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一言難盡的2022年，在陽(yáng)過(guò)和陽(yáng)康中結(jié)束了，希望大家把所有的不愉快都留在了昨天，迎接充滿希望的2023年。

之前我們對(duì)2022昆明樓市進(jìn)行了盤(pán)點(diǎn)總結(jié)，這期讓我們來(lái)展望2023年的樓市，看看又會(huì)有什么變化吧！

12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議結(jié)束了，會(huì)議多次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)的重要性，并對(duì)房地產(chǎn)供需兩端均給出明確政策方向，“穩(wěn)”是2023年行業(yè)主基調(diào)，預(yù)計(jì)行業(yè)政策將圍繞“確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展”、“防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)”展開(kāi)，支持性政策將繼續(xù)發(fā)力。

房地產(chǎn)再成“支柱產(chǎn)業(yè)”

房地產(chǎn)重新被中央定調(diào)為“支柱行業(yè)”，上一次被稱為支柱行業(yè)還是2003年，20年之后又被看作支柱行業(yè)。

一般而言，一個(gè)產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟(jì)5%以上，即可視為支柱產(chǎn)業(yè)。

根據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒，2021年房地產(chǎn)業(yè)占全國(guó)GDP比重為6.8%，建筑業(yè)占比7%，廣義的房地產(chǎn)占GDP比重近14%。

此外，土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)的稅收占地方綜合財(cái)力的近一半，房地產(chǎn)貸款加上以房地產(chǎn)作為抵押品的貸款占全部貸款余額的近40%，房產(chǎn)占城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)的近6成。

那2022年又有多大規(guī)模呢？

按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1～11月商品房銷售面積121250萬(wàn)平，同比下降23.3%；商品房銷售額118648億元，同比下降26.6%。那么保守估計(jì)2022年全年銷售額在13億上下。

即便銷售額足足比2021年下滑了接近30%，但地產(chǎn)的盤(pán)子夠大，相比其他行業(yè)依然是有規(guī)模優(yōu)勢(shì)的，賣地救財(cái)政，建房可以挽救就業(yè)和上下游無(wú)數(shù)產(chǎn)業(yè)鏈。

蝸牛說(shuō)：疫情前，房地產(chǎn)在昆明GDP中的占比達(dá)到驚人的38%，絕對(duì)的支柱，現(xiàn)在好不容易“涼”下來(lái)的房地產(chǎn)再成支柱產(chǎn)業(yè)，看來(lái)昆明樓市在GDP中的占比有望全國(guó)第一。

保交樓成重中之重

2022年，“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”（“三?！惫ぷ鳎┎粌H成為政策、監(jiān)管的首要目標(biāo)，更是房企的第一要?jiǎng)?wù)?？梢钥隙ǖ氖?，2023年“三保”工作仍將是各方的核心關(guān)注點(diǎn)與恢復(fù)信心的首要驅(qū)動(dòng)力。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，明年經(jīng)濟(jì)工作千頭萬(wàn)緒，要從戰(zhàn)略全局出發(fā)，從改善社會(huì)心理預(yù)期、提振發(fā)展信心入手做好工作。其中就包括要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作。

蝸牛說(shuō)：2023年將是“保交樓”的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，昆明的爛尾樓可以說(shuō)是名列前茅，今年又有200多個(gè)"爛尾樓"被盤(pán)活，但是"爛尾樓"盤(pán)活與保障“保交樓”是兩回事，到底要怎么保障“保交樓”的平穩(wěn)落地讓我們拭目以待。

中央多次強(qiáng)調(diào)支持剛性和改善性住房需求

2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于深度調(diào)整階段，中央多次強(qiáng)調(diào)支持剛性和改善性住房需求，需求端政策優(yōu)化貫穿全年。

4月，中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求”，7月中央政治局會(huì)議和12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議均再次提及。政策措施主要圍繞降成本、降門(mén)檻、提效率等方面展開(kāi)，并從因城施策到全國(guó)性普惠政策不斷升級(jí)。

蝸牛說(shuō)：過(guò)去的三年，昆明市場(chǎng)表現(xiàn)較弱，短期內(nèi)購(gòu)房者多持有觀望態(tài)度，降低二套房首付比例可拉動(dòng)改善型需求，剛性需求是托底市場(chǎng)的力量，改善性需求才是拉動(dòng)市場(chǎng)的力量，不過(guò)政策的落地效果還要看具體的實(shí)施細(xì)則以及執(zhí)行力度。

