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當(dāng)年，富力從王健林手中奪過(guò)數(shù)十家酒店。如今，富力想學(xué)王健林“壯士斷腕”，可這塊曾經(jīng)的“心頭肉”已成了“燙手山芋”，想甩賣資產(chǎn)，似乎為時(shí)晚矣。

本文由無(wú)冕財(cái)經(jīng)（wumiancaijing）原創(chuàng)發(fā)布

作者：陳欣苗

編輯：方原

設(shè)計(jì)：嵐昇

實(shí)習(xí)生：謝加

命運(yùn)輪回。

5年前，行業(yè)“烈火烹油”，富力豪擲近200億替王健林解套酒店，事后聲稱“毫不后悔”。而今，這塊曾經(jīng)的“心頭肉”已成了“燙手山芋”，連年虧損，終成負(fù)累，只得甩賣出去。

9月5日，富力公告，北京富力萬(wàn)達(dá)嘉華酒店虧本出售，對(duì)價(jià)5.5億元。此外，上半年，福州一家酒店也賣了，4.3億元。這距離公司喊話要賣酒店，已兩年有余。

債務(wù)危機(jī)早發(fā)的富力，本有更多風(fēng)險(xiǎn)處置余地，但卻生生錯(cuò)過(guò)。接了王健林的盤(pán)，卻也沒(méi)學(xué)來(lái)他“壯士斷腕”的勇氣。

債務(wù)窟窿越來(lái)越大，而今由買到賣，亦舉步維艱。

“心頭肉”終要割舍

“不知這次摔杯了沒(méi)有？”富力賣酒店終于有了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，但網(wǎng)友們滿是調(diào)侃。

5年前那場(chǎng)世紀(jì)交易中，富力臨時(shí)殺價(jià)，以約199億元的六折價(jià)，拿下萬(wàn)達(dá)旗下73家酒店資產(chǎn)。據(jù)稱，現(xiàn)場(chǎng)因此出現(xiàn)激烈的爭(zhēng)吵和摔杯子聲。

“全球最大豪華酒店業(yè)主”的名頭自此冠在富力頭上。富力也喜于這樣的稱謂，這是它曾意圖彎道超車的濃重一筆。

“如果大家以看一家公司擁有的資產(chǎn)、擁有大樓的數(shù)量來(lái)說(shuō)的話，我們可能是世界少數(shù)的企業(yè)，可以百分百擁有那么多棟建筑物的公司?！倍麻L(zhǎng)李思廉在疫情突發(fā)的2020年初接受采訪時(shí)，仍感懷于富力的“大”。

對(duì)于外界對(duì)于大體量酒店資產(chǎn)資金沉淀大、回報(bào)周期長(zhǎng)的擔(dān)憂，公司也很少當(dāng)回事。

“按照測(cè)算，70余家酒店一年的現(xiàn)金流為50億元，歸屬業(yè)主的凈利潤(rùn)8億多元。在正常經(jīng)營(yíng)的情況下，四年內(nèi)的現(xiàn)金流即可收回支付對(duì)價(jià)?！备涣Φ倪壿嬋绱?。

但疫情侵襲、行業(yè)環(huán)境下行遠(yuǎn)超預(yù)期，巨額債務(wù)面前，富力終究還是開(kāi)始將酒店這塊持續(xù)虧損的“心頭肉”割舍出去。

據(jù)其9月5日公告，公司擬向北京英協(xié)置業(yè)投資有限公司出售廣州富京酒店管理有限公司100%股權(quán)，代價(jià)為5.5億元，預(yù)計(jì)虧損約653.7萬(wàn)元，出售所得款項(xiàng)凈額將用于償債。另?yè)?jù)今年中報(bào)，富力還以4.3億元代價(jià)出售位于福州的福州富力威斯汀酒店。

▲富力準(zhǔn)備出售旗下酒店，圖源自上市公司公告。

這兩家酒店均是2017年富力從萬(wàn)達(dá)手里購(gòu)得的資產(chǎn)。

在富力的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，酒店是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之外的第二大體量資產(chǎn)。截至2021年末，公司共有93間運(yùn)營(yíng)中的酒店，總建筑面積達(dá)420.37萬(wàn)平方米。據(jù)此前公告，其酒店資產(chǎn)賬面價(jià)值約332億元、市場(chǎng)價(jià)值約460億元。

