馬斯克女友都買不起房了？美聯(lián)儲能把通脹打下去嗎

更新時(shí)間：2022-10-09 08:08:34作者：智慧百科

【文/觀察者網(wǎng)專欄作者金鐘】

9月26號，北美音樂藝人格萊姆斯（Grimes）發(fā)了一條推特，引起了美國互聯(lián)網(wǎng)上一陣小小的騷動：

“雖然我已經(jīng)是一個(gè)挺成功的音樂人了，但是如果沒有我孩子的生父幫忙，現(xiàn)在我還是買不起奧斯汀（德克薩斯州首府）的房子，這太瘋狂了?！?/blockquote>
說起來這個(gè)格萊姆斯已經(jīng)發(fā)行了五張專輯，在西方小有名氣，但是絕大多數(shù)中國人應(yīng)該沒有聽說過她。而她的這一條推特之所以會受到娛樂媒體之外的廣泛關(guān)注，還是因?yàn)樗吞厮估膭?chuàng)始人馬斯克生有一個(gè)孩子——推特里所指的“孩子的生父”就是馬斯克。
因此，“連馬斯克的女朋友都買不起房子了”，這樣的段子一時(shí)間在美國互聯(lián)網(wǎng)上流傳開來。
當(dāng)然，這只是每天無數(shù)娛樂八卦中的一條，但是在這個(gè)段子流行的背后，也確實(shí)說明了普通美國民眾對于過去兩年房價(jià)瘋漲的不滿，以及對于未來房價(jià)走勢的擔(dān)憂。
這一輪美國房價(jià)的大漲起于2020年疫情期間。由于疫情，很多在大城市工作的白領(lǐng)可以遠(yuǎn)程辦公，于是大批白領(lǐng)從擁擠的大城市公寓樓中離開，向地廣人稀的郊區(qū)小鎮(zhèn)和中小城市遷徙，從而推高了許多地方的房地產(chǎn)需求。
同時(shí)，再加上政府財(cái)政刺激和央行印錢的合力影響，2022年初，房價(jià)同比最高增速一度達(dá)到20%以上。

標(biāo)普/Case-Shiller房價(jià)指數(shù)
雖然美國通貨膨脹率的統(tǒng)計(jì)并不包括房價(jià)，但是高漲的房價(jià)會影響其他大批相關(guān)商品和服務(wù)的成本上漲，比如說維護(hù)房屋的修理成本也隨房價(jià)水漲船高。而金融市場上資金過剩也導(dǎo)致一大批投資者將投資目標(biāo)轉(zhuǎn)向租房市場。
當(dāng)大批投資資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場之后，許多有意買房自住的購房者面對高房價(jià)不得不暫時(shí)放棄購房，轉(zhuǎn)而租房居住，這又開始推高了房租和直接推高了通貨膨脹率。
比如，美國油價(jià)在各種因素作用下已經(jīng)連續(xù)下跌近三個(gè)月，汽油均價(jià)從6月份的5塊錢下跌到現(xiàn)在的3塊8。油價(jià)的下跌讓很多人都認(rèn)為通貨膨脹終結(jié)在望，但是沒想到油價(jià)之外的商品和服務(wù)的價(jià)格上漲并沒有受到油價(jià)下跌的影響。尤其是房租，8月消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)中的房租成分上升接近7%，成為通脹繼續(xù)堅(jiān)挺的主要原因。
由下圖可以看出，疫情后美國房租增速很快，現(xiàn)在已經(jīng)接近1980年代初期的高峰水平。

美國消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)中房租成分指數(shù)的同比增速
當(dāng)然，經(jīng)歷美聯(lián)儲幾次加息，美國的通行房貸利率已經(jīng)從去年的3%以下上漲到6%左右，部分地方甚至出現(xiàn)了7%的貸款利率。在短短的一年內(nèi)房貸利率翻倍，瘋漲的房價(jià)終于出現(xiàn)了一點(diǎn)點(diǎn)轉(zhuǎn)折的苗頭。標(biāo)普/Case-Shiller房價(jià)指數(shù)在7月份終于比6月低了0.3%，而美國二手房成交中位價(jià)則已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比下降了。
目前，美國房地產(chǎn)正處于下行周期的開始階段，由于不少人此前簽訂的是長期固定利率貸款合同，鎖定了加息前的低利率，因此暫時(shí)加息還沒有對很大一部分家庭造成實(shí)際的還貸開支壓力。這也導(dǎo)致了不少潛在的賣家目前“惜售”，而很多買家也持幣觀望待購，這就造成了二手房交易量大幅度下跌的情況。
在今年夏天這樣傳統(tǒng)上的房屋銷售旺季，美國二手房買賣成交量比冬天下降了至少四分之一。

