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作者：鳳來(lái)儀

有時(shí)候，歷史在螺旋中向前發(fā)展，有時(shí)候，預(yù)期在螺旋中加速實(shí)現(xiàn)。

比如一家公司的股價(jià)，在什么情況下會(huì)急速下跌？是這家公司的經(jīng)營(yíng)出狀況了？是這家的資金面出狀況了？

都不是，因?yàn)榧幢阌悬c(diǎn)狀況，也未必直接導(dǎo)致股價(jià)暴跌，導(dǎo)致暴跌的是這家公司承認(rèn)了上述狀況。

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9月27日，旭輝控股（00884.HK）董事局主席林中通過(guò)郵件給旭輝干部發(fā)了一封內(nèi)部信，內(nèi)部信里直言不諱的承認(rèn)公司現(xiàn)在遇到極大的困難，呼吁全體職工共渡難關(guān)。附內(nèi)部信全文：

致旭輝全體干部的封信

各位旭輝的部同仁們：

大家好！

近年多來(lái)，我們身處的房地產(chǎn)行業(yè)面臨了尤為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。從去年下半年開(kāi)始，在行業(yè)去杠桿化、去融化的趨勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)中的些企業(yè)開(kāi)始紛紛出險(xiǎn)。

隨著多家民營(yíng)房企巨頭相繼出現(xiàn)嚴(yán)重的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入不曾有過(guò)的深度調(diào)整期。

面對(duì)行業(yè)的不確定性、面對(duì)些企業(yè)選擇躺平和放棄，旭輝堅(jiān)持的始終是朝乾惕、重信守約、履行承諾。

我們深知，每套房子都承載著每個(gè)家庭對(duì)美好生活的期許，論困難如何重重，也不能辜負(fù)客戶選擇旭輝時(shí)對(duì)我們的信賴。正是憑借堅(jiān)定的信念和強(qiáng)烈的責(zé)任感，我們上下同心，排除萬(wàn)難，堅(jiān)持推進(jìn) " 保民生、保交付 "。

2022 年的前 3 個(gè)季度，旭輝成功交付了 4.7 萬(wàn)套房子，這來(lái)之不易的成果，離不開(kāi)每位伙伴的自律與勤勉、韌性與拼搏，由衷的感謝大家。

然而，外部環(huán)境依然充滿荊棘與挑戰(zhàn)。

三季度以來(lái)，多地疫情反復(fù)，疊加全球經(jīng)濟(jì)持續(xù)弱，房地產(chǎn)市場(chǎng)再探底。出險(xiǎn)房企交付風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)，疊加些省市出現(xiàn)的 " 斷貸潮 "，讓房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)端的需 求依舊疲軟。

雖然各地出臺(tái)了多項(xiàng)刺激政策，民營(yíng)房企的銷售還是處于同期水平的半，行業(yè)整體去化率從過(guò)去的 60% 下降到現(xiàn)在的 40%。而在資監(jiān)管上，" 斷供潮 " 讓多地政府事實(shí)上進(jìn)步收緊了監(jiān)管資的提取，導(dǎo)致房企的流動(dòng)性進(jìn)步承壓，這也客觀上造成我們雖賬面仍有逾 300 億現(xiàn)金，但絕部分法滿足企業(yè)的合理按需使用。

任正非說(shuō)，" 把活下來(lái)作為最主要綱領(lǐng)，把寒氣傳遞給每個(gè)人。" 我深以為然！我希望每位旭輝的 部都能深刻認(rèn)識(shí)到公司當(dāng)下所面臨的困難和挑戰(zhàn)。更要清晰地意識(shí)到，對(duì)于我們來(lái)說(shuō)，這樣的艱難與考驗(yàn)還將持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的段時(shí)間。

在市場(chǎng)需求端回暖、銷售恢復(fù)正常之前，我們都必須過(guò)難子、緊子，節(jié)省切可以節(jié)省的開(kāi)支，把有限的資源集中在 " 保交付、保品質(zhì) " 的民生程上。

小時(shí)候，我家鄉(xiāng)的老就常說(shuō)，" 要拼命而不認(rèn)命 "，旭輝向來(lái)信奉 " 愛(ài)拼才會(huì)贏 "，正是這種不服輸?shù)木褡屛覀兊搅私裉臁?/p>

