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2023-01-31
市場冷暖，土拍先行
更新時間：2022-12-21 19:38:37作者：智慧百科
導(dǎo)讀：談到面向消費端的政策時，有人說“降低城市土地出售價格，促進(jìn)房價適當(dāng)下降”是刺激樓市復(fù)蘇的必要手段。也有人認(rèn)為，穩(wěn)定房價才是關(guān)鍵，房價下降有助于降低生活和商務(wù)成本，但是要逐步消化，如果出現(xiàn)下降過速的情況，建議可以采取一些臨時性管制措施。
（文/張志峰 編輯/馬媛媛）下行中的房地產(chǎn)行業(yè)正受到政策層面格外優(yōu)待。
最近不到一個月時間內(nèi)，從金融支持16條到房地產(chǎn)再融資松綁，再到房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的表態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)的政策環(huán)境發(fā)生了翻天覆地的變化。
作為典型的政策敏感性行業(yè)板塊，四季度以來房地產(chǎn)板塊的整體走勢明顯跑贏同期市場指數(shù)的表現(xiàn)。從10月底開始，在熊市調(diào)整環(huán)境下，房地產(chǎn)板塊出現(xiàn)了單邊快速上漲的行情，不少房企股票的短期漲幅超過50%。
不過，這場資本市場的狂歡卻并未如期傳遞至土地市場。
12月19日-20日兩日間，就有天津、南京、廈門、青島等多地完成新一輪土地集中出讓，結(jié)果均不及預(yù)期，國資零溢價兜底仍為主流，部分城市宅地有流拍情況。
南京第五批土拍結(jié)果，圖片來源于中指
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向觀察者網(wǎng)分析稱，土地市場是房地產(chǎn)銷售的前導(dǎo)指標(biāo)，由于銷售情況的持續(xù)下降且無明顯改善跡象，加之年底是房企現(xiàn)金流集中支出的時間點，拿地的意愿進(jìn)一步下降并不奇怪。
溢價有偶然性，兜底仍是主流
近日土拍市場表現(xiàn)最好的為廈門。
12月20日，廈門第四批次土拍完成，推出的4宗涉宅用地全部成交，央企、國企仍然是拿地主力，累計出讓總金額80.4億元。
值得一提的是，此次土拍中，島內(nèi)聯(lián)誼廣場地塊吸引了中海、金茂、華潤、招商、保利、建發(fā)、聯(lián)發(fā)等一眾央國企參與競拍，最終觸頂后由華潤置地?fù)u號競得，成交價13.1億元，溢價率11.02%，成交樓面價高達(dá)43667元/平方米。
另一宗島內(nèi)五緣灣片區(qū)地塊也溢價成交，最終由建發(fā)競得，成交價21億元，溢價率6.06%，成交樓面價47085元/平方米。其余2宗宅地分別由央企中交房地產(chǎn)和本土國企特工地產(chǎn)以底價競得。
廈門第四批土拍結(jié)果，圖片來源于中指
當(dāng)?shù)刭Y深業(yè)內(nèi)人士告訴觀察者網(wǎng)，廈門此次土拍誠意十足，聯(lián)誼廣場與五緣灣地塊均為島內(nèi)稀缺資源，且價格上較此前高位時做出了一些讓步，因此受到資金相對充裕的央國企青睞，并不意味著土地市場回暖。
同日，青島也完成年內(nèi)第四批土拍，累計推出40宗涉宅用地，最終流拍1宗，成交39宗，累計成交額約135億元。
拿地企業(yè)結(jié)構(gòu)方面，地方國資為主力，少量地塊由本土民企與地方國資成立的合資企業(yè)拿地。
在某房企人士看來，地方國資通過與民企的緊密合作，可以同時借助地方國資的資金優(yōu)勢和民企的操盤開發(fā)能力，達(dá)到優(yōu)勢互補的目的，但土地市場熱度同樣遠(yuǎn)未達(dá)到回暖標(biāo)準(zhǔn)。
12月19日，天津第四批集中供地的24宗地塊全部成交，其中22宗地塊底價，總成交金額99.8億元。
其中，2宗低總價優(yōu)質(zhì)地塊表現(xiàn)亮眼，不僅競拍到最高限價，搖號時分別被民營企業(yè)山川融城以0.886億元、匯川以0.532億元競得。
不過，這兩宗低總價地塊同樣具有較高偶然性，相比之下，央國企底價成交仍未土拍市場“主旋律”。
如20日完成年內(nèi)第五批集中出讓的南京，15宗地塊底價成交14宗，另有1宗流拍，成交總價49.03億元。
本次延續(xù)了前四批次的出讓規(guī)則，所有地塊均未設(shè)置商品房毛坯銷售均價。至此，2022年南京集中供地全部落幕，共計成交104幅宅地，成交金額1307.9億元，土拍熱度從年初開始不斷遞減。
