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2023-01-31
賭局盡頭，正榮、融信如何安穩(wěn)著陸？
更新時(shí)間：2022-09-27 08:22:28作者：智慧百科
斑馬消費(fèi) 楊柘
從一介草莽到地產(chǎn)雄主拼盡半輩子，而跌下神壇，幾乎一夜之間。
正榮地產(chǎn)的歐宗榮、融信中國的歐宗洪兩兄弟，或許已深刻體會(huì)到這種人生跌宕。
在行業(yè)上升期里，他們瘋狂拿地?cái)U(kuò)張，潮水退去，不覺已深陷泥潭。
他們的大哥歐宗金，境況稍好一些，但所控制的歐氏投資集團(tuán)亦官司纏身。
前20年，他們?cè)谥袊康禺a(chǎn)市場(chǎng)化大潮里，享受了一場(chǎng)饕餮盛宴，成為老家莆田汀塘村的造富神話。如今，他們將如何安穩(wěn)著陸？
賭字當(dāng)頭
上世紀(jì)90年代初，隨著改開政策落地，中國創(chuàng)富的潮水改變了流向。
彼時(shí)，一大批年輕人涌向重鎮(zhèn)深圳。他們白手起家，多年后攢得億萬身家。比如，星河灣的黃楚龍、中洲控股的黃光苗以及茂如集團(tuán)的黃茂如。甚至，如今立于危墻邊的姚振華，也是在深圳從炸油條、賣蔬菜等小生意一步步做起。
和很多奔赴特區(qū)的年輕人一樣，歐氏兄弟的家底也薄。歐宗榮曾回憶，兄弟三人生活在莆田當(dāng)?shù)刈钬毟F的鎮(zhèn)最貧窮的村最貧窮的家里，少年時(shí)連地瓜都吃不飽。
歐氏兄弟雖然也是選擇從小生意做起，方向不是南下，而是深入到基建需求強(qiáng)烈的中西部尋找機(jī)會(huì)。
早年，大哥歐宗金帶著二弟歐宗榮走出東嶠鎮(zhèn)汀塘村，在福建三明的工地上做石件生意，后來輾轉(zhuǎn)江西進(jìn)入橋梁工程領(lǐng)域。成年之后，老三歐宗洪也追隨兩位哥哥干起了工程。
歐氏三兄弟和早期的黃楚龍等在深圳建筑工地上做泥瓦工并無二致，吃苦耐勞中緊緊抓住突然而至的機(jī)會(huì)，他們從打工者的身份，逐漸走向獨(dú)當(dāng)一面的企業(yè)老板。
1993年，29歲的歐宗榮在江西負(fù)責(zé)一個(gè)路橋工程，因建橋鋼材被人動(dòng)了手腳，會(huì)影響工程質(zhì)量和安全，他決定炸掉重建，為此損失上百萬元。
90年代的百萬元堪為天文數(shù)字，當(dāng)時(shí)，全國城鎮(zhèn)職工月均工資水平不到200元?？梢哉f， 歐宗榮選擇炸橋本身有著很大的賭的成分。正是這一舉動(dòng)，引來更多工程項(xiàng)目的橄欖枝。第二年，他很容易地成為南昌“一江兩岸”工程前期道路的施工方。
1996年，歐宗榮參與江西宜春舊城改造，修建道路拓寬城市骨架，同時(shí)獲得從業(yè)以來第一塊土地，并耗資超億元，打造成一個(gè)商業(yè)綜合體，也就是如今的贛西第一街。
在打造商業(yè)綜合體之時(shí)，歐宗榮的業(yè)務(wù)已逐漸從修路建橋轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)。1998年，他集合旗下分布在江西、福建的8家企業(yè)，在福州成立正榮集團(tuán)，也就是正榮地產(chǎn)的前身。
而在這一年，老大歐宗金因一起安全事故撤出江西。2002年，他以福建歐氏投資集團(tuán)為平臺(tái)，涉足投資和教育等領(lǐng)域，如今已是福建知名民間財(cái)團(tuán)。
在歐氏三兄弟中，若要論賭性，老三歐宗洪膽子最大。
1995年，24歲的歐宗洪回到老家莆田自立門戶，設(shè)立莆田交通工程公司，從事市政領(lǐng)域建設(shè)業(yè)務(wù)。2001年設(shè)立莆田交通房地產(chǎn)公司，在歐宗金“幫助”下，以觀橋御景樓盤一炮而紅。2003年轉(zhuǎn)戰(zhàn)福州設(shè)立融信集團(tuán)，2007年以15.5億元拿下福州單價(jià)地王。
2016年，歐宗洪在上海與中鐵、金茂及龍湖等鏖戰(zhàn)競(jìng)價(jià)超400輪，拿下上海地王項(xiàng)目，樓面均價(jià)10萬元/平方米，這一記錄至今無人能破，外界首次見識(shí)到歐宗洪的兇悍。
蒙眼狂奔
多年前，在熱鬧紛雜的全國土拍市場(chǎng)，聽聞閩系房企，參與者無不心頭一顫，只要融信中國入場(chǎng)，參與者的心更會(huì)懸到嗓子眼。
之所以公司被高度關(guān)注，主要是老板歐宗洪舍得砸大價(jià)錢買地。甚至在某些核心地塊的爭(zhēng)奪上，國資背景的房企都得禮讓三分。
融信太渴望規(guī)?；瘮U(kuò)張。
2015年末，公司土地儲(chǔ)備總建筑面積517萬平方米，除了在建379萬平方米，未開發(fā)面積僅138萬平方米，在建土地儲(chǔ)備遠(yuǎn)高于未開發(fā)土地，存糧告急。