過(guò)去幾年，在融資性現(xiàn)流斷崖式下跌的情況下，我們始終恪守企業(yè)信用，努償付每筆債務(wù)。

然而事實(shí)上，行業(yè)整體各個(gè)方面的顯著收緊，客觀上導(dǎo)致了我們賬面現(xiàn)金流的大幅度下降。從目前的情況看，未來(lái)幾個(gè)月，旭輝的現(xiàn)金流將承受前所未有的挑戰(zhàn)，公司走到了需要我們使出全力、上下一心、義無(wú)反顧拼搏的時(shí)刻。

在此，我對(duì)全體旭輝部發(fā)出號(hào)召，希望大家在最艱難的日子里，始終牢記以下三點(diǎn)：

第一，絕不能辜負(fù)客戶的信任。" 保民生、保交付 " 始終是旭輝過(guò)去、現(xiàn)在和未來(lái)最重要的事，公司的所有資源要優(yōu)先向 " 保交付 " 傾斜，盡全讓我們賣(mài)出去的每套房子，都保質(zhì)保量地交到客戶手上。

第二，要堅(jiān)決維護(hù)員的利益。我們要對(duì)得起每個(gè)跟我們并肩作戰(zhàn)的旭輝，員始終是旭輝最寶貴的財(cái)富，更是旭輝能度過(guò)困難的基石，我們要充分保障員的基本和長(zhǎng)期利益。

第三，保護(hù)好自的 " 革命本錢(qián) "。既然我們要共同面對(duì)場(chǎng) " 持久戰(zhàn) "，定 、耐 、毅的重要性就遠(yuǎn)勝于 " 爆發(fā) "， 希望每位旭輝伙伴在奮斗時(shí)，也要兼顧好自的身體健康，我們要直面挑戰(zhàn)、耐得困難，更要走得長(zhǎng)遠(yuǎn)！

最后，我想說(shuō)，再大的困難也壓不倒我們！即使再難，我們也要保交付！即使再難，我們也要善待員工！即使再難，相信有大客戶的信賴和員的支持，以及社會(huì)各界的幫助，我們定能渡過(guò)難關(guān)！請(qǐng)繼續(xù)相信旭輝，心懷信念，不忘初心，方得始終！

要知道，資本市場(chǎng)是典型的嫌貧愛(ài)富，才不會(huì)因?yàn)槟阏f(shuō)的情真意切就放過(guò)你，他們是晴天送傘雨天不送，絕不雪中送炭只會(huì)落井下石的存在，在旭輝的內(nèi)部信發(fā)出后，資本市場(chǎng)馬上給出回應(yīng)，連續(xù)大陰線：

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旭輝是一家福建人辦的家族企業(yè)，福建人的特點(diǎn)是低調(diào)內(nèi)斂，有好事不說(shuō)，有壞事也扛著，屬于悶聲發(fā)大財(cái)?shù)牡浞?。林老板在房地產(chǎn)企業(yè)普遍淪陷的檔口發(fā)出這樣的內(nèi)部信，他難道不知道效果等同公開(kāi)信，一定會(huì)引發(fā)市場(chǎng)波動(dòng)和輿論嘩然？

他知道，但他不得不發(fā)，因?yàn)閮珊ο鄼?quán)取其輕。內(nèi)部信帶來(lái)的傷害肉眼可見(jiàn)，那么看不到的是什么呢？

林老板內(nèi)部信洋洋灑灑一大篇，真正要向外傳達(dá)的，就這一句話：在資監(jiān)管上，" 斷供潮 " 讓多地政府事實(shí)上收緊了監(jiān)管資金的提取，導(dǎo)致房企的流動(dòng)性進(jìn)一步承壓，這也客觀上造成旭輝雖然賬面仍有逾 300 億現(xiàn)金，但卻沒(méi)法滿足企業(yè)的合理按需使用。

這話才是旭輝要對(duì)外喊的話，這話也不是喊給老百姓或者資本市場(chǎng)聽(tīng)的，而是喊給監(jiān)管層聽(tīng)的。

什么叫資金監(jiān)管呢？商品房預(yù)售資金監(jiān)管是指由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì)同銀行對(duì)商品房預(yù)售資金實(shí)施第三方監(jiān)管，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)須將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項(xiàng)目建設(shè)，不得隨意支取、使用。

