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2023-01-31
全國新房價格反彈11.4%，北京、上海都在漲，鄭州和哈爾濱還在降
更新時間：2022-09-20 09:10:23作者：智慧百科
《中國經(jīng)濟周刊》記者 孫庭陽
8月份，全國新建住宅銷售依舊疲軟。
國家統(tǒng)計局日前公布了8月份全國商品房銷售、70個大中城市的住宅指數(shù)變化情況。
8月平均銷售價格幾乎和7月持平。數(shù)據(jù)顯示，全國新建住宅8月份平均銷售價格10774元/平方米，每平方米比7月份上漲8元，基本持平。從4月份開始，全國新建平均銷售價格開始反彈，8月份價格比4月份高11.4%。但與2021年初的高位相比，仍低4%。
全國新建住宅平均價格走勢，數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
8月份的銷售額和銷售面積同比下降20%以上
國家統(tǒng)計局公布的新建住宅銷售數(shù)據(jù)，直接采用當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，涵蓋了新建商品住宅的全部交易情況，包含有地址、樓層、價格和金額等詳細信息，具有數(shù)據(jù)齊全、信息完整、獲取方便的優(yōu)勢。
個人購房意愿仍舊不強。今年前8個月個人按揭貸款累計值是1.62萬億元，創(chuàng)出2019年以來新低。這一數(shù)值，比2019年同期、2020年同期和2021年同期，分別低7%、14%，和24%。
資料圖
8月份新建住宅銷售額和銷售面積比7月稍有增加，但相比前幾年，仍舊大幅下降。
8月份全國新建住宅銷售額為8960億元，比7月份增長3.6%，但仍是近5年同期的新低，與2020年8月份、2021年8月份相比，分別下降36%、21%。
8月份全國新建住宅銷售面積8316萬平方米，比7月增長3.56%，但仍是近些年同期的新低，與2020年8月份、2021年8月份相比，分別下降18%、24%。
房地產(chǎn)公司微觀銷售數(shù)據(jù)，與國家統(tǒng)計局統(tǒng)計的宏觀數(shù)據(jù)，呈現(xiàn)一致趨勢。
2021年銷售額前5的房地產(chǎn)公司中，除了中國恒大(3333.HK)尚未公布8月份的銷售數(shù)據(jù)，其它4家公司的銷售額都在下降。融創(chuàng)中國(1918.HK)、碧桂園(2007.HK)、保利發(fā)展(600048.SH)和萬科(000002.SZ)，4家公司8月份銷售額分別同比下降76%、36%、18%和16%。
降幅最大的融創(chuàng)中國，今年前8個月累計銷售額比去年同期下降了68%。今年前8個月的銷售額，比去年前4個月銷售額，還少20%。
沒披露銷售數(shù)據(jù)的中國恒大則要力保交樓。恒大集團官方微信9月12日披露，恒大集團召開復工復產(chǎn)保交樓周例會，許家印在會上說，目前已復工的668個項目中，有606個達到正常施工水平，還有62個正在恢復正常施工過程中，要求相關地區(qū)公司在9月30日前必須全部達到正常施工水平。
銷售疲軟，房地產(chǎn)企業(yè)拿地也不積極。
今年前8個月，土地成交價款同比下降42.5%到3819億元，接近腰斬。這是近12年以來(2010年后)同期土地成交價款的新低。2018年前8個月，土地成交價款曾達8177億元，比今年同期多1倍有余。
資料圖
絕大多數(shù)三線城市近1年房價下降
各城市的新建住宅和二手住宅，價格變動情況怎樣？
8月份全國新建商品住宅價格與7月份接近，但70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有50個，二手住宅銷售價格下降的城市則有56個。
先看新建住宅。70個大中城市中，新建商品住宅價格下降、持平和上漲的城市數(shù)量，分別是50個、1個和19個。漲幅前3的城市是上海、杭州和北京，漲幅都超過0.4%。武漢、重慶和呼和浩特，是省會城市的降幅前3名，分別下降1.3%、1.1%和1%。