地方國(guó)資進(jìn)場(chǎng)為土拍托底

2022年，土地市場(chǎng)遇冷是普遍現(xiàn)象。盡管整體地價(jià)較2021年小幅提升，但受房企資金承壓、樓市下行等因素影響，房企參拍熱情持續(xù)下行。數(shù)據(jù)顯示，2022年土地成交溢價(jià)率降至3.7%，較2021年的11.6%下降7.9個(gè)百分點(diǎn)。

在今年第一、二批次供地中，拿地主力仍是央企、國(guó)企；從第三批次供地起，地方國(guó)資平臺(tái)再次進(jìn)場(chǎng)托底，成為拿地主力。

在2022年第三批次供地中，濟(jì)南、青島、上海、寧波、南京、深圳、福州、無(wú)錫、重慶、成都、武漢、長(zhǎng)沙、鄭州等城市，地方國(guó)資拿地金額占比均在5成以上。

成都、武漢、蘇州第四批次集中供地中，70%以上的地價(jià)款都是由當(dāng)?shù)貒?guó)資平臺(tái)所貢獻(xiàn)。

受資金壓力影響，全國(guó)性布局的頭部民企除龍湖外，基本都在土地市場(chǎng)上消失。

年底，來(lái)自政策端的多重利好輪番出臺(tái)，房地產(chǎn)信貸、債券、股權(quán)融資“三支箭”齊發(fā)，讓房地產(chǎn)行業(yè)看到了久違的曙光。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自“金融支持16條”實(shí)施以來(lái)，已有60余家銀行機(jī)構(gòu)積極向房企授信，受益房企超過(guò)120家，總授信額度超過(guò)4.8萬(wàn)億元。

蝸牛說(shuō)：2021年昆明土地市場(chǎng)，雖然也不景氣，但是像俊發(fā)、義承、大華等民企均有出手拿地。再看2022年昆明土地市場(chǎng)，在主城五區(qū)買地的，基本都是地方城投以及國(guó)央企，并且都是底價(jià)成交。所以，昆明土地市場(chǎng)最后托底的還是國(guó)央企。

債務(wù)違約仍需“自救”

近期，多個(gè)監(jiān)管部門(mén)指出，房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)出臺(tái)了多項(xiàng)金融政策助力企業(yè)資金狀況得到改善。

自2021年下半年以來(lái)，民營(yíng)房企信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)暴露。2022年新增違約主體28家，基本為民營(yíng)房企。民營(yíng)房企債務(wù)違約集中爆發(fā)，是本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的顯著特征。

現(xiàn)在政策的轉(zhuǎn)向讓一些房企在這個(gè)冬天看到了一絲希望。

從整個(gè)行業(yè)來(lái)看，政策面都在逐步向好，而且力度、廣度上全面超出萬(wàn)科預(yù)期。

不過(guò)，仍有多家房企對(duì)于后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展并不持“樂(lè)觀”的態(tài)度。

有房企內(nèi)部人士表示，盡管包括“三支箭”等融資政策陸續(xù)出臺(tái)，但依然難挽行業(yè)頹勢(shì)，多個(gè)公司的終端銷售幾乎沒(méi)有業(yè)績(jī)，導(dǎo)致現(xiàn)金流十分緊張，相關(guān)的融資類政策無(wú)法解決房地產(chǎn)的根本問(wèn)題。

融資類政策頻出，但除了股權(quán)融資之外，其余政策均需要資產(chǎn)抵押，在銷售未回暖的情況下，發(fā)行票據(jù)等融資方式只能夠增加企業(yè)的成本和負(fù)債，導(dǎo)致財(cái)務(wù)狀態(tài)進(jìn)一步惡化。

蝸牛說(shuō)：2022年云南房企銷售排行大洗牌，俊發(fā)首次跌落榜首，前三季度的銷售金額排行前三的，分別是碧桂園、俊發(fā)、融創(chuàng)。TOP20房企的上榜門(mén)檻約13.54億，同比21年1-3季度下降34%。從目前來(lái)看，政策傳導(dǎo)至民企還需要時(shí)間，再加上接下來(lái)的一段時(shí)間民營(yíng)房企仍面臨較大的償債壓力，多數(shù)民企仍需“自救”。

