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8年前，彩生活被老牌房企花樣年分拆到香港上市時，它講述了一個全新的物管行業(yè)故事：物企將從房地產(chǎn)的附屬品變成一個平臺公司。從這個平臺切入的各種服務(wù)，主要靠增值服務(wù)給利潤提供了巨大的想象力。

當(dāng)時彩生活的CEO唐學(xué)斌放言：“將來物業(yè)行業(yè)一定會成為一個大行業(yè)，會有上百家物業(yè)公司登陸資本市場?！?/p>

幾年后，這個預(yù)測變成了現(xiàn)實，物管行業(yè)真的開始變成一塊“大蛋糕”， 一下子從“臟累差”變成資本寵兒。2018年碧桂園服務(wù)赴港IPO，將物企上市推向高潮，此后大中小型開發(fā)商幾乎無一例外都想把旗下物業(yè)公司分拆推向資本市場，一個嶄新的賽道在短短幾年之間變成了風(fēng)口，物企市值一度遠(yuǎn)超過母公司。

2020年，一共有18家物企上市成功，那一年大型物企恒大物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)、華潤萬象生活也在此列。港股物業(yè)板塊的總市值在2020年一度突破萬億港元。

起飛一瞬間，降落的時候大概率也會很突然。

2021年下半年開始，港交所審批趨嚴(yán)，數(shù)家企業(yè)招股書失效。克而瑞認(rèn)為，與2020年相比，港交所和證監(jiān)會對問題更加細(xì)化，特別關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)政策對于物業(yè)行業(yè)的影響。2021全年的物企上市數(shù)量降到了13家。

一方面受房地產(chǎn)行業(yè)的影響，比如此前龍湖被做空的風(fēng)波中，物業(yè)股也被牽連；同時資本市場追高之后也回歸理性，物管板塊估值集體回調(diào)，一些龍頭物企估值由此前近50倍PE的高點，回落至如今的個位數(shù)。最高峰時期，碧桂園服務(wù)的市值是2841億港元，現(xiàn)在已經(jīng)變成了400多億港元。

物業(yè)龍頭萬物云就是在這樣的背景下啟動上市的。

2020年萬科旗下物業(yè)公司萬科物業(yè)更名為“萬物云”，但是那一年萬物云沒有上市，也許它在等待更成熟的時機(jī)，不料機(jī)會稍縱即逝。

近日，萬物云終于正式公開招股，每股發(fā)售價為47.1港元至52.7港元。2021年底，博裕資本套現(xiàn)了近70個億的萬物云的股份，每股轉(zhuǎn)讓價格為人民幣99.8塊錢。相比2021年底，萬物云的最終估值幾乎打了“對折”。

雖然萬科董事會主席郁亮多次強(qiáng)調(diào)物業(yè)上市不是“賣豬仔”，但當(dāng)投資者發(fā)現(xiàn)，物管行業(yè)依然和房地產(chǎn)唇齒相依的時候，他們需要看到一個更有說服力的未來。

回歸常識

2021年9月，碧桂園服務(wù)用33億元拿下了彩生活旗下核心平臺鄰里樂100%股權(quán)，從行業(yè)破局者到黯然收場，“物業(yè)第一股“彩生活的結(jié)局，或多或少反映了這個行業(yè)的問題。

“彩生活走了不少的彎路。它是最早探索增值服務(wù)的，但擴(kuò)張規(guī)模之后對經(jīng)營的考核非常重視，反而對基礎(chǔ)服務(wù)的考核相對弱下來，品質(zhì)和口碑自然就出現(xiàn)滑坡。”中物研協(xié)總經(jīng)理楊熙對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》分析，彩生活主要的問題可能是嘗試得太多，“以物業(yè)的體量，如果發(fā)揮不出它的這種優(yōu)勢的話就很難做下去。”

萬物云CEO朱保全在今年年初的一次采訪中說，“物管行業(yè)這兩年最大的問題是都不看客戶，其實站在業(yè)主的角度來看，本質(zhì)是希望物業(yè)公司專心致志服務(wù)于自己，而非希望物管企業(yè)規(guī)模大?！?/p>

但擴(kuò)大規(guī)模，確實是近兩年整個物管行業(yè)的“主題詞”。

收購彩生活的2021年，碧桂園服務(wù)還大手筆拿下藍(lán)光嘉寶服務(wù)、富良環(huán)球。自上市以來，碧桂園服務(wù)已經(jīng)完成了13起大型收并購，一躍成為在管面積的老大。統(tǒng)計顯示，2021年，百強(qiáng)企業(yè)共發(fā)生超百宗并購案例，交易金額近400億元，涉及約10億平方米管理面積，創(chuàng)歷史新高。

