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導(dǎo)讀：三年前，當(dāng)大部分物企還在以住宅在管規(guī)模論高下之時(shí)，萬(wàn)物云靠著并購(gòu)戴德梁行、落地“蝶城”計(jì)劃成功從住宅物企突圍，一改物業(yè)企業(yè)單一化的服務(wù)內(nèi)容。萬(wàn)物云的戰(zhàn)略之所以成功，一個(gè)重要原因在于——萬(wàn)物云塑造了區(qū)別于其他物企的差異化優(yōu)勢(shì)。即使到現(xiàn)在，物企龍頭碧桂園服務(wù)和“商管一哥”華潤(rùn)萬(wàn)象生活仍分別以住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)為主，而萬(wàn)物云卻在住宅物業(yè)、商寫(xiě)物業(yè)、城市物業(yè)三空間內(nèi)有著最均衡的發(fā)展。

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）懷揣著“差市場(chǎng)結(jié)交真朋友”的忐忑，港股“年內(nèi)最大IPO”的物企萬(wàn)物云上市了。

9月29日，萬(wàn)物云正式掛牌港交所，發(fā)行價(jià)49.35港元/股，計(jì)劃募集資金57.59億港元。截至報(bào)道，萬(wàn)物云報(bào)46.7港元/股，較發(fā)行價(jià)跌5.37%，總市值545.1億港元，折合人民幣約499.97億元，市盈率約26.07倍。

事實(shí)上，萬(wàn)物云是有機(jī)會(huì)在2020年60倍、70倍甚至上百倍首發(fā)市盈率的環(huán)境下上市的，只是當(dāng)時(shí)萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮不想萬(wàn)物云成為萬(wàn)千平凡物企中的一個(gè)，希望人們認(rèn)同萬(wàn)物云城市服務(wù)商的身份，因此拒絕了眾多翹首以盼的發(fā)行機(jī)構(gòu)。

風(fēng)停下了再上市，確實(shí)讓萬(wàn)物云失去被吹捧上天的機(jī)會(huì)，但同時(shí)也讓其安安全全、平穩(wěn)著陸。按照萬(wàn)物云2021年20.4億港元的歸母凈利潤(rùn)計(jì)算，目前26.07倍的靜態(tài)市盈率仍具有一定的龍頭溢價(jià)和科技屬性溢價(jià)。

盡管市場(chǎng)下行，萬(wàn)物云此次招股結(jié)交的真朋友也不少，吸引了中國(guó)誠(chéng)通控股以及旗下的中國(guó)國(guó)有企業(yè)混合所有制改革基金、瑞銀資管、HHLR 基金及YHG 投資、潤(rùn)暉投資、淡馬錫、Athos 資本等機(jī)構(gòu)投資者，機(jī)構(gòu)類(lèi)型涵蓋國(guó)資、外資、私人，基石投資金額約為2.8 億美元，約占全球發(fā)售后發(fā)行股本的3.58%。

既要保持城市服務(wù)商的初衷，又要為朋友帶來(lái)多贏效應(yīng)，這是上市后的萬(wàn)物云必須完成的雙線任務(wù)。

物管也有護(hù)城河

對(duì)于大部分物企來(lái)說(shuō)，承接地產(chǎn)母公司交房面積，是在短時(shí)間內(nèi)快速增加在管面積最穩(wěn)妥的捷徑，但仔細(xì)拆解萬(wàn)物云的發(fā)展會(huì)發(fā)現(xiàn)，在大部分企業(yè)完全依靠關(guān)聯(lián)方之際，萬(wàn)物云早已有獨(dú)當(dāng)一面的實(shí)力，甚至能反哺地產(chǎn)成為購(gòu)房者選擇萬(wàn)科新房的因素之一。

三年前，當(dāng)大部分物企還在以住宅在管規(guī)模論高下之時(shí)，萬(wàn)物云靠著并購(gòu)戴德梁行、落地“蝶城”計(jì)劃成功從住宅物企突圍，一改物業(yè)企業(yè)單一化的服務(wù)內(nèi)容。萬(wàn)物云的戰(zhàn)略之所以成功，一個(gè)重要原因在于——萬(wàn)物云塑造了區(qū)別于其他物企的差異化優(yōu)勢(shì)。即使到現(xiàn)在，物企龍頭碧桂園服務(wù)和“商管一哥”華潤(rùn)萬(wàn)象生活仍分別以住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)為主，而萬(wàn)物云卻在住宅物業(yè)、商寫(xiě)物業(yè)、城市物業(yè)三空間內(nèi)有著最均衡的發(fā)展。