再看二手房。70個大中城市中，二手住宅銷售價格下降、持平和上漲的城市，分別是56個、1個和13個。漲幅前3的城市是南京、成都和上海，上漲都超過0.5%。哈爾濱、沈陽和南寧，是降幅領先的省會城市，下降都超過0.8%。
從以上數(shù)據(jù)也可以看出，上海的新建住宅和二手住宅的價格都在上漲。
國家統(tǒng)計局相關人員在9月16日解讀數(shù)據(jù)時說，8月份，三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格，同比分別下降3.7%和4.2%，降幅比上月擴大。
而三線城市的新房和二手房的降幅，也都超過了一線城市和二線城市。
國家統(tǒng)計局解釋，70個大中城市的一線城市指北京、上海、廣州和深圳4個城市；二線城市指天津、沈陽、大連、濟南、青島和烏魯木齊等31個城市；三線城市指唐山、秦皇島、包頭、丹東和大理等35個城市。
今年8月份對比去年8月份，三線城市中，只有三亞、贛州和無錫這3個城市的新建住宅價格指數(shù)上漲，分別上漲1.4%和1%和0.5%。其它32個城市全部下降。北海、湛江和岳陽是降幅前3，分別下降10.1%、8.9%和7.1%。下降在5%以上的城市還有大理、瀘州、秦皇島、常德、南充和襄陽這6個城市。
再看看三線城市的二手房價格指數(shù)。
今年8月份與去年8月份相比，三線城市中，只有贛州和無錫，這兩個城市的二手房價格指數(shù)上漲，分別上漲0.7%和0.5%。其它33個城市全部下降。牡丹江、吉林和北海是降幅前3，分別下降10.7%、6.8%和6.5%。下降5%以上的城市還有洛陽、安慶、宜昌、泉州、金華、常德、湛江、大理和襄陽這9個城市。
今年以來，部分城市房地產(chǎn)調控政策有所松動。鄭州是第一個放開限購限價的省會城市。2月末，鄭州市發(fā)布《關于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，變相放松限購，限價、限貸等措施同樣有所放松。
而鄭州新房和二手房價格還在下降。
鄭州8月新建住宅價格、二手房價格比7月分別下降0.4%和0.8%。與今年2月份相比，鄭州新建商品住宅價格指數(shù)8月份下降1.39%。鄭州二手房價格降幅更大，同期下降了2.83%。
在鄭州之后，哈爾濱在3月份松綁限購政策。
哈爾濱8月新建住宅價格、二手房價格比7月分別下降0.5%和0.9%。從今年2月到8月，在省會城市中，哈爾濱二手房降幅最大，下降了4.99%。哈爾濱的新建住宅價格指數(shù)同期下降3.03%，在省會城市中，只有武漢(-3.69%)和蘭州(-3.34%)的降幅超過哈爾濱。
責編：郭霽瑤
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曾遍地豪車的鄂爾多斯樓市復活 "鬼城"房價再次過萬
在黃河“幾”字彎處，有一座總面積8.7萬平方公里、常住人口215萬的城市——鄂爾多斯。這里被稱為“地下煤海”，煤炭探明儲量占全國六分之一，天然氣探明儲量占全國三分之一，全世界四分之一的羊絨制品也產(chǎn)于此。
憑借豐富的自然資源，過去十年間，鄂爾多斯的GDP相繼跨過3000億元、4000億元兩個臺階，從2012年2305.8億元增長到2021年4715.7億元，年均增長5.5%；該地人均GDP也一直居于全國前列，甚至一度超過香港。
遍地豪車、拆遷暴富、人均幾套房......早在十年前，因煤炭收獲大量財富的鄂爾多斯，便收獲了這些標簽。當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場，也曾出現(xiàn)一房難求的盛況。不過，受煤炭行情、民間借貸危機等因素影響，鄂爾多斯樓市在2011年轟然跌落。
有業(yè)內人士調研數(shù)據(jù)顯示，當時鄂爾多斯在建房地產(chǎn)項目超過70%爛尾、存量住房與常住人口的比例達到10∶1、新城空置率超過70%、存量消化需要3～5年。所謂北方“鬼城”也因此而來，用以形容其遍地空樓的康巴什區(qū)。
不過，經(jīng)歷了一輪轟轟烈烈的整治運動，當下鄂爾多斯的樓市已然復活。曾被冠以鬼城之稱的康巴什區(qū)，2022年房價均價過萬，且目前呈上漲走勢。這座充滿魔幻色彩的城市，是如何從爛尾樓陰影中走出的？對當下又有何啟示？
鄂爾多斯樓市
房價起落
