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2023-01-31
瞅準政策窗口期，融創(chuàng)、遠洋搶占突圍先機 | 新地產(chǎn)
更新時間：2023-01-31 07:47:36作者：智慧百科
作者 | 梁秀杰
編輯 | 夏縣明
視覺 | 劉玉嬌
責編 | 韓瑋燁
“從整個行業(yè)來看，政策面都在逐步向好，而且在力度、廣度上全面超出預期。”此前，在萬科臨時股東大會上，萬科董事會主席郁亮如是說。
從去年11月以來，針對房地產(chǎn)的支持政策力度空前，“金融16條”、房地產(chǎn)“三支箭”等政策接連出臺，信貸、債券、股權融資全面解綁，既救項目，又保主體，房企的融資環(huán)境得到了極大地優(yōu)化，市場信心正在逐步修復。
但郁亮也多次重申：“市場恢復是一個緩慢而溫和的過程，微光在逐步變成曙光”。畢竟從政策推出到各地因城施策實質性落地，再傳導到整體融資環(huán)境改善，進而實現(xiàn)銷售市場回穩(wěn)，需要一個較長的過程，絕非一蹴而就。
碧桂園董事局主席楊國強也認為：“地產(chǎn)的曙光已經(jīng)顯現(xiàn)，要相信地產(chǎn)有穩(wěn)定發(fā)展的未來?！倍鴮τ诙虝r間內企業(yè)如何挺過“寒冬”？楊國強則提出：關鍵是要腳踏實地做好正確的事。
01 出險房企動作頻繁
房企們的突圍之戰(zhàn)仍將繼續(xù)。
目前來看，債務重組成了出險房企化債的突破口之一。 臨近春節(jié)，1月16日， 華 夏幸福 發(fā)布公告表示，華夏幸福的境外美元債（存續(xù)總額為49.6億美元）持有人已經(jīng)完成了重組方案的表決，投贊成票的債權人持有債券面值占參與投票債權人的97.90%。
在此之前，1月3日， 融創(chuàng) 發(fā)布公告稱，約160億元的境內債券整體展期方案獲債券持有人會議表決通過，共涉及10筆存續(xù)的公司債券及供應鏈ABS，共計160億元，展期3-4年不等。
近日， 陽光城、花樣年、龍光集團 等房企也公布了債務重組方面的進展。
綜合來看，展期是比較主流和常見的方式。 但值得注意的是，債務展期雖然能夠一定程度上緩解房企的流動性壓力，并展期并不代表債務消失。出險房企還是需要以保交付為目標，加大銷售端的去化力度，回籠資金，修復基本盤，為未來償債做好準備。
對于出險房企來說，在信用破損的情況下，銷售和融資相對乏力， 通過股權轉讓，甚至是優(yōu)質項目的股權轉讓換取紓困資金，也是房企持續(xù)降負債、強化現(xiàn)金存量的重要出路之一。
一開年，融創(chuàng)便官宣將深圳融創(chuàng)華發(fā)冰雪文旅城項目公司51%的股權與債權轉讓給珠海華發(fā)，其中，股權收購價35.7億元，債權收購價款為1190.24萬元，融創(chuàng)中國現(xiàn)金回流三十多億，算是為今年開了個好頭。
在此之前，融 創(chuàng)多個項目還得到了AMC和銀行的融資支持。比如，作價120億上海董家渡項目、武漢桃花源項目、咸陽森嶼城項目等，均引入AMC機構注資。
融創(chuàng)在天津、重慶、哈爾濱、沈陽、濟南等20個城市近70個項目，也已累計獲批總額超百億元的紓困資金。同時，融創(chuàng)各項目也正積極開展復工復產(chǎn)、逐步恢復正常經(jīng)營，積極“保交付”。據(jù)融創(chuàng)官微消息，2022年，融創(chuàng)累計交付了超18萬套房子。
當下交付能力的提升，也是房地產(chǎn)行業(yè)信心恢復的關鍵之一，某種程度上也將促進房企的進一步發(fā)展。“交付力”作為房企硬實力的重要體現(xiàn)之一，是房企直接呈現(xiàn)給銷售端的重要一面。只有利用政策窗口期不斷交付高品質的產(chǎn)品，才能持續(xù)獲得購房者的信賴，從而重新確立好的口碑，以此修復購房者對于房企的信心。
02 優(yōu)質房企積極防范風險
在當下的市場環(huán)境下，優(yōu)質房企也在積極防范風險，改善資產(chǎn)負債狀況。比如，通過加速轉讓資產(chǎn)，增加現(xiàn)金流。
12月15日，遠洋集團控股聯(lián)合遠洋服務披露交易公告，擬出售“成都遠洋太古里”項目的50%權益予太古地產(chǎn)，總對價為55.5億元，交易整體產(chǎn)生凈收益約13.87億元。
成都太古里是國內銷售額最高的商業(yè)項目之一，也是成都在全國的商業(yè)名片之一。公開資料顯示，2019-2021年，成都太古里的出租率均超過95%，租金收入超過10億元，并在2021年創(chuàng)下12.56億元的租金收入記錄。
在當下的市場環(huán)境下，遠洋集團選擇出售如此優(yōu)質的項目，更多是為了實現(xiàn)現(xiàn)金回流、緩解流動性，以便更好地應對未來市場的不確定性，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
據(jù)睿和智庫統(tǒng)計，2022年以來，遠洋集團已多次通過出售資產(chǎn)的方式回籠資金。其中，4月，遠洋集團以約30億元向中國人壽出售北京頤堤港一期項目公司股權；6月，出售位于豐臺區(qū)麗澤商務區(qū)的北京銳中心項目，交易價格50.15億元；10月，向中國人壽地產(chǎn)平臺國壽置業(yè)出售了北京中國人壽金融中心10%的股權，交易對價2.33億元。
除了轉讓資產(chǎn)變現(xiàn)，遠洋集團也在通過“三支箭”尋求融資支持。根據(jù)遠洋集團官微顯示，近期，遠洋集團先后與中國工商銀行、中國郵政儲蓄銀行、中國民生銀行、北京銀行簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，累計獲得授信額度超1000億元。
2022年12月27日，遠洋集團還成功發(fā)行13.03億元REITs產(chǎn)品，獲得包括中國人壽、招商銀行、廣發(fā)銀行和郵儲銀行等保險和銀行投資人參與認購。
此外，遠洋集團也在高效地推進“保交付、保品質”工作。2022年，遠洋集團協(xié)議銷售額1003億元，位列房企銷售業(yè)績排行榜TOP20；累計交付房源約5.5萬套，整體交付品質位列規(guī)模房企TOP10。
從總額超1000億元的銀團授信合作，到投資人積極參與認購其REITs產(chǎn)品，也可以明顯看出頭部優(yōu)質房企的優(yōu)勢，顯然其更受市場和購房者的關注。
政策上，優(yōu)質房企在2023年也會得到更多助力。今年1月10日，在央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開主要銀行信貸工作座談會上，就提及要實施改善優(yōu)質房企資產(chǎn)負債表計劃，聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質房企,如龍湖、金地、碧桂園、新城、美的、遠洋、濱江等。這無疑也將進一步推動房企分化的加劇。
總體來看，房地產(chǎn)行業(yè)的風險將在2023年進一步出清，同時房企的馬太效應或將繼續(xù)持續(xù)，優(yōu)者更強，差者則可能會被淘汰。頻頻出現(xiàn)的積極信號，并不意味著立刻就能轉危為安，房企們想要真正化解危機，還是需要銷售市場的復蘇。
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