數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，萬(wàn)物云實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入143.5億元，同比增長(zhǎng)38.2%，其中，社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)收入80.8億元，占比56.3%；商企和城市空間綜合服務(wù)收入51.1億元，占比35.6%。

雖然碧桂園服務(wù)住宅物業(yè)收入超過(guò)萬(wàn)物云，但其商企和城市服務(wù)收入只有萬(wàn)科的一半。數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，碧桂園服務(wù)期內(nèi)收入200.55億元，其中，來(lái)自三供一業(yè)業(yè)務(wù)以外的物業(yè)管理收入為146億元，城市服務(wù)業(yè)務(wù)收入26.35億元，商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入5.89億元。

在住宅物業(yè)服務(wù)上占據(jù)領(lǐng)先地位，這是碧桂園服務(wù)的優(yōu)勢(shì)，也是導(dǎo)致其業(yè)務(wù)占比失衡的主要原因。據(jù)計(jì)算，碧桂園服務(wù)商企和城市空間綜合服務(wù)合計(jì)收入32.24億元，不到總營(yíng)收的2成。

此外，成功上市的萬(wàn)物云極大可能的動(dòng)搖了華潤(rùn)萬(wàn)象生活在上市物企中的“商管一哥”地位。2022年上半年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活收入51.33億元，其中商業(yè)物業(yè)收入僅17.95億元，不到萬(wàn)物云商企和城市空間綜合服務(wù)收入的一半。

總的來(lái)說(shuō)，從收入規(guī)模上看，萬(wàn)物云位居行業(yè)第二，僅次于碧桂園服務(wù)；從市值來(lái)看，萬(wàn)物云同樣以545.1億港元市值位居行業(yè)第二，僅次于總市值687億港元的華潤(rùn)萬(wàn)象生活，高于總市值420.3億港元的碧桂園服務(wù)。

有意思的是，面對(duì)物管行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇、物業(yè)服務(wù)趨同化，萬(wàn)物云將科技賦作為另一突破點(diǎn)。2019-2021年，萬(wàn)物云研發(fā)投入分別為2.04億元、2.50億元、3.74億元，呈現(xiàn)逐漸增加的趨勢(shì)。

受益于研發(fā)投入，萬(wàn)科研發(fā)AIoT及BPaaS解決方案在行業(yè)內(nèi)有較高科技及互聯(lián)網(wǎng)含量，且已經(jīng)形成其他物管公司沒(méi)有的科技板塊收入。數(shù)據(jù)顯示，2021年全年AIoT以及BPaaS解決方案服務(wù)營(yíng)業(yè)收入為18.5億元。

據(jù)萬(wàn)科2022年半年度報(bào)告披露，2022年上半年，萬(wàn)物云實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入143.5億元（含向萬(wàn)科集團(tuán)提供服務(wù)的收入），AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)收入11.6億元，占比8.1%，同比增長(zhǎng)59.0%，是主要業(yè)務(wù)中增幅最大的一項(xiàng)。

至此，萬(wàn)科成為國(guó)內(nèi)唯一一家由社區(qū)、商企和城市三個(gè)空間業(yè)務(wù)體系協(xié)同驅(qū)動(dòng)的空間服務(wù)提供商。

一棟樓、一條路、一個(gè)城市

如果想理解萬(wàn)物云的服務(wù)內(nèi)容，可以簡(jiǎn)單的用一棟樓、一條路、一個(gè)城市進(jìn)行總結(jié)，分別對(duì)應(yīng)的是萬(wàn)科物業(yè)+萬(wàn)物梁行、蝶城、萬(wàn)物云城業(yè)務(wù)。

萬(wàn)科物業(yè)不難理解，曾負(fù)責(zé)萬(wàn)科旗下住宅業(yè)務(wù)，也是萬(wàn)物云的前身。萬(wàn)物梁行則是萬(wàn)物云與戴德梁行成立的合資公司，著重于商業(yè)物業(yè)及設(shè)施管理等服務(wù)上的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，成立不久就在中國(guó)商業(yè)物業(yè)與設(shè)施管理領(lǐng)域領(lǐng)先領(lǐng)跑，更在資產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域進(jìn)入第一陣營(yíng)。

這很大程度上與戴德梁行長(zhǎng)達(dá)200年以上品牌歷史基因有關(guān)。公開(kāi)資料顯示，戴德梁行是國(guó)際房地產(chǎn)顧問(wèn)“五大行”之一，于1784年在英國(guó)伯明翰創(chuàng)立，在為客戶(hù)提供一貫高水平的一站式房地產(chǎn)咨詢(xún)及顧問(wèn)服務(wù)的同時(shí)，也為不少知名商業(yè)項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)。

