情況下，越來越多房企涌入代建市場(chǎng)。在綠城、旭輝、世茂等房企加入后，正值轉(zhuǎn)型之際的華夏幸福也想分一杯羹。

今年7月5日，華夏幸福舉行戰(zhàn)略宣貫大會(huì)，宣布全面轉(zhuǎn)型成為產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)商。實(shí)控人王文學(xué)表示：將以“服務(wù)即未來”為新理念，以“服務(wù)實(shí)體企業(yè)，發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)”為新使命。

對(duì)于產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)商，華夏幸福如此理解：將重塑以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為核心的政府服務(wù)體系和以空間服務(wù)為核心的企業(yè)服務(wù)體系。

來源：罐頭圖庫(kù)

華夏幸福副總裁、主管戰(zhàn)略負(fù)責(zé)人林成紅表示，“2022年-2023年完成債務(wù)重組，2022年-2025年實(shí)現(xiàn)全面轉(zhuǎn)型?！?/p>

轉(zhuǎn)型之后，華夏幸福的客戶范圍不再局限于產(chǎn)業(yè)新城所在區(qū)域的政府或入駐產(chǎn)業(yè)新城的企業(yè)，而是所有產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求的政府和有空間服務(wù)需求的企業(yè)。

在新戰(zhàn)略指引下，華夏幸福將業(yè)務(wù)分為住宅開發(fā)、資產(chǎn)管理、產(chǎn)城開發(fā)及服務(wù)、招商服務(wù)、園區(qū)服務(wù)和物業(yè)服務(wù)六大核心板塊，并匹配了新組織架構(gòu)與新分配機(jī)制。

華夏幸福表示，招商與園區(qū)服務(wù)將全面向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，做好產(chǎn)業(yè)招商與園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，同時(shí)積極培育以空間服務(wù)為核心的企業(yè)服務(wù)。住宅業(yè)務(wù)也將“輕重分離”，重資產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)繼續(xù)完成保交房任務(wù)，探索地產(chǎn)發(fā)展新模式。

截至今年8月底，華夏幸福新業(yè)務(wù)中市場(chǎng)化招商引資項(xiàng)目共簽約項(xiàng)目23個(gè)，簽約投資額115億元。同期，幸福物業(yè)累計(jì)簽約項(xiàng)目35個(gè)，簽約面積超446萬平方米，合同簽約額3.96億元。

在“保交樓”號(hào)召之下，房地產(chǎn)代建行業(yè)正面臨著千載難逢的發(fā)展機(jī)遇。華夏幸?？礈?zhǔn)時(shí)機(jī)，率先出手。

今年8月18日，華夏幸福成立代建公司幸福安基，并且在一個(gè)月內(nèi)拿下沈陽(yáng)市蘇家屯區(qū)HD項(xiàng)目，正式進(jìn)入代建業(yè)務(wù)。

在同策研究院資深分析師肖云祥看來，代建業(yè)務(wù)對(duì)此時(shí)的華夏幸福而言算是比較好的選擇，首先華夏幸福自身有建設(shè)施工的能力，加上代建業(yè)務(wù)是輕資產(chǎn)，公司不需要較大投入，費(fèi)率也確定。另外，該代建項(xiàng)目為保交付項(xiàng)目，建設(shè)項(xiàng)目資金有保障。

華夏幸福的困境，或許也是很多困境中的房企縮影。當(dāng)前，以輕資產(chǎn)為核心的物管、商管和代建獲得市場(chǎng)重新認(rèn)知，迎來窗口期。

大股東超10億元股份被強(qiáng)平

在“中標(biāo)”的同一天，華夏幸福公告稱，控股股東華夏控股計(jì)劃于2022年10月13日至2023年4月10日減持不超過7827.44萬股股份，占公司總股本的2%。

在此之前，華夏控股持有華夏幸福6.39億股股份，占公司總股本的16.32%。也就是說由于質(zhì)押股份“爆倉(cāng)”，華夏控股將于計(jì)劃時(shí)間內(nèi)在二級(jí)市場(chǎng)上拋售7827.4萬股。

來源：愛企查

實(shí)際上，在過去一年內(nèi)，華夏幸?？毓晒蓶|華夏控股曾遭遇過兩次大手筆被動(dòng)減持。

2021年7月31日，華夏幸福公告稱，大股東及其一致行動(dòng)人將被動(dòng)減持1.31億股；今年2月22日，在上一輪減持期滿后，華夏控股再次被動(dòng)減持1.46億股。

如今，華夏控股即將開啟第三輪減持，不超過77827.4萬股。按此計(jì)算，華夏幸福控股股東及其一致行動(dòng)人三輪減持共計(jì)3.55億股，總市值超過10億元。

Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，按照14.83元的平均質(zhì)押參考價(jià)計(jì)算，華夏幸福大股東及其一致行動(dòng)人持有的4.7億股被質(zhì)押的股份已達(dá)平倉(cāng)線。據(jù)公告顯示，這部分被質(zhì)押的股份占其持有公司股份的68.28%。

值得一提的是，早在2019年，王文學(xué)曾通過減持華夏幸福、ST宏盛部分股權(quán)以及通過獲得華夏幸福一年的分紅累計(jì)套現(xiàn)131億元。

作為曾經(jīng)的“環(huán)京一哥”，華夏幸福在2016年躋身千億房企陣容，一度成為全國(guó)TOP10房企。隨著環(huán)京限購(gòu)政策加緊，華夏幸福跌落神壇，并于2021年3月出現(xiàn)債券公開市場(chǎng)首次違約。

華夏幸福表示，以“不逃廢債”為基本前提，通過賣出資產(chǎn)回籠資金、出售資產(chǎn)帶走金融債務(wù)、優(yōu)先類金融債務(wù)展期或清償、現(xiàn)金兌付等6種方式安排債務(wù)清償。

此后便是一系列的化債動(dòng)作，將南方總部的城市更新項(xiàng)目打包出售、退出廣州白鵝潭地標(biāo)項(xiàng)目、轉(zhuǎn)讓曾經(jīng)的“地王”、債務(wù)重組等。

7月4日，華夏幸股公告?zhèn)鶆?wù)重組最新進(jìn)展。截至2022年6月30日，華夏幸福累計(jì)未能如期償還債務(wù)金額合計(jì)461.25億元。《債務(wù)重組計(jì)劃》中金融債務(wù)已簽約實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組的金額累計(jì)為1186.03億元，相應(yīng)減免債務(wù)利息、豁免罰息金額共計(jì)104.44億元。

誠(chéng)如華夏幸福所言，只有通過變革，必須通過變革，才能適應(yīng)形勢(shì)的發(fā)展。無論是階段性的流動(dòng)性問題，還是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)問題，歸根結(jié)底都是公司在發(fā)展過程中遇到的問題，最終都要依靠發(fā)展來解決。

您覺得華夏幸福能夠走出這場(chǎng)危機(jī)破局重生嗎？歡迎留言評(píng)論！