也就是說(shuō)，你開(kāi)發(fā)商在A樓盤(pán)收的錢(qián)，只能在A樓盤(pán)建設(shè)用，不能調(diào)集到別處去用。

這個(gè)規(guī)定早已有之，但大多數(shù)時(shí)候形同虛設(shè)，原因是房地產(chǎn)企業(yè)早就習(xí)慣了加杠桿，搞資金騰挪大法。只要資金的轉(zhuǎn)速夠快，再拖一拖供應(yīng)商的錢(qián)，那么就不會(huì)暴雷。

這也是為什么前幾年各家房地產(chǎn)企業(yè)都瘋狂加快項(xiàng)目進(jìn)度，從拿地到建設(shè)到銷售到結(jié)束，恨不得一年之內(nèi)全搞定。

然而，一旦有企業(yè)暴雷，三個(gè)蓋子五個(gè)茶碗的游戲玩不下去，就會(huì)產(chǎn)生爛尾樓。

而一旦出現(xiàn)爛尾樓，壓力就不僅在房地產(chǎn)公司，地方政府也絕不好受。因此各地政府都紛紛加強(qiáng)了資金監(jiān)管，A樓盤(pán)賣(mài)的錢(qián)，絕對(duì)不允許拿到B樓盤(pán)去用，更不允許拿去當(dāng)本錢(qián)再加杠桿買(mǎi)地。

這招一出，地方爛尾樓的風(fēng)險(xiǎn)消除了一些，但整體風(fēng)險(xiǎn)又上去了，因?yàn)樵瓉?lái)的模式，就是三個(gè)杯蓋五個(gè)碗的，游戲要玩下去，就要杯蓋不停的轉(zhuǎn)動(dòng)才能滿足五個(gè)茶碗的需求，現(xiàn)在你要杯蓋就停在某個(gè)茶碗上，那剩下的兩個(gè)茶碗怎么辦？

這才是林老板哪怕知道這種內(nèi)部信等于公開(kāi)信，但也要發(fā)出來(lái)的原因。那么，他的訴求能被采納嗎？

我認(rèn)為難。因?yàn)檫@種房地產(chǎn)企業(yè)都是全國(guó)性公司，他們的項(xiàng)目分布在全國(guó)各地，這些項(xiàng)目的資金在各地的監(jiān)管之下，實(shí)際上存在一個(gè)囚徒困境：

如果A地允許旭輝拿錢(qián)到B處C處堵漏，BC同樣同意這一點(diǎn)還好，如果BC不同意，那么A地就成了最大的受害者。他做了好人，承擔(dān)所有壞結(jié)果。
由此，A地的選擇一定是我不管你別處如何，反正我這里的樓絕對(duì)不允許爛尾。BC也是這樣想的....

旭輝有沒(méi)想到這一步？

我認(rèn)為是想到了的，只是時(shí)勢(shì)使然，不得已而為之。

其實(shí)旭輝已經(jīng)是民營(yíng)房企里非常穩(wěn)健的存在了，最近他家和龍湖、美的、碧桂園等少數(shù)幾家民營(yíng)房企，被選中成為由中債增進(jìn)公司提供擔(dān)保發(fā)債的民營(yíng)房企。

而就在一周前，旭輝完成中期票據(jù)發(fā)行12億元，由中債增進(jìn)公司提供全額無(wú)條件不可撤銷連帶責(zé)任保證擔(dān)保，全場(chǎng)認(rèn)購(gòu)倍數(shù)達(dá)2.64倍，票面利率低至3.22%，創(chuàng)下旭輝集團(tuán)公開(kāi)市場(chǎng)融資利率歷史新低。

這么低的票面利率，意味著旭輝很穩(wěn)健風(fēng)險(xiǎn)很低，所以利率給的才低。然而就是如此穩(wěn)健的房企，也走到了發(fā)內(nèi)部信公開(kāi)求援的地步。

我想，到了這個(gè)地步，恐怕只有莊家直接下場(chǎng)買(mǎi)房子，才管用了吧。你別說(shuō)，還真有地方開(kāi)始了：