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中國(guó)基金報(bào)記者 李樹(shù)超

隨著公募REITs的火爆發(fā)行，各路資金爭(zhēng)相搶購(gòu)REITs份額，其中20只已經(jīng)完成詢價(jià)的公募REITs網(wǎng)下投資者累計(jì)有效認(rèn)購(gòu)金額高達(dá)5200.35億元，配售比例也迭創(chuàng)新低，部分報(bào)價(jià)偏低、無(wú)效報(bào)價(jià)的機(jī)構(gòu)被剔除出局，機(jī)構(gòu)報(bào)價(jià)多數(shù)居于詢價(jià)區(qū)間上軌。

多位投研人士對(duì)此表示，由于公募REITs產(chǎn)品相對(duì)稀缺，一、二級(jí)市場(chǎng)存在價(jià)差，疊加“資產(chǎn)荒”等背景，部分機(jī)構(gòu)資金為了獲配，就可能在詢價(jià)區(qū)間內(nèi)報(bào)出高價(jià)，部分理性和保守的險(xiǎn)資則可能因低價(jià)未能入圍。未來(lái)隨著市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)增加，一、二級(jí)市場(chǎng)價(jià)差縮小，公募REITs將逐漸回歸到底層資產(chǎn)本身的價(jià)值區(qū)間。

公募REITs市場(chǎng)博弈激烈

機(jī)構(gòu)報(bào)價(jià)多數(shù)位于詢價(jià)區(qū)間上軌

在今年大賣的公募REITs產(chǎn)品中，機(jī)構(gòu)投資者角逐激烈。在機(jī)構(gòu)資金集中的網(wǎng)下投資者詢價(jià)過(guò)程中，今年有效認(rèn)購(gòu)比例不斷刷新新低，華夏合肥高新產(chǎn)園REIT、紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT等多只產(chǎn)品，網(wǎng)下配售比例先后跌破1%，不斷刷新配售比例的新低。

在各家機(jī)構(gòu)的激烈競(jìng)爭(zhēng)中，部分機(jī)構(gòu)在網(wǎng)下詢價(jià)環(huán)節(jié)出現(xiàn)了無(wú)效報(bào)價(jià)、低價(jià)未入圍等現(xiàn)象，錯(cuò)過(guò)了獲配機(jī)會(huì)。

據(jù)記者觀察，今年以來(lái)各家公募REITs產(chǎn)品的報(bào)價(jià)區(qū)間，多數(shù)高于詢價(jià)區(qū)間中位數(shù)，且最終發(fā)售價(jià)格也定在詢價(jià)區(qū)間的上軌，因此，多數(shù)報(bào)價(jià)過(guò)低的機(jī)構(gòu)會(huì)由于低于發(fā)售價(jià)不能入圍，部分機(jī)構(gòu)則由于報(bào)價(jià)無(wú)效被剔除。

談及機(jī)構(gòu)資金在公募REITs詢價(jià)中的考慮因素，北京一位公募REITs基金經(jīng)理表示，機(jī)構(gòu)投資者在參與公募REITs網(wǎng)下報(bào)價(jià)時(shí)，一般會(huì)綜合考慮產(chǎn)品基本面及資本市場(chǎng)情況。其中，產(chǎn)品基本面主要包括資產(chǎn)類型、區(qū)位、原始權(quán)益人綜合實(shí)力、發(fā)行規(guī)模、項(xiàng)目收益率、增長(zhǎng)潛力等情況；資本市場(chǎng)情況主要是市場(chǎng)利率情況及已發(fā)行公募REITs項(xiàng)目二級(jí)市場(chǎng)交易情況。

另一位公募基金經(jīng)理也分析，目前公募REITs主要分為產(chǎn)權(quán)類和經(jīng)營(yíng)權(quán)類兩大類型，產(chǎn)權(quán)類以收租金為主要收入來(lái)源，而高速公路收費(fèi)等是經(jīng)營(yíng)權(quán)類的資產(chǎn)，項(xiàng)目的底層資產(chǎn)基本面情況，區(qū)域因素，長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)周期，以及資本市場(chǎng)情況等，都對(duì)機(jī)構(gòu)投資者對(duì)產(chǎn)品的合理估值和定價(jià)存在影響。

在上述北京公募REITs基金經(jīng)理看來(lái)，由于公募REITs產(chǎn)品相對(duì)稀缺，一、二級(jí)市場(chǎng)存在價(jià)差，即發(fā)行定價(jià)對(duì)應(yīng)的分派率仍高于已上市同類型項(xiàng)目二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格對(duì)應(yīng)的分派率，而且在利率下行和“資產(chǎn)荒”背景下，“打新”獲得份額的賺錢效應(yīng)明顯，確實(shí)存在機(jī)構(gòu)資金為了獲配在詢價(jià)區(qū)間內(nèi)報(bào)高價(jià)的情況。同時(shí)，參與報(bào)價(jià)的部分資金交易屬性偏強(qiáng)，為了獲配報(bào)價(jià)也偏高。

在該公募REITs基金經(jīng)理看來(lái)，目前報(bào)價(jià)多數(shù)位于詢價(jià)區(qū)間上軌是市場(chǎng)博弈的結(jié)果，但也存在部分資金跟風(fēng)非理性報(bào)價(jià)的因素，成熟的機(jī)構(gòu)投資者還是應(yīng)該根據(jù)自身資金負(fù)債端成本，結(jié)合標(biāo)的資產(chǎn)情況，理性報(bào)價(jià)。