如何在沙漠拍大片、沙漠近距離看秀場......當下社交平臺上的鄂爾多斯，是很多博主熱衷打卡的旅游勝地。但在十年前，這座城市曾經(jīng)歷過一場瘋狂的樓市起落，現(xiàn)在人來人往的康巴什區(qū)，更是被稱為北方“鬼城”。
鄂爾多斯位于河套腹地，西北東三面為黃河環(huán)繞，南臨古長城。這里不僅有草原沙漠的壯麗風光，更因其豐富的煤炭儲量被稱為“地下煤?！薄?/p>
新世紀初期，我國煤炭行業(yè)迎來一波歷史發(fā)展機遇期，煤價從從2003年的250元漲到2008年的每噸470多元。在煤炭資源豐富的鄂爾多斯，許多人嗅到商機入局，積累起第一筆財富，當?shù)鼐用褚惨驈臉I(yè)或拆遷迅速暴富。
有2011年的官方數(shù)據(jù)調研顯示，鄂爾多斯資產(chǎn)過億的富豪不下7000人，資產(chǎn)過千萬的人至少有10萬人。據(jù)當?shù)鼐用窕貞浄Q，當時鄂爾多斯遍地豪車并不是戲稱，一些牧民因采礦征地一夜暴富，成為手握百萬甚至千萬資產(chǎn)的人。
房地產(chǎn)行業(yè)，也在這輪繁榮之下大肆生長。2004年，內蒙古批準設立康巴什新區(qū)；2006年市黨政機關遷址新區(qū)，也是在這年起，鄂爾多斯的房價開始爆發(fā)，從剛過千元漲至均價五六千元；2010年樓市熱度達到高峰，均價突破萬元。
有業(yè)內人士調研稱，因高額拆遷補償產(chǎn)生了巨大紅利，當?shù)爻Ｗ【用窀坏昧饔?，由于產(chǎn)業(yè)結構單一、投資渠道很有限，從煤炭暴富的民營企業(yè)和從煤炭、拆遷中暴富的居民，紛紛投資房地產(chǎn)，甚至掃大街的當?shù)貞艏用褚灿幸粌商追俊?/p>
《中國民間資本投資調研報告》也曾分析稱，鄂爾多斯的財富分配鏈條是"體內循環(huán)"，即煤礦產(chǎn)生財富，支撐政府改造城市，通過拆遷分配給更多的人，再通過民間借貸聚集資金，貸給房地產(chǎn)和新煤礦。
不過，這一盛況很快出現(xiàn)變化。2012年左右，受大宗商品價格暴跌、民間借貸風險爆發(fā)等因素影響，鄂爾多斯房價跌落，從過萬水平回到3000元左右均價。新區(qū)大量地產(chǎn)項目停工爛尾，居民手中的資產(chǎn)也瞬間縮水。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉曾多次到當?shù)卣{研，在他看來，在鄂爾多斯，經(jīng)營煤炭、房地產(chǎn)開發(fā)、民間借貸之間并沒有很清晰的界限。煤炭價格上漲、城市建設所產(chǎn)生的收益，在企業(yè)、政府和老百姓之間形成分享鏈條。而出問題的房地產(chǎn)公司，多數(shù)是單純以高成本民間借貸來開發(fā)房地產(chǎn)的民營企業(yè)。
對當?shù)鼐用駚碚f，財富降臨是一夜之間，購置房子后大多選擇空置，房價大跌后也并未出現(xiàn)大規(guī)模拋售現(xiàn)象。這座城市的房地產(chǎn)市場，宛如“短期內暴富的一群人儲藏財富的場所”，從暴漲到暴跌，具有較強的封閉性和個案性。
鄂爾多斯
十年回血
經(jīng)歷了曲折的樓市經(jīng)歷，但鄂爾多斯并未遭遇“硬著陸”，而是通過政府主動調控，逐漸消化掉存量樓盤，走出了爛尾樓及“鬼城”陰影。
李宇嘉稱，過去10年間，鄂爾多斯停止供地，拉長時間消化爛尾樓。近年來，煤炭價格企穩(wěn)回升，政府財政充裕，開始打造教育強區(qū)、“公園城市”、風電裝備，大規(guī)模建設人才住房、公租房，市場需求也逐漸復蘇。
這其中，控制市場增量是重要一環(huán)。2012年開始，鄂爾多斯市中心城區(qū)停止新增房地產(chǎn)用地供應；政府通過各種手段來緩解供應過剩、防范泡沫破滅。
其次，想盡一切辦法消化存量，如向政府和國有企事業(yè)單位定向分配住房、納入住房保障范圍、用作人才安置住房、引進外來企業(yè)等。
2016年，鄂爾多斯下發(fā)《房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》，文件提及通過棚改消化存量。官方數(shù)據(jù)顯示，2016年及2017年，鄂爾多斯通過棚改消化的存量商品房面積分別達589.8萬平方米和511萬平方米，遠高于前兩年。