實(shí)際上，富力管理層多次在公開(kāi)場(chǎng)合強(qiáng)調(diào)其投資物業(yè)，特別是酒店資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)，這也成了其自救的底氣。在2020年8月，其便公開(kāi)說(shuō)可通過(guò)變現(xiàn)這部分資產(chǎn)來(lái)填債務(wù)的坑。

“越是強(qiáng)調(diào)此部分資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)，越說(shuō)明富力其實(shí)是不太愿意去賣的。但現(xiàn)在還是走上酒店資產(chǎn)變現(xiàn)之路，說(shuō)明急著回籠資金，這也是比較無(wú)奈的而選擇，但從現(xiàn)在來(lái)講，也是正確的?！?一位業(yè)內(nèi)分析師對(duì)無(wú)冕財(cái)經(jīng)研究員（ID：wumiancaijing）表示。

在此之前，富力實(shí)則已賣了部分資產(chǎn)，主要包括廣州富力國(guó)際空港綜合物流園、部分海外資產(chǎn)以及少量住宅項(xiàng)目股權(quán)；期間大股東還公告稱要借給富力80億元，不過(guò)這部分資金支持目前實(shí)踐了多少，并未公告，外界不得而知。

一路姿勢(shì)沒(méi)躺平，但壓力仍未緩解，刀子才終動(dòng)到酒店身上。

錯(cuò)失自救良機(jī)

走到這一步，既有投資決策的偏差，亦有大環(huán)境的作用。但相比大多數(shù)房企，富力的危機(jī)顯現(xiàn)的時(shí)間更早，回旋的空間相對(duì)較大，但它仍錯(cuò)失自救先機(jī)。

約摸是慣性使然，地產(chǎn)圈的大佬們總會(huì)對(duì)地產(chǎn)環(huán)境的反彈抱有幻想。

富力如是。

早在2019年下半年，一則停止拿地的通知在業(yè)內(nèi)瘋傳，富力的資金壓力開(kāi)始顯現(xiàn)，緊接著是裁員、瘋狂發(fā)債，到后來(lái)是融資受阻、銷售下滑，到2020年才開(kāi)始表態(tài)要處置資產(chǎn)。彼時(shí)，公司的資金缺口已高達(dá)240億。

“相比其他房企，富力突出的特點(diǎn)就在于其投資物業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量比較高。地段好的投資物業(yè)在出租方面會(huì)產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，潛在收益還是不錯(cuò)的，像資產(chǎn)管理公司、券商等，對(duì)這類資產(chǎn)有比較大的青睞度。但這也造成其在出售方面遲疑不決。同時(shí)，管理層亦未料到市場(chǎng)復(fù)蘇難度如此之大。”上述業(yè)內(nèi)分析師表示。

在他看來(lái)，雖然富力危機(jī)出現(xiàn)的早，且在資產(chǎn)處置方面有空間，但仍錯(cuò)過(guò)了自救的最佳時(shí)機(jī)。“去年下半年后房地產(chǎn)的基本面就開(kāi)始惡化了，所以要解決問(wèn)題，2020-2021年上半年其實(shí)是最佳的，那時(shí)候各類收并購(gòu)資金還很活躍?！彼硎尽?/p>

梳理富力管理層的相關(guān)表態(tài)以及資產(chǎn)成交的進(jìn)度及價(jià)格，亦可以一窺其“惜售”的情緒。

“已經(jīng)有人來(lái)和我們接洽，但目前估值不是很有吸引力”。對(duì)于資產(chǎn)的出售，富力管理層在2020年8月的境外投資者交流會(huì)上層如此表示。當(dāng)年期的業(yè)績(jī)會(huì)，其亦表示會(huì)繼續(xù)出售物業(yè)、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓和酒店等資產(chǎn)，同時(shí)會(huì)出售住宅項(xiàng)目的股權(quán)，但前提是“價(jià)格合適”。

從時(shí)間上看，富力資產(chǎn)處置的時(shí)間集中在去年以及今年，除去2020年底就敲定的物流園還能溢價(jià)出售，其他資產(chǎn)，諸如海外的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目倫敦Thames City項(xiàng)目、境內(nèi)的酒店項(xiàng)目等今年才賣出的項(xiàng)目，多是虧損出售，且整體資金回籠的體量并不大，僅約39億。

“越不好賣，就只能越賣越便宜，就出現(xiàn)了不好賣又便宜的情況，說(shuō)到底是市場(chǎng)變壞導(dǎo)致的必然結(jié)果?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士對(duì)無(wú)冕財(cái)經(jīng)（ID：wumiancaijing）研究員表示。