“建議投資人結(jié)合負(fù)債端成本，通過(guò)IRR、分派率、P/NAV等指標(biāo)，判斷報(bào)價(jià)合理性及投資收益，理性報(bào)價(jià)?！痹揜EITs基金經(jīng)理建議。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至9月17日，全市場(chǎng)公募REITs產(chǎn)品數(shù)量已經(jīng)多達(dá)20只，參照網(wǎng)下投資者有效認(rèn)購(gòu)份額和發(fā)行價(jià)格測(cè)算，有效認(rèn)購(gòu)總規(guī)模已經(jīng)超過(guò)5200億元。

其中，鵬華深圳能源REIT、華夏中國(guó)交建高速REIT、華夏合肥高新產(chǎn)園REIT三只產(chǎn)品的網(wǎng)下投資者認(rèn)購(gòu)規(guī)模都超過(guò)了500億元，華夏合肥高新產(chǎn)園REIT、國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT等多只產(chǎn)品有效認(rèn)購(gòu)確認(rèn)比例低于1%，并不斷刷新歷史新低。

部分險(xiǎn)資等低價(jià)被剔除

未來(lái)公募REITs報(bào)價(jià)將逐漸降溫

從目前來(lái)看，各家公募REITs仍然面臨供不應(yīng)求的局面，很多機(jī)構(gòu)也因?yàn)閳?bào)價(jià)過(guò)低未入圍。

從低價(jià)被剔除的機(jī)構(gòu)看，保險(xiǎn)資金較多，其次是私募基金、券商和公募專戶產(chǎn)品等，光大永明人壽保險(xiǎn)有限公司、海保人壽保險(xiǎn)股份有限公司、泰康人壽保險(xiǎn)有限責(zé)任公司、北京樂(lè)瑞資產(chǎn)管理有限公司等多家機(jī)構(gòu)旗下資管產(chǎn)品頻頻上榜，多為低價(jià)未入圍而沒(méi)能獲配。其中，光大永明人壽保險(xiǎn)旗下投資賬戶甚至針對(duì)同一產(chǎn)品，報(bào)出不同價(jià)位，也同樣遭遇低價(jià)未入圍的命運(yùn)。

“在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，出現(xiàn)了一些保險(xiǎn)資金報(bào)價(jià)被低價(jià)剔除是正常情況?！鄙鲜霰本┕糝EITs基金經(jīng)理稱，由于保險(xiǎn)資金久期較長(zhǎng)，屬于配置類資金，交易屬性不強(qiáng)，且保險(xiǎn)資金參與基礎(chǔ)設(shè)施及不動(dòng)產(chǎn)投資的經(jīng)驗(yàn)豐富，屬于理性的專業(yè)投資者。保險(xiǎn)資金報(bào)價(jià)時(shí)會(huì)結(jié)合負(fù)債端成本及標(biāo)的資產(chǎn)具體情況，并從中長(zhǎng)期維度綜合考量，因此報(bào)價(jià)會(huì)相對(duì)理性和保守，為應(yīng)對(duì)中長(zhǎng)期的市場(chǎng)波動(dòng)預(yù)留一定安全墊。

在上述北京公募REITs基金經(jīng)理看來(lái)，目前公募REITs一、二級(jí)市場(chǎng)仍有價(jià)差，預(yù)計(jì)短期內(nèi)“破發(fā)”的可能性不大，對(duì)于純打新策略的交易性資金，高價(jià)獲配短期能兌現(xiàn)離場(chǎng)，虧損風(fēng)險(xiǎn)較小。但從中長(zhǎng)期看，如果市場(chǎng)利率水平、供求關(guān)系等因素發(fā)生變化，存在二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格跌破發(fā)行價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，還是存在投資虧損風(fēng)險(xiǎn)的。

上述公募基金經(jīng)理也認(rèn)為，由于目前公募REITs上市后流通盤較小、投資者不夠成熟、券商做市籌碼少等因素，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)上市后，往往出現(xiàn)大幅溢價(jià)的現(xiàn)象；同時(shí)，由于股市波動(dòng)較大，資金涌入收益穩(wěn)健的REITs市場(chǎng)，進(jìn)一步推高了二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格，這也助推網(wǎng)下投資者詢價(jià)時(shí)更傾向于報(bào)出高價(jià)，采取“類打新”的策略參與公募REITs投資。

在該基金經(jīng)理看來(lái)，短期內(nèi)網(wǎng)下機(jī)構(gòu)資金追逐公募REITs的現(xiàn)象仍會(huì)延續(xù)，未來(lái)隨著更多公募REITs產(chǎn)品的發(fā)行和存量產(chǎn)品的擴(kuò)募，以及投資者逐漸成熟，長(zhǎng)期這類資產(chǎn)還是要回歸底層資產(chǎn)的收益和預(yù)期增值的價(jià)值，未來(lái)這一市場(chǎng)也會(huì)逐漸降溫，回歸項(xiàng)目本身的投資價(jià)值區(qū)間。

上述公募REITs基金經(jīng)理也認(rèn)為，預(yù)計(jì)短期內(nèi)報(bào)價(jià)偏高的情況不太可能降溫，但如果“資產(chǎn)荒”情況得到好轉(zhuǎn)，機(jī)構(gòu)資金有更好的替代投向，并且公募REITs發(fā)行節(jié)奏能進(jìn)一步加快，市場(chǎng)供應(yīng)增加，導(dǎo)致一、二級(jí)市場(chǎng)價(jià)差縮小，才有可能出現(xiàn)降溫。

“我們一直在做投資者教育，不斷提示公募REITs是一種適合長(zhǎng)期持有的配置型資產(chǎn)，并不適合交易性資金過(guò)度炒作，建議機(jī)構(gòu)資金根據(jù)標(biāo)的資產(chǎn)的情況理性報(bào)價(jià)，避免單純?yōu)榱双@配份額跟風(fēng)報(bào)出高價(jià)?！痹摴糝EITs基金經(jīng)理稱。

編輯：小茉

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