表現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，僅2021年，萬(wàn)物梁行就新獲18個(gè)頭部世界500強(qiáng)、中國(guó)500強(qiáng)及獨(dú)角獸客戶(hù)，包括知名航運(yùn)公司馬士基、跨國(guó)制藥公司羅氏制藥、移動(dòng)通訊設(shè)備商愛(ài)立信、滴滴、涂鴉智能、小紅書(shū)、商湯科技、小鵬汽車(chē)等。

截至目前，萬(wàn)物梁行已服務(wù)了超60家頭部互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)和獨(dú)角獸企業(yè)，其中有超過(guò)30家企業(yè)截至2021年12月31日的市值超過(guò)100億美元。

得益于萬(wàn)物梁行的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)，2019年末至2022年一季度末，萬(wàn)物云商企物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)在管面積為4825.1萬(wàn)平方米、7934.1萬(wàn)平方米、1.25億平方米和1.36億平方米，對(duì)應(yīng)收入為25.69億元、40.23億元、52.89億元及16.5億元。

布局商企物業(yè)的同時(shí)，萬(wàn)物云又啟動(dòng)了“蝶城”戰(zhàn)略，計(jì)劃拿下“街道”生意。

所謂“蝶城”，是指萬(wàn)物云鎖定中國(guó)經(jīng)濟(jì)排名前100的城市中的14909條街道，根據(jù)價(jià)值街道模型，篩選出前3402條街道作為公司未來(lái)十年主動(dòng)市場(chǎng)拓展的方向，截至目前已進(jìn)入的目標(biāo)蝶城/街道已達(dá)531個(gè)。

其中，服務(wù)3000戶(hù)至6000戶(hù)家庭的街道有208個(gè)條，服務(wù)6000戶(hù)至10000戶(hù)家庭的街道有175個(gè)街道，服務(wù)超過(guò)10000戶(hù)家庭的街道有148條。此外，就潛在萬(wàn)物云街道的目標(biāo)街道而言，預(yù)計(jì)將獲得約42000個(gè)項(xiàng)目中的16000個(gè)項(xiàng)目。

萬(wàn)物云表示，在達(dá)到一定濃度后，通過(guò)市場(chǎng)強(qiáng)攻獲取物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，達(dá)到目標(biāo)街道濃度，成為“萬(wàn)物云街道”。

無(wú)數(shù)個(gè)樓棟和街道組成了城市，也是萬(wàn)物云布局的核心所在：云城。

2018年5月，橫琴新區(qū)管委會(huì)與萬(wàn)物云跨界治理模式城市，打造了全國(guó)首個(gè)“物業(yè)城市”，即把一個(gè)城市的公共空間與公共資源整體看成一個(gè)“大物業(yè)”，引進(jìn)物業(yè)公司作為“城市總運(yùn)營(yíng)商”，像管理小區(qū)一樣管理城市。

具體執(zhí)行上，雙方合資公司，萬(wàn)物云方負(fù)責(zé)服務(wù)該區(qū)范圍內(nèi)的住宅小區(qū)、寫(xiě)字樓、村居、學(xué)校、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、口岸、政府機(jī)構(gòu)、休閑公園等多種場(chǎng)所；橫琴新區(qū)管委會(huì)方則主要指輔助公共執(zhí)法事務(wù)，例如輔助城管巡查、國(guó)土巡查、人民調(diào)解等基層社會(huì)治理服務(wù)。

“橫琴模式”的成功讓萬(wàn)物云看到了“云城”的價(jià)值所在。萬(wàn)物云方面表示，財(cái)務(wù)報(bào)表直接貢獻(xiàn)是自聯(lián)營(yíng)公司的投資收益和直接承攬業(yè)務(wù)收入；間接貢獻(xiàn)是來(lái)自城市空間的BpaaS和AIoT的業(yè)務(wù)收入，及為住宅和商企物業(yè)管理引流的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。

表現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，2019年至2022年一季度，萬(wàn)物云“云城”收入分別為0.3億元、1.0億元、3.4億元及，占總收入占比為0.2%、0.6%、1.4%及1.8%，營(yíng)收和占比均呈現(xiàn)不斷增長(zhǎng)的趨勢(shì)。

