2023成都積分入學(xué)什么時候開始申請
2023-01-31
血壓飆升…開發(fā)商賬上的現(xiàn)金，哪去了
更新時間：2022-09-21 08:20:56作者：智慧百科
上周，我們出了一篇。
有沒有一種感覺，喊了兩年降負債，房企的債務(wù)反而惡化了。
越降負債，感覺越窮。
半年間，66家房企手里的現(xiàn)金，少了3506億！
單純看三道紅線，可能還不能徹底摸清房企賬本，那今天就來一個“進階版”。
貓崽梳理了上市房企的半年報數(shù)據(jù)，66家房企，賬上還躺著將近2萬億的現(xiàn)金（準確是1.97萬億）。
但一年內(nèi)要還的借款有1.62萬億，而要給利息的總借款，高達5.71萬億。
看下表，單身美編嘔心瀝血之作！
和2021年末相比，這半年，房企總的計息借款只是增加了70億，真的借不到錢了
可怕的是，和2021年末相比，這半年66家房企現(xiàn)金，合計少了3506億！
只增加70億借款，現(xiàn)金減少了3506億。房企是真的在“大瘦身”了……
“三道紅線”沒有把房企趕盡殺絕，甚至有的暴雷房企，今年上半年的總借款增加了2成。7家房企的短期內(nèi)資金缺口高達2500億……
一定要看到最后，血壓都要止不住飆升。
金九銀十該不該買房，預(yù)約來直播間和貓公子直接聊~
下面這張是我們年初統(tǒng)計，截至去年底，房企有息負債情況。
當時，計息總借款超3000億的有2家；2000億的有4家；1000億梯隊的有11家。
半年過去之后，有息負債超過3000億的，只剩一家保利（恒大沒數(shù)據(jù)）；
計息總借款2000億梯隊的有7家；
計息總借款1000億梯隊的有10家，多了一家新面孔“金融街”。
這些負債高企里面，有些是不用擔(dān)心的，但有些，是想不擔(dān)心都不行。
于是，我們整理了66家房企總借款增減的排行榜單。
比較意外的是，華夏幸福、藍光發(fā)展、富力地產(chǎn)、佳源國際等這些債務(wù)已經(jīng)違約或是展期的房企，總借款依舊在增加。
這些房企有息負債的增加，不是因為拿地投資需要（上半年幾乎沒有新增購買土地），而是原本違約的負債，滾雪球越滾越大。
總借款減少最多的房企有中梁控股（降24%）、德信（降22%）、融信（降20%）。
降幅超過1成的房企包括弘陽地產(chǎn)、金輝控股、中南、金科、雅居樂、榮盛、祥生、綠地香港、力高、領(lǐng)地、大唐、正榮地產(chǎn)、港龍中國、華遠地產(chǎn)。
除了華遠地產(chǎn)和帶有一點點間接國企背景的綠地香港外，其余貫徹降負債的，清一色是民營房企。
以前借錢最瘋狂的是民營房企，現(xiàn)在為了還債要瘋的也是它們。
我們上周出的三道紅線分析里面有講到一個觀點是：更多的房企踩線，也更多房企掉入“紅檔”和“橙檔”。
房企主要踩線的指標是「凈負債率不超100%」和「現(xiàn)金短債比大于1」，而影響這兩個指標對應(yīng)最重要的數(shù)據(jù)是「借了多少錢」和「手里有多少現(xiàn)金」。
看2個公式就知道了。
要想降低凈負債率，就要減少總借款、增加資金、增厚凈資產(chǎn)；
凈負債率的另一層含義是，衡量某個時間節(jié)點，房企的凈資產(chǎn)規(guī)模是否能覆蓋凈負債，也就是即便把這資產(chǎn)賣掉，夠不夠償還計息借款。
所以如果上半年開發(fā)商一直在賣資產(chǎn)套現(xiàn)的話，能降低負債，但凈資產(chǎn)也會跟著少了，凈負債率還是沒太大變化。
而如果要判斷短期（一年內(nèi)）房企的償債壓力，則要看現(xiàn)金短債比。
要想增加現(xiàn)金短債比，就要擁有更多錢，以及盡可能減少短期欠的錢，置換成長期債務(wù)。
比較神奇的是，我們在統(tǒng)計一年內(nèi)需償還的債務(wù)時發(fā)現(xiàn)，佳源國際的短期有息債務(wù)較年初暴增了115%，未來一年需要償還78億，而現(xiàn)金只有67億，缺口11億。
別看數(shù)額不大，有的房企資金掣肘到什么地步？幾千萬的利息都很難拿出來。
除了佳源，一年內(nèi)借款增幅最大的前10家房企還有：路勁、瑞安、建業(yè)、龍湖、富力、泰禾、時代、中交地產(chǎn)、華遠地產(chǎn)。
相反，一年內(nèi)借款降幅最大的前10家房企：光明地產(chǎn)、金融街、華夏幸福、港龍中國、融信、寶龍、朗詩、力高、首開、德信。
看完短期負債的變化情況，接下來就來看看哪些房企的資金缺口較大。
下圖是一年內(nèi)到期債務(wù)和現(xiàn)金排名前20的房企。
不同的是，富力、陽光城、泰禾、藍光發(fā)展、金科、正榮、榮盛這7家房企上榜短期借款前20的名單，卻沒能上榜房企持有現(xiàn)金排名前20。
這也意味著，這7家房企，短期內(nèi)面臨著不小的償債壓力。
簡單計算，這7家房企短期的現(xiàn)金缺口壓力會發(fā)現(xiàn)：
富力短債規(guī)模827億，現(xiàn)金153億，缺口：674億。
陽光城短債規(guī)模562億，現(xiàn)金133億，缺口：429億。
泰禾短債規(guī)模501億，現(xiàn)金18億，缺口：483億。（這是最讓我震驚的，泰禾只有18億的現(xiàn)金，卻滾雪球欠了500億的短債）
藍光發(fā)展短債規(guī)模466億，現(xiàn)金45億，缺口：511億。
金科短債規(guī)模361億，現(xiàn)金212億，缺口：149億。
正榮短債規(guī)模326億，現(xiàn)金142億，缺口：184億。
榮盛短債規(guī)模292億，現(xiàn)金149億，缺口：143億。
光是這7家流動性危機的房企，短期內(nèi)現(xiàn)金缺口合計超過2500億。
誰來為此買單？
關(guān)注貓崽，買房不踩坑~
對現(xiàn)在的經(jīng)濟形勢和投資迷茫嗎？那就進群來聊聊