他亦指出，富力在自救方面不夠果斷，出現(xiàn)危機(jī)之時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)暴雷規(guī)模還小，市場(chǎng)環(huán)境未惡化，資產(chǎn)還可以不虧本變現(xiàn)填坑，但到后來(lái)環(huán)境惡化，陷入被動(dòng)，想靠資產(chǎn)出售來(lái)補(bǔ)充現(xiàn)金流，已經(jīng)晚了。

窟窿越來(lái)越大

顯然，富力資產(chǎn)變賣的進(jìn)度，跟不上債務(wù)到期的速度。

公司的債務(wù)窟窿越來(lái)越大。截至今年中期，富力的凈負(fù)債率較去年末上升了15.8%至145.8%；短債高達(dá)749.33億，較去年末上升20.5%，僅20.24億元能及時(shí)動(dòng)用的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物，遠(yuǎn)不足以覆蓋短債。

目前已出現(xiàn)違約。據(jù)其2021年報(bào)披露，截至今年8月5日，公司未按計(jì)劃償還、未以其他方式續(xù)期或延期的債務(wù)為151.27億元。這還是其已展期了約350億元境內(nèi)外債的結(jié)果。

▲富力地產(chǎn)凈負(fù)債率上升至145.8%，三條紅線仍處紅檔，圖源自CRIC。。

“主要還是資金問(wèn)題，沒(méi)感覺(jué)公司的情況有改善，裁員一波接著一波，工資發(fā)放也不準(zhǔn)時(shí)?，F(xiàn)在項(xiàng)目采用‘以銷定產(chǎn)’的方式，根據(jù)預(yù)估項(xiàng)目的銷售情況來(lái)建房子，賣不動(dòng)的項(xiàng)目，就停工，項(xiàng)目資金回流后，優(yōu)先投向好賣的項(xiàng)目?！备涣?nèi)部一位員工對(duì)無(wú)冕財(cái)經(jīng)（ID：wumiancaijing）研究員表示。

富力的經(jīng)營(yíng)壓力確實(shí)很大。截至今年8月，公司總銷售收入約308.6億元，同比減少62.68%；去年開(kāi)始錄得虧損，態(tài)勢(shì)延續(xù)至上半年，虧損近70億，淪為“虧損王”。

不過(guò)當(dāng)下看來(lái)，富力自救的態(tài)度還算積極。

近期，資產(chǎn)的處置對(duì)象已擴(kuò)大到城市更新項(xiàng)目。9月13日，富力與招商蛇口（001979）、中信證券、中國(guó)華融簽訂了合作框架協(xié)議，各方以富力大灣區(qū)的更新儲(chǔ)備資源為基礎(chǔ)進(jìn)行梳理，共同創(chuàng)建適宜的合作模式和合作機(jī)制。

“可以吸引多方合作，先不考慮政治要求，首先證明富力的城市更新項(xiàng)目資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)，具備一定的吸引力。約定了不限于各種合作形式，考慮到目前富力的困境，說(shuō)明后續(xù)可能會(huì)合作開(kāi)發(fā)甚至于轉(zhuǎn)讓城市更新項(xiàng)目。”上述業(yè)內(nèi)人士表示，只是目前僅約定了框架，仍存在合作擱淺、拖延的可能，現(xiàn)在屬于買方市場(chǎng)，富力還是比較被動(dòng)。

富力在年報(bào)中稱，截至去年底，其已簽約城市更新項(xiàng)目超64個(gè)，貨值超1000億元，其中大灣區(qū)面積占比達(dá)到76%。

“出售資產(chǎn)之外，富力還通過(guò)尋求央企合作和援助等方式自救，想借此緩解債務(wù)壓力，增加流動(dòng)性，但不得不說(shuō)富力面臨的壓力仍較大，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)低價(jià)出售對(duì)于企業(yè)而言也只是杯水車薪，企業(yè)未來(lái)能否走出危機(jī)仍是未知數(shù)。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄對(duì)無(wú)冕財(cái)經(jīng)（ID：wumiancaijing）研究員表示。

不過(guò)，富力似乎還心存期待。

“隨著市價(jià)開(kāi)始回歸正常及買賣雙方預(yù)期差距縮小，本集團(tuán)預(yù)期于2022年可實(shí)現(xiàn)更多資產(chǎn)出售，從而提供額外資金來(lái)源?！?021年年報(bào)中，富力表示。

“就當(dāng)前來(lái)說(shuō)，最好不要對(duì)環(huán)境變好抱有幻想，直接嘗試將資產(chǎn)打骨折出售?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士如此表示。