為助力去庫存，鄂爾多斯還推行了“房票”，發(fā)放對象是以征收房屋為主的拆遷戶，拆遷戶被拆遷后獲得房票，在購房時房票可抵購房款。不僅如此，這些房票還可以拆分、可以轉讓，以最大程度上助力樓市去庫存。
通過控制供應、開啟棚改、大力去庫存等多種方式，鄂爾多斯的樓市逐漸回歸正軌。2019年，鄂爾多斯的房價已回到暴跌前的水平；2020年，當?shù)鼐眠`迎來新盤入市；2021年二手房市場逐漸興起，均價逼近萬元。
在房地產(chǎn)市場降溫的2022年，鄂爾多斯樓市也保持了相對穩(wěn)定。1～7月，全市商品房銷售面積106.8萬平方米，同比增長8.2%，其中住宅銷售面積增長11.9%；商品房銷售額66.3億元，同比下降0.7%，其中住宅銷售額增長3.3%。
房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，前七月當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)投資87.9億元，同比增長30.1%，其中住宅投資67.8億元，同比增長35.4%。分地區(qū)看，增幅居前三的旗區(qū)為康巴什區(qū)、準格爾旗、烏審旗，分別增長131%、115.1%、63%。
李宇嘉表示，目前在鄂爾多斯買房的人群中，20%~25%為下轄7旗的人口、15%~20%的為市外人口（包括省外），大約60%為本地新市民及換房人群。很多外省市從業(yè)人士稱，這里環(huán)境好，適合老人養(yǎng)老、小孩上學，因此選擇置業(yè)。
“炒房”一詞已淡出這片土地。目前，外地炒房團退出、房子供應也非常多，全款和公積金貸款買房的占當?shù)厥袌鼋顺?。有當?shù)鼐用穹Q，最近康巴什區(qū)房價有上漲苗頭，準備購入房產(chǎn)自住，看房時很多人都是全款支付，土豪太多了。
鄂爾多斯樓市
有何啟示？
盡管鄂爾多斯的樓市有其特殊性，但站在房地產(chǎn)市場風云變幻的當下，這座城市治理爛尾樓、去庫存的方式依然不乏啟示。
目前，全國商品房庫存整體進入上行周期。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，截至7月末，全國商品房待售面積達到5.47億平方米，同比增長7.5%，相比2021年末的5.10億平方米，足足增長了3700萬平方米。其中，住宅待售面積增長14.1%。
其中，三四線城市去化壓力最大，一線和二線平均去化周期也逐漸升至警戒線。福建連江的商品房庫存去化周期達到131個月；黑龍江哈爾濱去化周期達到81個月，內蒙古呼和浩特及廣西北海的去化周期達到62個月。
李宇嘉認為，鄂爾多斯本身地方財政實力很強，對土地依賴很小，但是它能做的不代表其他城市不能做，其中有些思路可以借鑒，或者說某些區(qū)域可以借鑒。
對于庫存量特別大的地區(qū)，首先在供給端收縮土地及新房供應，當然也要區(qū)別對待、分區(qū)施策。如果人口密集、新盤供應少、需求較大，這些區(qū)域可能會增加；但如果庫存高起、爛尾樓多，那么全市層面在供應端一定要收緊口袋。
其次，在財政允許的情況下，將存量房的盤活與保障房、租賃住房對接起來，在供需錯配的情況下，可通過這種機制匹配需求。如果有常規(guī)的棚改安置，拆完后拿來做政府儲備用地或公共服務設施用地，被拆遷戶拿著房票買新房。
此外，就鄂爾多斯本身來講，這座城市能吸引人口，背后還是在于其城市面貌、公共服務、就業(yè)機會、人均工資等，這才是助力樓市去庫存的根本保障。
李宇嘉稱，這幾年鄂爾多斯中心區(qū)人口開始集聚，一方面大力引進清北等高校畢業(yè)生，打造教育強區(qū)；另一方面，陪子女讀書的父母或上一輩，只要在鄂無房，就可以申請公租房，租金只有市場價的40%；中心城區(qū)市容市貌也大為改善，加上有公租房保障，周邊晉陜寧甚至東北等地人口流向鄂爾多斯。
在產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，鄂爾多斯也在力促經(jīng)濟轉型，發(fā)展煤炭深加工，并布局新能源等新興賽道。2022年上半年，鄂爾多斯地區(qū)生產(chǎn)總值為2550.10億元，按不變價格計算，同比增長6.0%，在全區(qū)12盟市中總量第一。專注產(chǎn)業(yè)發(fā)展、提升地方經(jīng)濟實力，也是樓市保持穩(wěn)定的基底。