不過從今年開始，物管行業(yè)的收并購開始降溫。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2022年二季度上市物企并購交易額較一季度減少80%，碧桂園服務(wù)公開表態(tài)“結(jié)束大規(guī)模收并購，將現(xiàn)金流作為生命線”。

結(jié)束大規(guī)模跑馬圈地后的物管行業(yè)，格局開始趨于穩(wěn)定，業(yè)內(nèi)判斷，短期內(nèi)集中度恐再難提高。

“任何行業(yè)最后能夠活下來的企業(yè)都是最大的和最小的，中間的企業(yè)空間不大?！敝毂Ｈf。

如何在有限的空間內(nèi)活下來？

碧桂園服務(wù)CFO黃鵬在8月的論壇上強(qiáng)調(diào)了一個詞，“抓住初心”?！拔覀兛吹降氖菣C(jī)會、市場、規(guī)模、技術(shù)，但我們一定要牢記以客戶滿意為導(dǎo)向，重構(gòu)和設(shè)計我們的大物管服務(wù)?！彼f。

這樣的觀點被相當(dāng)一部分業(yè)內(nèi)人士所認(rèn)同。

“回歸常識、賺辛苦錢。”一名央企物業(yè)上市公司中層對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》感嘆，“老實一點，我們就是一個服務(wù)型的行業(yè)，別往互聯(lián)網(wǎng)、重資產(chǎn)方向靠?！?/p>

交換空間

怎么回歸初心？

一般來說，物管包括了三部分收入：基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)。非業(yè)主增值服務(wù)主要指的是開發(fā)商向物業(yè)輸送的收入，比如新盤案場管理、售樓處維護(hù)、新房清潔等等，這些收入在疫情常態(tài)化之后，自然就下降了。中物研總經(jīng)理楊熙向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》分析，目前能夠探索的方向就在基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)和增值服務(wù)兩部分。

基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)依然是物管行業(yè)的第一增長曲線，物業(yè)費提高難度較大的前提下，拓展邊界就是最大的可能。

“在地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期，即使開發(fā)商帶來的新增合約面積增量減速，依然還有很大的發(fā)展空間。除住、商服務(wù)外，還有公眾服務(wù)、政企服務(wù)、城市服務(wù)等多個服務(wù)板塊可進(jìn)一步提升增長空間?！靶褫x永升服務(wù)向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》介紹。

據(jù)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》粗略統(tǒng)計，近些年在基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)上，龍頭物企至少探索出了城市服務(wù)、FM設(shè)施管理兩大類的新空間。

自2018年各地提出城市精細(xì)化管理之后，專業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)駐公共空間開始受到地方上的歡迎。頭部企業(yè)已經(jīng)針對城市服務(wù)制定出各自的戰(zhàn)略，碧桂園服務(wù)叫做“城市共生計劃”，萬科物業(yè)叫做“萬物云城”，保利物業(yè)叫做“星火街區(qū)”。

這些戰(zhàn)略的共性，簡單來說就是城市或者街區(qū)把環(huán)衛(wèi)、綠化、道路養(yǎng)護(hù)、設(shè)備更新、環(huán)衛(wèi)形象打造等城市公共運維服務(wù)，“外包”給物業(yè)公司。

“物業(yè)公司從某種層面上承擔(dān)了一些基層治理的工作。這些事原來政府都需要有人去干，現(xiàn)在由物業(yè)公司向政府負(fù)責(zé)，效率更高，而且服務(wù)質(zhì)量也更好?！睏钗跽f。

不過，各家物企的城市服務(wù)普遍面臨毛利率偏低的問題。2021年碧桂園服務(wù)毛利率下降，其高管解釋其中一個原因是，“城市服務(wù)的比重上升”。

一家獨立第三方上市物企的總裁對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》解釋：“城市服務(wù)的可能性在于縱深方向上，環(huán)衛(wèi)確實毛利不高，但是做久了可不可能把污水處理也給我們做？城市安保也給我們？漸漸地會不會把一些寫字樓物業(yè)也給我們、繼而實現(xiàn)電子商務(wù)的可能？同行間的競爭已經(jīng)非常激烈了，如果能把我們的業(yè)務(wù)下沉到偏遠(yuǎn)一些的城市，它實際上空間是很廣闊的。”

通過毛利偏低或者不掙錢的業(yè)務(wù)去獲取例如停車場維護(hù)這些毛利高的業(yè)務(wù)，是很多物管公司做城市服務(wù)的基本邏輯。

上述央企物業(yè)上市公司中層也認(rèn)為，“重要的是未來的想象空間。”

