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2023-01-31
“二房東”鼻祖要上市！7.6萬套房，每套半年只賺5塊錢
更新時間：2022-09-28 08:21:40作者：智慧百科
把你房子租下來，捯飭一下再租出去的“二房東”，要上市了！
雖然，半年時間，他手里的7.6萬套公寓，每套只能賺5塊錢。
最近，股市老跌，但資本市場挺熱鬧。
保時捷、零跑汽車、Tims中國等都要上市。
昨晚，港交所又多了幾家遞交招股書的，“二房東”代表魔方公寓，也終于開啟上市征程。
超過1200多頁的招股書，揭開了長租公寓行業(yè)的內(nèi)幕。
“二房東”這半年的生意也不好做，受上海和各地疫情影響，業(yè)績同比大幅下滑。
若是僅僅看魔方的毛利率、會發(fā)現(xiàn)還挺賺錢。
但是，互聯(lián)網(wǎng)是有記憶的，還記得陷入破產(chǎn)跑路風(fēng)波的蛋殼公寓嗎？
從美股上市到退市除牌，蛋殼公寓僅僅度過了455天，去年4月6日，蛋殼公寓的資本故事就戛然而止了。
魔方的故事呢？資本狂歡后的長租公寓，還可靠嗎？
關(guān)注我們，細(xì)細(xì)往下說~
擁有7.62萬套公寓
單房月租穩(wěn)定在3k+
魔方公寓是國內(nèi)最早一批做長租公寓的，作為開山鼻祖之一，魔方公寓成立于2009年6月，南京是第一站。
3年后，魔方公寓就獲得資本青睞，隨后相繼完成了A、B、C、D輪融資，拿到超過25億人民幣的融資額。
圖源自攜程，廣州海珠赤崗店魔方公寓
魔方創(chuàng)始人團(tuán)隊包括葛嵐等8人，但在這次招股書的管理團(tuán)隊介紹中，葛嵐沒有等到這家企業(yè)上市，就選擇離開了魔方公寓。
魔方公寓目前在全國26座城市的394個點，擁有76190套在營公寓。
魔方在招股書中稱，以2021年在營公寓數(shù)量計算，魔方在獨(dú)立的集中式長租公寓運(yùn)營商中排名第一。
去年，是魔方布局?jǐn)U張得最猛的一年。
2019年至2020年，魔方公寓的在營公寓分別為3.59萬套、3.9萬套，到2021年直線飆升至7.59萬套。
而在營公寓里面，北上廣深的占比均維持在6成以上。
在一線城市買不起房的打工族，租房就成了替代方案。北上廣深的租房需求，還是很大的。
魔方公寓招股書顯示，直營公寓的單房月均租金穩(wěn)定在3000元以上，并且出租率在80%以上。
其中，白領(lǐng)公寓的單房月均租金變化不大，而藍(lán)領(lǐng)公寓的這半年漲近100元/房/月。
規(guī)模效應(yīng)有了，魔方公寓賺錢嗎？
凈利潤跌超99%
半年才賺41萬？
現(xiàn)在搞房地產(chǎn)的，看起來都不賺錢了，那么二房東呢？
二房東大致可分成兩種，分散式長租公寓，以自如、蛋殼為代表的，承租房間進(jìn)行改造；
集中式長租公寓，以魔方為代表的，整棟樓租下來改造，初始租期一般為10至15年。
可以看得出來，都是輕資產(chǎn)模式，即不擁有房子。
截圖自魔方公寓官網(wǎng)，輕奢的裝修風(fēng)格
招股書顯示，魔方公寓2022上半年收入8.5億元，同比增長24.15%。
公寓數(shù)量增加了，收入增加不稀奇。
更重要的是，毛利率常年處于80%以上！
要知道，房企這幾年的毛利率也就20%，最多30%，二房東高達(dá)80%的毛利率，生意看起來更好做了。
到這里為止，魔方公寓的財報顯示了積極的信號，但是繼續(xù)往下看凈利潤，鬼故事就開始了。
2022上半年，魔方公寓的凈利潤只有41萬元，同比減少99.75%。
運(yùn)營7萬多套公寓，半年就賺41萬，相當(dāng)于每套公寓半年只賺了5塊錢。
去年同期，魔方公寓的凈利潤還有1.62億元。
凈利潤變動這么大的原因在于，今年上半年計提投資物業(yè)公允價值凈額從-0.96萬元變成-3.24億元。
房價一動蕩，蒼天饒過誰！
三費(fèi)支出增加、財務(wù)成本上升，魔方公寓的高利潤跌落神壇，凈利潤才41萬。
和營收、毛利上半年均增長的表現(xiàn)來看，魔方公寓賺錢效益不高。
更重要的是，我們發(fā)現(xiàn)，魔方公寓的資金鏈短期是有壓力的。
截至今年6月底，魔方公寓的現(xiàn)金及銀行結(jié)余6.92億元，但是流動負(fù)債的計息借款為10.49億元（一般是一年內(nèi)到期的短期借款計入流動負(fù)債項）。
這可能是為何魔方公寓急于尋求上市融資的原因之一。
當(dāng)然，上市的更深層意義是，投資方可以通過ipo實現(xiàn)退出的可能性。
不管如何，資本市場再度迎接這位“二房東”時，心情估計也很復(fù)雜。
不能重蹈蛋殼公寓的覆轍，魔方能否贏回一些掌聲？
關(guān)注貓崽~
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