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2022年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的變局。對于相當一部分企業(yè)來講，這是極其艱難的一年?！吧妗背蔀樨灤┤甑闹餍伞７康禺a(chǎn)企業(yè)在資金周轉(zhuǎn)、產(chǎn)品交付、庫存去化等方面都面臨巨大挑戰(zhàn)。

市場面臨分化重整，百強企業(yè)陣營被重置。為了應(yīng)對這一系列的市場變化，房地產(chǎn)企業(yè)在戰(zhàn)略頂層設(shè)計、業(yè)務(wù)策略定位、組織形態(tài)演變等方面，也進行了大幅度、深入且系統(tǒng)性的盤整。

12月28日，由可研智庫主辦，億翰智庫聯(lián)合主辦的“精簡組織 煥新時代”《2022中國地產(chǎn)業(yè)組織管理峰會暨中國地產(chǎn)企業(yè)（第三屆）CHO聯(lián)席會》成功召開。

此次會議，發(fā)布了《2022中國地產(chǎn)組織力、雇主影響力研究報告》、《2022中國物業(yè)組織力、雇主影響力研究報告》。同時發(fā)布：中國房地產(chǎn)“組織力百強評價成果”、“最佳雇主評價成果”；中國物業(yè)“組織力五十強評價成果”、“最佳雇主評價成果”。

變革與新生

賈春暉表示，2021年全國房地產(chǎn)市場規(guī)模達到歷史最高水平，商品房銷售額達18.2萬億元，銷售面積超過15億平米。行業(yè)規(guī)模已經(jīng)筑頂，利潤持續(xù)下降，截至2022年10月，全國商品房銷售金額累計10.9萬億元，全國累計商品房銷售面積僅為11.1億平米。

房地產(chǎn)市場也面臨巨大的分化態(tài)勢，可謂“冰火兩重天”，從市場交易數(shù)據(jù)能看出：一線及強二線城市市場相對穩(wěn)定且仍有提升空間，三四線城市市場異常冷淡，且持續(xù)走低。頭部央國資企業(yè)在高能級城市進一步布局及深耕。在市場成交端，只有高能級城市的中高端產(chǎn)品能夠保持穩(wěn)定發(fā)力狀態(tài)。

同時，2022年也是”國企改革三年行動“的收官之年。這意味著，央國資企業(yè)在下一個周期中，將順應(yīng)國家對人民住房改善性需求的支持導向，以更好的狀態(tài)面向市場。賈春暉進一步補充，對于一批曾經(jīng)的高杠桿企業(yè)，他們在2022年經(jīng)歷了滔天巨浪一般的經(jīng)營危機。

截至2022年底，這批企業(yè)中的絕大多數(shù)，尚未迎來解決方案，許多企業(yè)甚至仍深陷泥潭。伴隨著”三箭齊發(fā)“政策的出臺及實施，對于部分穩(wěn)健經(jīng)營型的房企，國家給予政策支持，幫助其完成”保交樓”任務(wù)。如果企業(yè)能搭上“混合所有制改革”列車，除了自身要做更多自救努力外，也無疑將是同行中的幸運兒。

提質(zhì)增效 組織效能各指標全面下滑 降幅超20%

對于房地產(chǎn)行業(yè)的市場形勢變化，賈春暉進行了詳細介紹：2021年不僅是地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模筑頂?shù)囊荒?。組織效能各項指標，基本也在2020、2021年之間進入峰值周期。

根據(jù)可研智庫研究統(tǒng)計，2020年百強房企元均效能、費均效能各指標達到近5年歷史最高；2021年百強房企人均效能、城均效能各指標達到近5年峰值水平。

2022年受市場調(diào)整影響，百強房企業(yè)績呈現(xiàn)不同程度下滑，以銷售面積為例，降幅接近60%，而員工人數(shù)、企業(yè)總?cè)斯こ杀镜裙芾硪蛩氐恼{(diào)整幅度分別為28.88%和41.32%?？裳兄菐煺J為：管理因子調(diào)整幅度追趕不上業(yè)績因子下降幅度，是組織效能各指標明顯變化的主要原因。

2022年，由于市場調(diào)整與管理優(yōu)化的相互作用。以人均效能、元均效能為代表的組織效能指標體系呈現(xiàn)出20%以上的降幅。以人均效能50分位值為例，人均銷售額（權(quán)益口徑）降幅最低，約為14.29%，人均銷售面積降幅最大，達到42.85%；費均效能各指標降幅明顯，費均銷售額（全口徑）50分位值與2021年相比降幅超過25%；

受市場業(yè)績下滑與城市布局收縮雙重因素影響，城均效能各指標50分位值降幅超過15%。

精簡組織 承接戰(zhàn)略、賦能業(yè)務(wù)

賈春暉認為：隨著2020-2022年行業(yè)三年組織盤整周期結(jié)束，從2023年開始，行業(yè)會進入新的組織調(diào)整周期中，可研智庫稱之為“精簡組織”周期。