“FM設(shè)施管理”最初是由萬物云普及開來，一個簡單易懂的解釋是：通常我們把企業(yè)非核心業(yè)務(wù)的外包都可以叫做設(shè)施管理。比如科技公司，除科技研發(fā)等核心業(yè)務(wù)之外，其他業(yè)務(wù)都可以外包給設(shè)施管理公司。

據(jù)了解，目前國內(nèi)的高科技企業(yè)，如華為、阿里、騰訊、京東等已經(jīng)率先用FM設(shè)施管理的理念迭代此前的行政后勤管理。

“城市服務(wù)、FM設(shè)施管理，都是在不斷突破物業(yè)服務(wù)的邊界?！敝形镅袟钗鯇Α而P凰WEEKLY地產(chǎn)》說。

“故事”里的事

基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)之外就是增值服務(wù)，而增值服務(wù)就是最開始物管行業(yè)向資本“講故事”的主要內(nèi)容。

增值服務(wù)在這幾年出現(xiàn)了一些比較成熟的業(yè)態(tài)，比如社區(qū)零售、小區(qū)維修、老房翻新、二手房經(jīng)紀(jì)等，一些龍頭物企已經(jīng)做到了幾十億的收入級別。

還有一些比較新的業(yè)態(tài)還未尋找到盈利模式，比如托育、養(yǎng)老，從邏輯上來講，大有可為。

金地物業(yè)的一名員工對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》透露：“我們最近在摸索團(tuán)餐、智能硬件、和保險業(yè)務(wù)結(jié)合等，保險業(yè)務(wù)就是把一些業(yè)主服務(wù)設(shè)計成保險產(chǎn)品，比如維修。業(yè)務(wù)操作性、保費定價等細(xì)節(jié)都還在設(shè)計中?！?/p>

但難度是顯而易見的。

“增值服務(wù)始終要思考一個問題，為什么大家的二手房經(jīng)紀(jì)不用貝殼？為什么大家不用京東，用你的社區(qū)零售？物企要找到自己的優(yōu)勢，這也是行業(yè)發(fā)展的一個重要動力。”中物研總經(jīng)理楊熙說。

另外，數(shù)字化重塑也是未來物管行業(yè)重點突破的方向。聽起來比較晦澀，簡單來理解，科技手段直接的作用可以用來降低剛性成本，物管行業(yè)是勞動密集型產(chǎn)業(yè)，它最大的剛性成本就是人工。

楊熙介紹：“數(shù)字科技其實就是提質(zhì)增效。舉了例子，收物業(yè)費。以前每個項目放一個財務(wù)，一個城市可能要幾百個財務(wù)，但是現(xiàn)在用線上繳費的方式交物業(yè)費，然后開電子發(fā)票，幾百個財務(wù)的人工成本就省掉了?！?/p>

“人工成本占了物業(yè)行業(yè)成本的50%-70%，但凡降下來5個點、10個點，就是利潤。”上述央企上市物企中層說。

萬物云招股書顯示，它已經(jīng)在建立萬物互聯(lián)的數(shù)字化流程。比如消防設(shè)備故障實時檢測報修、無接觸式通行閘機(jī)、電梯智能光幕系統(tǒng)等等。這種高效率的管理網(wǎng)絡(luò)被萬物云稱之為“碟城”。

旭輝永升服務(wù)向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》介紹，他們當(dāng)下最大的成本改善來自于數(shù)智管理的提效賦能，比如智慧社區(qū)中的門崗智能識別，比如對一線管家的數(shù)字化績效考評等，大大釋放了人力，同時保證了效果。

“資本泡沫后，這個行業(yè)或許就是過眼煙云，此刻行業(yè)的價值與服務(wù)口碑彌足珍貴。”朱保全說。

從資本市場來看，物管行業(yè)確實正處于潮退之后的落寞期，壓力前所未有。但從行業(yè)本身的迭代來看，隨著物企獨立性的進(jìn)一步增強(qiáng)，更多的企業(yè)正在進(jìn)一步向更多的空間、更多的盈利模式探索。

碧桂園服務(wù)CFO黃鵬在今年8月的博鰲房地產(chǎn)論壇上發(fā)聲：“物管不會成為資本市場的棄兒?！?/p>

摩根士丹利、中金等國內(nèi)外大行，也在近期紛紛表達(dá)了對物管行業(yè)中長期的看好。摩根士丹利稱：“大多數(shù)私企的物管股正在向更獨立的商業(yè)模式過渡，減少對開發(fā)商的依賴，物管行業(yè)商業(yè)模式的防守性未改變。”

當(dāng)下的物管行業(yè)并沒有真正落寞，反而處于一個風(fēng)險和機(jī)遇并存的黃金發(fā)展期。

“空間即服務(wù)”， 只要空間還在，物管的機(jī)會就在。