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2023-01-31
爆雷！老牌京系房企官宣違約
更新時間：2022-10-09 07:47:59作者：智慧百科
來源｜地產(chǎn)資管界
10月6日，北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)布公告稱，茲涉及BJHKWY 14.75 10/08/22（ISIN: XS2059534342），根據(jù)債券的條款，債券的所有未償還本金連同其應計及未付利息(連同“應付金額”)將于二零二二年十月八日到期應付。該公司預計不會在到期日支付應付金額。
根據(jù)債券的條款，未能在到期日支付本金將構成債券的違約事件，而未能在到期日后30日寬限期屆滿時支付利息亦將構成債券的違約事件。如公告所披露，公司未能于債券寬限期屆滿前支付于二零二二年四月八日到期的利息，以致發(fā)生違約事件。
去年一筆債券展期
2021年11月25日，據(jù)上交所披露信息，鴻坤地產(chǎn)旗下一筆債券的回售兌付兌息達成展期。該債券簡稱“19鴻坤01”，債券代碼163023，發(fā)行于2019年11月21日，發(fā)行總額3.44億元，票面年利率7.50%，受托管理人為五礦證券。
債券兌付暫時展期，為鴻坤換來解決問題的時間，但也折射出這家老牌房企陷入舉步維艱的境地。
公開信息顯示，截至2021年中期，鴻坤地產(chǎn)賬面現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅3.04億元。而同期，該集團有10.18億元的短期債務、25.81億元一年內到期的非流動負債，此外還有長期借款46.2億元，總有息負債規(guī)模合計約153.38億元。
5月6日，惠譽將北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(Beijing Hongkun Weiye Real Estate Development Co., Ltd.)的評級展望從“穩(wěn)定”調為“負面”，并確認其“B”長期外幣發(fā)行人違約評級(IDR)。
惠譽表示，2020年，鴻坤偉業(yè)的杠桿率較高，原因是受疫情影響，環(huán)渤海地區(qū)的貸款審批速度較慢，導致現(xiàn)金回款減少。在充滿挑戰(zhàn)的融資環(huán)境下，該公司再融資風險增加，尤其是為今年到期的無抵押在岸和離岸債券進行再融資。
老牌京系房企
放在整個地產(chǎn)江湖，鴻坤地產(chǎn)可能排不上名號，但在北京尤其是西紅門，鴻坤的名號也算廣為人知。19年前成立鴻坤地產(chǎn)后，創(chuàng)始人趙彬拿下北京南五環(huán)外西紅門一宗地，打造出一個覆蓋商業(yè)綜合體、社區(qū)商街、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的成熟商圈。
在此發(fā)家后，鴻坤地產(chǎn)開始圍繞環(huán)京進行布局，在京津冀大筆拿地，包括張家口、涿州、廊坊、天津等。早期低成本的土地儲備，曾讓鴻坤保持不錯的利潤率。但隨著京津冀調控政策加碼，北京地價高漲、拿地困難，鴻坤開始面臨擴張和去化難題。
2017年，鴻坤集團的實控人變更為趙彬之子——趙偉豪，地產(chǎn)“二代”正式接班。金融背景出身的趙偉豪，給鴻坤制定了宏大的擴張目標，包括從京津冀出發(fā)、進駐長江經(jīng)濟帶、粵港澳大灣區(qū)以及海南自貿區(qū)，甚至曾喊出千億銷售目標。
與此同時，鴻坤集團的商業(yè)版圖開始擴容。圍繞鴻坤地產(chǎn)，鴻坤文旅集團、鴻坤產(chǎn)業(yè)、鴻坤資本等模塊相繼出現(xiàn)。其中，鴻坤資本整合了鴻坤億潤投資、鴻坤基金、鴻坤財富等板塊，致力于成為“泛地產(chǎn)投資領域的創(chuàng)新型綜合資產(chǎn)管理機構”。
盡管如此，無論是從拿地，還是融資能力優(yōu)化方面，鴻坤都沒能實現(xiàn)質的飛躍。
聯(lián)合資信一份報告顯示，2018年～2020年間，鴻坤拿地動作寥寥。2018年，鴻坤僅在河北承德拿下一宗地，土地面積8.79萬平方米；2019年，在安徽滁州、河北唐山拿下三宗地，總土地面積19.04萬平方米；2020年，僅在安徽、河北拿下三宗地。
擴張速度不如預期，鴻坤地產(chǎn)的銷售規(guī)模也受到影響。公開數(shù)據(jù)顯示，2016年，鴻坤就已突破百億銷售額；2017年，達到147.13億元，同比增加35%。不過從2018年開始，鴻坤的銷售規(guī)模便一直在170億元左右，實現(xiàn)預售項目均為30余個。
反映到盈利表現(xiàn)上，2020年鴻坤地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入88.99億元，同比下滑7.94%；實現(xiàn)歸母凈利潤3.47億元，同比減少59.57%。今年上半年，鴻坤地產(chǎn)由盈轉虧，實現(xiàn)歸母凈利潤-6195.43萬元，同比減少約110.12%。