在這個周期下，企業(yè)會圍繞組織架構(gòu)精簡、職能精簡、配置精簡等系統(tǒng)化精簡，實現(xiàn)組織戰(zhàn)略目標。可研智庫提出，目前房企組織架構(gòu)精簡的3類主要模式，模式一：區(qū)域深耕，打造扁平化組織架構(gòu)通過區(qū)域整合或裂變進一步進行區(qū)域深耕，針對不同區(qū)域市場特點進行分級分類治理；強化區(qū)域總的項目集群管理職能，以工程、運營授權(quán)為主；以項目/項目集群為核心經(jīng)營主體；整體架構(gòu)趨于扁平化，弱化或取消區(qū)域平臺職能管理屬性。

模式二：打造區(qū)域共享中心，強化產(chǎn)品升維強化產(chǎn)品對戰(zhàn)略承接的重要性，設(shè)置區(qū)域技術(shù)共享平臺。通過產(chǎn)品升維、城市升維、成本集約化管理，用腰部組織優(yōu)化承接產(chǎn)品升維戰(zhàn)略，保證集團戰(zhàn)略的有效落地。

模式三：推行大部制管理，強化區(qū)域平臺總部推行大部制改革，提升運營效率，職能不交叉，管理不重復。強化區(qū)域平臺管理職能，進一步推動集團管理標準化，消滅或減少單城市公司，推動多城市平臺整合。

從典型的組織變革模式中不難看出，當前房地產(chǎn)企業(yè)組織升級呈現(xiàn)出以下3個特征：組織承接戰(zhàn)略：所有的組織策略目標是為了承接戰(zhàn)略，賦能業(yè)務(wù)；組織精簡化：建立大部制管理體系，提高運營效率，減少內(nèi)耗；組織精簡體現(xiàn)在集團總部與二級公司的部門職能不交叉，管理不重復；以項目為核心：以項目/項目集群為企業(yè)核心經(jīng)營主體。

不僅如此，2022年房企權(quán)責界面的優(yōu)化趨勢是：管控向上、業(yè)務(wù)下沉，以及配置精簡。2022年百強房企（未出險）整體減員幅度為28.88%。投資拓展、開發(fā)報建、工程管理、設(shè)計管理等業(yè)務(wù)職能大幅縮減人員比例，投資拓展職能減員比例最高達到35%以上，融資管理、成本管理等資金運作職能人員占比有5%-10%的增加。

物業(yè)管理服務(wù)業(yè)如何實現(xiàn)降本增效，業(yè)績突圍？

與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營本質(zhì)不同，物業(yè)運營管理的核心是以“空間”和“消費”為基礎(chǔ)的“專業(yè)服務(wù)”和“存量資產(chǎn)運營”問題。不得不說，在時代的滾滾洪流中，地產(chǎn)大開發(fā)的周期已經(jīng)結(jié)束。

賈春暉表示：截至2021年，物業(yè)管理市場總量已至4100億元，預計2022年將突破4500億元。

考慮到運營服務(wù)及多種經(jīng)營業(yè)務(wù)的發(fā)展態(tài)勢，預計2022年廣義的物業(yè)管理行業(yè)將迎來一個規(guī)模萬億的大市場。這也意味著，市場將迎來的，是巨大的存量資產(chǎn)運營、消費服務(wù)專業(yè)化、多元化的空間。

可研智庫研究顯示，2021年物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)人均效能各指標較上一年度相比顯著增長，以人均凈利潤50分位值為例，較2020年相比提升5.44%。其他諸如人均在管面積、人均簽約面積等指標50分位值也有3%-10%的提升。

除人均效能指標提升明顯外，2021年物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)元均效能、費均效能等各項指標數(shù)據(jù)較2020年相比都具有不同程度的提升。坪均營業(yè)收入增幅最高約為12%，費均凈利潤提升幅度最低，僅為1.12%。

受物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)管理水平現(xiàn)狀影響，2021年不同物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)凈利潤控制差異較大，表現(xiàn)較好的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)凈利潤與人工成本比值為42.26%，即投入1元人工成本可以獲得0.42元的凈利潤，而表現(xiàn)較差的企業(yè)只有13.82%，兩者相差3倍有余。

物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)也在不斷調(diào)整自身的戰(zhàn)略定位。可研智庫關(guān)注到物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)在2021年都制定了較高的業(yè)績目標和快速擴張計劃，目前來看2021年物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)整體業(yè)績完成率較好，年初披露業(yè)績目標的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)完成達標率超過85%，業(yè)績完成率達到110%。2022年受市場環(huán)境與居民收入變化影響，預計物業(yè)費收繳率降幅超10%。

賈春暉做出如下總結(jié)：與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營本質(zhì)不同的是，物業(yè)運營管理的核心是以“空間”和“消費”為基礎(chǔ)的“專業(yè)服務(wù)”和“存量資產(chǎn)運營”問題。紅色物業(yè)、服務(wù)專業(yè)化、多種經(jīng)營、數(shù)字化運營，都成為物業(yè)管理行業(yè)核心關(guān)注的問題。