樓市復(fù)蘇關(guān)鍵，降房價還是穩(wěn)房價
值得注意的是，進(jìn)入四季度以來，包括保利發(fā)展、萬科A、上海臨港、深物業(yè)A、城建發(fā)展、濱江集團等多家上市房企發(fā)布了拿地公告。
如央企保利發(fā)展，12月10日發(fā)布《關(guān)于本公司獲得房地產(chǎn)項目的公告》提到，通過掛牌、拍賣方式新增5個房地產(chǎn)項目，分別位于寧波、西安、鄭州、太原和?？谖鍌€城市，上述地塊除太原的地塊為商住用地外，其余地塊均為住宅用地。
這被行業(yè)視作房企拿地意愿有所上升，有年底“補倉”意原的信號。
有行業(yè)人士認(rèn)為，之所以未能在近日的土地市場中表現(xiàn)出過強的拿地動作，主要是政策端及融資端的支持力度傳導(dǎo)至行業(yè)銷售與投資本身一段反應(yīng)時間，被行業(yè)視作風(fēng)向標(biāo)的頭部房企更愿意將目光放在住房需求相對較為旺盛的京滬等一線城市及強二線城市。
另一方面，中信建投證券研報顯示，當(dāng)前全國新房總體庫存接近歷史高位，達(dá)到5.2億平方米，接近2014年末的歷史高位。同時，今年以來土地市場成交同比下滑超4成，重點企業(yè)土儲出現(xiàn)下降，市場主要矛盾仍集中在需求較為疲軟。
解決兩者間矛盾的關(guān)鍵點仍在于銷售端，經(jīng)歷了過往“慘痛”教訓(xùn)的房企投資明顯趨于保守，大概率將在未來銷售市場回暖時才會加大力度進(jìn)行土地市場投資。
宋紅衛(wèi)也告訴觀察者網(wǎng)，土地市場是房地產(chǎn)銷售的前導(dǎo)指標(biāo)，由于銷售情況的持續(xù)下降且無明顯改善跡象，各地庫存壓力也在不斷增加，二手房市場活躍度下降，購房者信心沒有恢復(fù)，導(dǎo)致開發(fā)商拿地不積極，即使市屬國企、城投托底的力度也在下降。
同時，從房地產(chǎn)紓困政策來看，三支箭的集中力量仍然集中在“保交樓，保交付”上，大部分房企獲取的增量資金有限，都在處理債務(wù)問題以及降杠桿，在土拍市場有心無力。
他預(yù)計，從樓市周期趨勢來看，全國層面銷售端預(yù)計在2023年6月份觸底，而新開工的周期底部在2023年9月份左右，與土拍市場基本同步，也就是說土拍市場會在明年三季度末才會有所起色。
需要指出的是，在“三支箭”與中央層面重申房地產(chǎn)“支柱產(chǎn)業(yè)”、明確表示要“充分釋放住房消費潛力”的背景下，資本市場及行業(yè)人士對于樓市回暖幾乎是深信不疑，所需要的不過是時間問題。
12月19日，中央財辦有關(guān)負(fù)責(zé)人在解讀中央經(jīng)濟工作會議精神和當(dāng)前經(jīng)濟熱點問題時明確強調(diào)，要充分認(rèn)識到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性。其中，僅土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收就占地方綜合財力接近一半，占城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)的6成。
近段時間，包括佛山、武漢、南京、鄭州在內(nèi)的多座房地產(chǎn)熱點城市，幾乎是爆炸性地出臺市場需求端的松綁政策。
“解除限購有利于活躍樓市成交，推動樓市運行的市場化進(jìn)程，讓市場因素成為樓市運行的主導(dǎo)力量?！比A通證券分析指出，區(qū)域范圍內(nèi)的取消限購政策會在短期內(nèi)釋放一波購房需求，促進(jìn)樓市的成交。
在談到面向消費端的政策時，陽光資產(chǎn)首席戰(zhàn)略官、國家統(tǒng)計局原局長邱曉華還建議，“降低城市土地出售價格，促進(jìn)房價適當(dāng)下降”是刺激樓市復(fù)蘇的必要手段。
然而，中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛卻認(rèn)為，穩(wěn)定房價才是關(guān)鍵，房價下降有助于降低生活和商務(wù)成本，但是要逐步消化，如果出現(xiàn)下降過速的情況，建議可以采取一些臨時性管制措施。
他強調(diào)，應(yīng)爭取實現(xiàn)“彈跳式軟著陸”，順應(yīng)著陸換擋轉(zhuǎn)型的發(fā)展趨勢，抵消市場機遇期快速下行的慣性，防范和化解風(fēng)險，欲得其中，必求其上，必須加大政策力度，力爭實現(xiàn)彈跳式軟著陸，讓市場機遇期出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。