2023年落實(shí)金融“16”條

11月23日，中國(guó)人民銀行網(wǎng)站發(fā)布《中國(guó)人民銀行中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》?！锻ㄖ窂谋３址康禺a(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置、依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等六個(gè)方面提出16條措施，明確了下一步房地產(chǎn)金融工作的總思路。

《通知》指出支持開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期、支持開(kāi)發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項(xiàng)借款、鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)為專項(xiàng)借款支持項(xiàng)目提供新增配套融資支持、延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過(guò)渡期安排、鼓勵(lì)商業(yè)銀行發(fā)行支持住房租賃金融債券等。

中指研究院指出，《通知》包含十六項(xiàng)具體舉措，從供需兩端全面支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，政策力度空前。政策核心邏輯為企業(yè)債務(wù)展期＋支持融資穩(wěn)定市場(chǎng)主體，‘保交樓’促進(jìn)購(gòu)房者信心恢復(fù)，支持個(gè)人購(gòu)房信貸帶動(dòng)市場(chǎng)銷售恢復(fù)。

蝸牛說(shuō)：“金融16條”對(duì)房企的利好，反映到房地產(chǎn)市場(chǎng)中，那新房是不是要漲價(jià)了？回看昆明，巨大的外銷缺口想單靠本地?fù)纹?，難！

三支箭后房企還缺錢(qián)嗎？

2020年，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到了很困難的地步，2021年又迎來(lái)了“三條紅線”的正式實(shí)施。從嚴(yán)從緊高壓政策讓房企走在崩潰的邊沿，尤其三條紅線疊加疫情，銷售下行，融資受限，直接導(dǎo)致了滿地的爛尾樓以及整個(gè)行業(yè)的債務(wù)危機(jī)。

雖然在2022年末融資的三支箭迎來(lái)落地，總以為房企久旱遇甘霖，地產(chǎn)行業(yè)重現(xiàn)曙光了，但真實(shí)的數(shù)據(jù)情況并不理想，大部分企業(yè)的流動(dòng)性問(wèn)題依然沒(méi)有得到改善。

可以肯定的是，即使2023年的到來(lái)，無(wú)論是民營(yíng)房企還是國(guó)央企，依然普遍面臨流動(dòng)性壓力，所有的房企依然還會(huì)為錢(qián)發(fā)愁。

蝸牛說(shuō)：別的額先不說(shuō)，“三支箭”到來(lái)，去年12月，云南王俊發(fā)地產(chǎn)卻公告稱，由于宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)、金融環(huán)境等不利因素影響，預(yù)計(jì)無(wú)法償付 "HKJFPC 11 12/24/22" 到期票據(jù)的未償本金及應(yīng)付利息。

堅(jiān)持“房住不炒”基調(diào)

2022年中央多次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)政策堅(jiān)持“房住不炒”基調(diào)，同樣12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議仍有“房住不炒”的表述，但相關(guān)提法位置有所后移。

11月中旬，國(guó)新辦就2022年10月份國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況舉行新聞發(fā)布會(huì)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉表示，今年以來(lái)，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整下行，一些前期盲目擴(kuò)張的房企資金鏈比較緊張，部分地方出現(xiàn)房屋交付困難的問(wèn)題。各地區(qū)各部門(mén)堅(jiān)持房住不炒......

中指研究院表示，過(guò)去幾年，盡管房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了震蕩起伏，中央支持各地因城施策優(yōu)化樓市調(diào)控政策，“房住不炒”始終是政策底線。二十大報(bào)告、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議均再提“房住不炒”，也意味著“房住不炒”是我國(guó)長(zhǎng)期堅(jiān)持的房地產(chǎn)行業(yè)定位。

表：2022年中央關(guān)于“房住不炒”調(diào)控基調(diào)的部分表述

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院綜合整理

蝸牛說(shuō)：據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年昆明樓市成交群體中，省外客群比重約29%，占比高于主城區(qū)客群的17%。住房不炒的話，昆明樓市的巨大存量，云南旅游地產(chǎn)的巨大體量靠誰(shuí)消化呢？

2023年，是全新的一年，站在新舊交替之際，回望2022，展望2023。

雖然政策利好接連釋放，但短期政策傳導(dǎo)至市場(chǎng)端尚需時(shí)間。

整體而言，2023年樓市力求平穩(wěn)發(fā)展，但仍然撲朔迷離。