美國二手房買賣成交量
《華爾街日報(bào)》在前一段時(shí)間就曾經(jīng)采訪過一些打算賣房的普通家庭。有不少人被2021年底和2022年初時(shí)房地產(chǎn)市場的火爆所吸引，在賣房定價(jià)時(shí)期望值很高，希望自己的房子在市場上也能得到市場高峰時(shí)期的類似待遇，心理價(jià)位還沒有調(diào)整過來。
但是房貸利率的高漲已經(jīng)讓買家冷靜下來，尤其是不少買家根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，預(yù)期房地產(chǎn)的下行周期還有幾個(gè)月到一年的時(shí)間，此時(shí)買房很有可能是買在山頂上站崗。買賣雙方對于成交價(jià)格的預(yù)期差異很大，這種心理錯(cuò)配的現(xiàn)象很普遍。這也造成了許多房屋交易即使已經(jīng)達(dá)成意向，但是買賣雙方在最后關(guān)頭又反悔的情況。
房價(jià)拐點(diǎn)的出現(xiàn)到房租和房屋維護(hù)成本增速的轉(zhuǎn)折也需要一段時(shí)間。尤其是目前多次加息以后租金上漲速度依然如此迅猛的原因主要還是供給短缺。美國公寓市場現(xiàn)在的庫存水平已經(jīng)接近40年以來的最低點(diǎn)。在缺少可租房源的背景下，美國目前的租房市場仍然是賣方市場。

美國租房空缺閑置率
在這樣緊張的租房市場供求關(guān)系之外，美國政府之前出于疫情考慮要求房東對租客免租金的政策，也對目前的房租漲幅起了推波助瀾的作用。
美國疫情剛開始的時(shí)候，為了防止租客由于失業(yè)導(dǎo)致付不出租金而被趕出來，美國聯(lián)邦政府推出了禁止房東趕走租客的行政命令。于是不少租客沒有壓力地進(jìn)行了斷租，很多房東卻因此損失慘重。當(dāng)這個(gè)行政命令結(jié)束以后，有調(diào)查發(fā)現(xiàn)，許多房東為了挽回疫情期間少收租金帶來的損失，故而大幅度提高了租金。
那么，房租上漲對于美國通貨膨脹的影響可以持續(xù)多久呢？
首先，房價(jià)的拐點(diǎn)出現(xiàn)，說明房租繼續(xù)大幅度上升的空間已經(jīng)不多了。但這不是說房租會立刻下跌，畢竟租房市場基本的供給緊張局面不是短期內(nèi)可以改善的。
面對火爆的租房市場，美國市場上新建公寓數(shù)量也開始迅速增加。從下圖可以看出，當(dāng)前美國公寓新開工數(shù)量基本也是接近40年來的高峰水平，只比70-80年代美國二戰(zhàn)后嬰兒潮成年時(shí)代的公寓興建高峰稍差。

美國新建公寓開工數(shù)量
可是，2019年美國勞工部的調(diào)查顯示，美國公寓一般需要1年又3個(gè)月左右的時(shí)間蓋成。考慮到疫情后的勞工短缺和供應(yīng)鏈緊張，目前平均建筑期間應(yīng)該在1年半以上。而公寓開工的高峰在2022年第二季度開始出現(xiàn)，那么這些剛剛開始建筑的租房供給大概在2023年第四季度將會大規(guī)模投放市場，預(yù)期到那時(shí)美國租房市場的供需才會開始有根本性的改善。
美聯(lián)儲主席鮑威爾在回答記者提問的時(shí)候也強(qiáng)調(diào)房價(jià)過高，需要調(diào)整。目前的這一點(diǎn)點(diǎn)跌幅肯定還遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到帶動通脹指數(shù)下降的要求。而如上文所析，美國房地產(chǎn)買賣雙方的心理還沒有接受中央銀行政策的轉(zhuǎn)變與調(diào)整，房價(jià)下跌才剛剛進(jìn)入開始階段。
在房地產(chǎn)之外，美國油價(jià)在不久的將來也會多一個(gè)變數(shù)。烏克蘭戰(zhàn)爭開始后，美國政府為了平抑國內(nèi)油價(jià)，在公開市場上拋售戰(zhàn)略儲備原油。當(dāng)時(shí)的計(jì)劃是拋售到今年10-11月左右停止，基本上就是在中期選舉后結(jié)束。
目前美國戰(zhàn)略原油儲備已經(jīng)達(dá)到80年代以來的歷史最低點(diǎn)，因此在結(jié)束賣出計(jì)劃以后，美國政府在短期內(nèi)面臨著不得不重建和補(bǔ)充原油戰(zhàn)略儲備的任務(wù)。這個(gè)變化對于市場來說，意味著多出了平均每天1百多萬桶原油的需求。
表面上看起來似乎并不多，但是在原油供給十分緊張的今天，這一百多萬桶原油可能就是影響供需天平的那枚決定性砝碼。
房租和油價(jià)的前景，很大程度上決定了美國通貨膨脹率未來的走勢。加上貨幣政策本身就有半年到一年的滯后性，未來一年內(nèi)，美聯(lián)儲很難達(dá)到自己2%的目標(biāo)通貨膨脹率。就如美聯(lián)儲自己承認(rèn)的那樣，未來應(yīng)該還會再有幾次加息，預(yù)期明年年初加息會加到4%以上。而在那之后，美聯(lián)儲最有可能的選擇就是保持利息不變，寄希望于貨幣政策的傳導(dǎo)機(jī)制可以在2023年最終發(fā)揮作用，將通貨膨脹打壓下去。
而在此之前，美聯(lián)儲的鷹派態(tài)度將是驅(qū)使美元匯率繼續(xù)上升的最大動力，人民幣對美元的貶值壓力仍然將在短期內(nèi)繼續(xù)增強(qiáng)，相信國內(nèi)經(jīng)濟(jì)管理者會繼續(xù)采取積極穩(wěn)健的貨幣政策，順利度過未來國際貨幣市場上的這一段驚濤駭浪。
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