2016年，歐宗洪力排眾議將公司總部從福州遷至上海，開啟一場(chǎng)前所未有的全國擴(kuò)張之路。在這種戰(zhàn)略意圖主導(dǎo)之下，公司旋即成為土拍市場(chǎng)里一只獨(dú)狼。
僅在2016年，融信中國耗資484.46億元，獲得21宗土地，新增總建筑面積527.12萬平方米，拿地平均成本12963元/平方米。當(dāng)年，公司簽約銷售規(guī)模246億元，營收規(guī)模僅113.72億元。
2017年延續(xù)攻勢(shì)，在全國拿地78宗，新增總建筑面積1482萬平方米，瘋狂之勢(shì)，外界無不為之瞠目結(jié)舌。
幾乎不計(jì)成本拿地的同時(shí)，企業(yè)規(guī)模迅速膨脹。公司合約銷售額從2015年的119.11億元增至2018年的1218.84億元，并先于世茂、泰禾和旭輝邁進(jìn)千億陣營。2020年-2021年，公司分別實(shí)現(xiàn)合約銷售額1552億元、1555.2億元。
正榮地產(chǎn)同樣如此，2014年合約銷售額還只有169億元，2018年已越過千億，實(shí)現(xiàn)1080億元。即便在疫情的兩年里，也在頻頻拿地。
2020年-2021年，公司分別拿下46幅、29幅土地，新增總建筑面積分別為714萬平方米、430萬平方米，平均拿地成本分別為6616元/平方米、9083元/平方米。
直至今年上半年，正榮地產(chǎn)、融信中國先后陷入流動(dòng)性危機(jī)，才逐漸隱退土地市場(chǎng)。這兩家房企的土地儲(chǔ)備總量仍不小，截至今年6月，分別擁有總建筑面積2215平萬平方米和2527萬平方米。
大潰敗
今年上半年，融信中國凈虧44.29億元、正榮地產(chǎn)凈虧26.11億元，為上市以來首次雙雙遭遇重創(chuàng)。其實(shí)，企業(yè)生存空間日漸逼仄，早在2020年已顯出端倪。
融信中國在2016年-2017年獲得的高價(jià)土地，在2020年進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)周期，給公司盈利能力帶來極大考驗(yàn)。
2019年，融信中國毛利率24.24%、凈利率11.45%，2020年分別降至11.00%和7.23%。盡管公司對(duì)外宣稱，待高價(jià)土地結(jié)轉(zhuǎn)完畢，2021年盈利水平會(huì)得到改善。實(shí)際上并未應(yīng)驗(yàn)，去年，公司毛利率、凈利率較上年下降0.1個(gè)百分點(diǎn)、2.04個(gè)百分點(diǎn)。
正榮地產(chǎn)的狀況也大致相同。去年，其毛利率、凈利率較上年分別下降4.56個(gè)百分點(diǎn)、6.62個(gè)百分點(diǎn)。
據(jù)克而瑞報(bào)告披露，2016年、2017年地王地塊集中入市，在典型一二線城市中，入市地王項(xiàng)目只有4成能實(shí)現(xiàn)盈利。
隨著房住不炒長期樓市調(diào)控主調(diào)不變，未來房價(jià)上漲空間有限，勢(shì)必會(huì)繼續(xù)蠶食企業(yè)利潤。
癥結(jié)或許并不止于此，更重要的是，正榮、融信在早期大躍進(jìn)式擴(kuò)張時(shí)大量借貸，已到了償還高峰。
7月10日，融信中國兩筆美元債合計(jì)2786.55萬美元利息，無法在30日內(nèi)完成支付，將公司拖進(jìn)流動(dòng)性危機(jī)。
截至今年6月，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物112.11億元，難以覆蓋短期債借150.04億元。企業(yè)自我造血能力亟待恢復(fù)，今年上半年，公司合約銷售額387.37億元，同比減少53.3%。
正榮地產(chǎn)同樣債務(wù)承壓。據(jù)中報(bào)，截至6月底，公司未來12個(gè)月內(nèi)將有329.91億元債務(wù)到期，而手中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅31.37億元。
經(jīng)過今年2月的股債雙殺之后，正榮地產(chǎn)已出現(xiàn)多筆債務(wù)違約。與此同時(shí)，銷售不振，回款放緩，今年上半年實(shí)現(xiàn)合約銷售額213.17億元，同比減少74.1%。
截至目前，正榮、融信的股價(jià)已跌至1港元之內(nèi)，一年之前，兩家房企股價(jià)在3-4港元左右。
歐宗榮、歐宗洪深陷危機(jī)之中，大哥歐宗金的狀況也好不好哪兒去。企查查顯示，歐宗金控制的福建歐氏投資集團(tuán)，今年8月被莆田荔城區(qū)法院列為被執(zhí)行人，執(zhí)行總金額1200萬元。