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觀點網(wǎng) “牽一發(fā)而動全身”，或許是當下投資者敏感情緒一個重要寫照。

9月29日晚間，九毛九國際控股有限公司公告宣布收購碧桂園旗下廣東省產(chǎn)權交易集團投資開發(fā)有限公司26%股權及銷售債務，代價最高11億元。目標公司擁有廣州天河區(qū)國際金融城目標土地使用權，并從事廣州國金天地項目建設及開發(fā)。

根據(jù)公告，項目落成后將成為大型商業(yè)及辦公室項目，目前已開始建設，估計將于2026年前完成開發(fā)。九毛九將取得其中13層商業(yè)及辦公場所，建筑面積約為3.03萬平方米。

此舉一出，市場將其解讀為“港股餐飲龍頭進軍房地產(chǎn)”。在當前地產(chǎn)寒冬情形下，九毛九股價應聲大跌，截至9月30日下午收盤跌20.4%，報12.88港元，市值蒸發(fā)近50億至187.26億港元。

對此，九毛九作出回應稱，買辦公樓并非進軍房地產(chǎn)，只為自用辦公。

公開資料顯示，九毛九是一家以中式餐飲連鎖經(jīng)營為核心的餐飲集團，始建于海口，經(jīng)營至今已逾27年。集團經(jīng)營策略以多品牌及多概念策略為基調，旗下創(chuàng)立并運營“九毛九西北菜”、“太二酸菜魚”、“慫重慶火鍋廠”、“那未大叔是大廚”“賴美麗眉山藤椒烤魚”五個不同細分領域中式餐飲品牌。

該公司指出，九毛九目前總部位于廣州馬場路附近，并且是租賃的物業(yè)資產(chǎn)，內部一直有搬遷總部的需求，剛好最近有機會。九毛九表面是投資物業(yè)，實際上是投資人才。在戰(zhàn)略上，九毛九未來仍深耕餐飲賽道，包括多品類探索以及供應鏈建設。

在本次收購公告中，九毛九亦提到，作為集團維持及發(fā)展其核心年輕及時尚文化的措施的一部分，有意將其總部遷至目標物業(yè)，以期于靠近商務、時尚及商業(yè)中心的中心地帶而受益。此外，相信借著有關搬遷將能夠吸引更多與公司有共同愿景的優(yōu)秀人才加入，以支持擴張計劃。

據(jù)了解，廣州國金天地項目原為廣物地產(chǎn)旗下廣州國際金融交易廣場項目。資料顯示，該項目位于廣州天河區(qū)廣州金融城起步區(qū)核心地段，總建筑面積約14.7萬平方米，擬建為一棟230米商業(yè)、商務綜合辦公樓，地上50層地下5層，塔樓結構形式為框架-核心筒結構體系。

2018年2月，廣物地產(chǎn)掛牌出讓45%股權及相關債權，股權轉讓對價約為31.57億元，債權轉讓價格約為4.18億元。

同年3月份，卓越集團經(jīng)過457輪激烈競拍，以51億元最高報價、43.71%溢價率擊敗碧桂園、保利、陽光城等競爭對手奪得廣物地產(chǎn)45%股權。不過，隨后市場又傳出消息稱，大股東天津匯萌置業(yè)有限公司行使優(yōu)先購買權，卓越因而出局，碧桂園又通過收購匯萌置業(yè)，從而獲得廣物地產(chǎn)45%股權。

九毛九于收購公告指出，中山市碧翠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為碧桂園集團旗下公司，負責目標公司營運及管理以及廣州國金天地項目開發(fā)及建設，九毛九則將負責目標物業(yè)的營運管理。

中山碧翠由廣東廣博房地產(chǎn)（集團）有限公司間接全資擁有，廣東廣博房地產(chǎn)（集團）有限公司則由匯萌置業(yè)及廣州市潮越財務咨詢服務有限公司分別直接擁有85%及15%權益。而碧桂園則通過山市順德區(qū)德晟房產(chǎn)有限公司持有匯萌置業(yè)64.7%權益。

9月30日，對于九毛九本次接手碧桂園項目，瑞信發(fā)布研究報告稱，維持九毛九“中性”評級，目標價19.5港元。該行認為，收購主要目的是將來搬遷總部，因其總部現(xiàn)時位于廣州一租賃物業(yè)。

報告中稱，由于九毛九業(yè)務規(guī)模不斷擴大，總部員工人數(shù)增加，加上租金成本上升和租賃合同終止的風險，指其收購理由是可以理解。然而，因非核心業(yè)務有大量現(xiàn)金流出，以及與房地產(chǎn)市場相關的不明朗性，預期市場會出現(xiàn)負面反應。

據(jù)九毛九2022年中期財報，該公司截至6月30日現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為18.45億元，盡管公司表示將分8期支付此次收購，但代價也頗為高昂。

有市場投資者猜測，廣州天河馬場要蓋SKP商場，九毛九的總部剛好會在那里，可能會被清出，所以購買新物業(yè)作為辦公是符合邏輯的。不過，作為餐飲板塊企業(yè)的九毛九當前PE較高，以高價購入重資產(chǎn)后估值或將承壓。