在萬(wàn)物云看來(lái)，除了貢獻(xiàn)收入，“云城”更具有戰(zhàn)略意義，“通過(guò)提供城市空間整合服務(wù)，我們得以和很多地方政府建立了長(zhǎng)久、可持續(xù)的合作伙伴關(guān)系，從而為我們其他垂直業(yè)務(wù)領(lǐng)域帶來(lái)了大量的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，并增強(qiáng)蝶城濃度?！?/p>

基于此，萬(wàn)物云提供城市空間的全域智能運(yùn)營(yíng)服務(wù)，涵蓋業(yè)務(wù)包含市政環(huán)衛(wèi)、園林綠化、市容巡查、路橋隧河管養(yǎng)、垃圾分類(lèi)及生態(tài)環(huán)境監(jiān)測(cè)、停車(chē)場(chǎng)等市政設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理等73個(gè)業(yè)務(wù)種類(lèi)，直接承攬或與政府組建聯(lián)營(yíng)公司方式開(kāi)展城市服務(wù)業(yè)務(wù)仍是萬(wàn)物云“云城”的主要合作方式。

截至2022年一季度末，萬(wàn)物云在超過(guò)30個(gè)城市擁有52個(gè)城市空間整合服務(wù)項(xiàng)目。

上市后的步伐

沒(méi)有人會(huì)質(zhì)疑萬(wàn)物云的服務(wù)能力，但當(dāng)焦點(diǎn)轉(zhuǎn)移到住宅物業(yè)在管面積、營(yíng)業(yè)收入、市值等某一個(gè)特定的指標(biāo)上，往往會(huì)顯得略遜一籌，而碧桂園服務(wù)和華潤(rùn)萬(wàn)象生活就是“別人家的孩子”。

這很大程度是因?yàn)?，碧桂園服務(wù)和華潤(rùn)萬(wàn)象生活分別于2018年6月、2020年12月上市，通過(guò)借助資本市場(chǎng)獲得助力，募集資金用于擴(kuò)大規(guī)模、增加競(jìng)爭(zhēng)力。

以華潤(rùn)萬(wàn)象生活為例，2020年底上市募資約120億港元，其中，約60%將用于擴(kuò)大物業(yè)管理和商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略投資和收購(gòu)，約15%將用于提供增值服務(wù)和本行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的戰(zhàn)略性投資，約15%將用于投資信息技術(shù)系統(tǒng)和智能化社區(qū)。

得益于募資擴(kuò)大業(yè)務(wù)，上市一年后華潤(rùn)萬(wàn)象生活實(shí)現(xiàn)綜合收入88.75億元，同比增長(zhǎng)30.9%；實(shí)現(xiàn)核心凈利潤(rùn)17.02億元，同比大幅增長(zhǎng)108.5%。

和華潤(rùn)萬(wàn)象生活一樣，萬(wàn)物云募集的8-9億美金款項(xiàng)中，有約35%將用于擴(kuò)大業(yè)務(wù)、實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益及創(chuàng)造新收入機(jī)會(huì)，約25%用于投入AIoT及BPaaS解決方案的開(kāi)發(fā)，約20%用于孵化萬(wàn)物云生態(tài)系統(tǒng)，約10%用于吸納及培養(yǎng)人才，約10%用于營(yíng)運(yùn)資金及一般公司用途。

也就是說(shuō)，上市成功、擴(kuò)大業(yè)務(wù)的萬(wàn)物云極有可能會(huì)出現(xiàn)業(yè)績(jī)大爆發(fā)。

除擴(kuò)張外，萬(wàn)物云還將募集資金用于投資AIoT及BPaaS解決方案和吸引人才，希望借此進(jìn)一步布局規(guī)?；獾馁惖馈４饲?，萬(wàn)物云從2015年就開(kāi)始加碼科技，招攬大量的科技、物聯(lián)網(wǎng)人才，落地?cái)?shù)字化重構(gòu)，蝶城模型在試點(diǎn)項(xiàng)目中得到驗(yàn)證，科技收入還占比不斷提升。

嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院研究總監(jiān)李艷杰認(rèn)為，萬(wàn)物云的AIoT及BPaaS平臺(tái)在一眾物業(yè)企業(yè)中比較有競(jìng)爭(zhēng)力，通過(guò)智慧化平臺(tái)向行業(yè)輸出業(yè)務(wù)是一個(gè)故事點(diǎn)。

“時(shí)間會(huì)證明萬(wàn)物云的價(jià)值?！比f(wàn)科董事會(huì)主席郁亮感嘆，上市對(duì)萬(wàn)物云而言是一個(gè)全新的起點(diǎn)，站在新起點(diǎn)的萬(wàn)物云，將會(huì)獲得更大的發(fā)展空間。