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2023-01-31
沖擊過后，上海新零售物業(yè)率先復(fù)蘇
更新時間：2022-10-11 19:08:41作者：智慧百科
導(dǎo)讀：戴德梁行預(yù)計，四季度內(nèi)資買家將在大宗交易中持續(xù)亮眼，物流類型項目成交總額將顯著提升。 同時，三季度多單REITs成功發(fā)行，民間資本可直接參與物業(yè)投資，預(yù)計產(chǎn)業(yè)園區(qū)、公寓等類型物業(yè)成交額將持續(xù)走高。
（文/張志峰 編輯/馬媛媛）受2022第二季度疫情影響，上海寫字樓、零售物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、公寓、倉儲物流等各個類型的商業(yè)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場受到大幅沖擊。
戴德梁行華東區(qū)資本市場部執(zhí)行董事盧強(qiáng)預(yù)測稱，因疫情反復(fù)及二季度封控延續(xù)影響，預(yù)計2022全年大宗交易成交總額將低于去年的千億規(guī)模，可能在700億元左右。
不過，在剛剛結(jié)束的第三季度，上海整體經(jīng)濟(jì)已緩慢恢復(fù)至去年同期的九成，6月份以后主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)明顯改善，相應(yīng)商業(yè)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求亦有復(fù)蘇跡象。
對于四季度，盧強(qiáng)認(rèn)為，大宗交易中內(nèi)資買家活躍度明顯提高，預(yù)計四季度表現(xiàn)持續(xù)亮眼；物流資產(chǎn)包項目熱度不減，預(yù)計四季度物流類型項目成交總額將顯著提升。
同時，三季度多單REITs成功發(fā)行，民間資本可直接參與物業(yè)投資，預(yù)計產(chǎn)業(yè)園區(qū)、公寓等類型物業(yè)成交額將持續(xù)走高。
政策刺激消費(fèi)，4大零售物業(yè)齊開業(yè)
首先是大眾最為關(guān)心的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場。
第三季度，上海市政府出臺了一系列刺激消費(fèi)措施，修復(fù)本地居民的消費(fèi)信心，助力零售市場回暖，如“五五購物節(jié)”、“愛購上海電子消費(fèi)券”等，上海市中高端購物中心的客流量顯著回升。
然而，零售空間租賃需求的復(fù)蘇尚處于初始階段，多數(shù)零售物業(yè)的業(yè)主仍維持租金減免和商務(wù)優(yōu)惠條件以吸引零售商入駐。
“十一”假期前夕，4個大型零售物業(yè)在十一黃金周之前搶先入市，助力市場回暖，分別為蘇河灣萬象天地、錦滄文華、龍湖奉賢金匯天街和天空萬科廣場，為市場新增6萬平方米、2萬平方米、 11萬平方米和10萬平方米的零售面積。
數(shù)據(jù)來源：戴德梁行
同時，項目內(nèi)均開設(shè)大量國內(nèi)首店，例如，OTB集團(tuán)旗下Maison Margiela全球最大旗艦店、 MARNI中國首家概念旗艦店、JIL SANDER中國首家旗艦店、AMIRI 亞太首店均在錦滄文華揭幕。
事實(shí)上，上海經(jīng)過2022年年初的疫情，不少新開的載體與品牌在開業(yè)籌備的階段受到影響，上述4家商業(yè)項目均延期開業(yè)了數(shù)月時間。
疫情后品牌在載體的選擇上，也有著不小的變化。以零售業(yè)態(tài)為主的國內(nèi)外品牌，其首店或首家線下零售店鋪均選擇核心商圈的沿街店鋪?zhàn)鳛檩d體。
同時，國際一線大牌在全球“寒流”中不斷融入中國市場，在客群鎖定上不再僅聚焦于“高凈值人群”。
戴德梁行華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部高級助理董事陳云九表示，疫情對于消費(fèi)的影響正在逐漸消除，本季度全市商圈消費(fèi)集中度加強(qiáng)，重點(diǎn)商圈提質(zhì)效應(yīng)顯著。
他認(rèn)為，目前上海的疫情狀況有所改善，上海市經(jīng)濟(jì)及商業(yè)已基本恢復(fù)正軌。短時間內(nèi)商業(yè)載體與品牌的開業(yè)節(jié)奏將會放緩，但未來新載體與新品牌的開業(yè)節(jié)奏將逐步恢復(fù)正常。
同時上海的零售市場在經(jīng)歷疫情后，品牌端更加傾向于經(jīng)營時間靈活、有外擺條件、沿街的空間載體，未來可能更傾向于通過新跨界、新聯(lián)名、新體驗(yàn)等吸引更多的中國新中產(chǎn)階級客群。
寫字樓市場率先復(fù)蘇
戴德梁行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，三季度上海甲級寫字樓凈吸納面積23.7萬平方米，環(huán)比上揚(yáng)208.3%，其中核心區(qū)4.9萬平方米，新興區(qū)18.9萬平方米，均呈現(xiàn)環(huán)比上揚(yáng)的趨勢，主要是新項目入市帶動交易的提升。
市場消息顯示，核心區(qū)徐家匯板塊“徐家匯中心三期T1”、新興區(qū)靜安蘇河灣板塊“華潤蘇河灣中心”以及前灘板塊“前灘國際廣場”3大重點(diǎn)項目均在三季度入市，共計建筑體量27.7萬平方米。
數(shù)據(jù)來源：戴德梁行
不過，基于后市供應(yīng)壓力及經(jīng)濟(jì)放緩下需求走勢的不確定性，寫字樓租金價格繼續(xù)下探。
三季度全市甲級寫字樓平均租金8.16元/平方米/天，環(huán)比二季度下滑0.37%，新興區(qū)降幅相對更顯著。
從寫字樓租賃成交的行業(yè)分布來看，今年前三季度，專業(yè)服務(wù)、金融及電子信息科技三大主力行業(yè)地位不變，貿(mào)易制造和生物醫(yī)藥排名第四、五位。
從板塊來看，稀缺資源的北外灘、前灘、徐匯濱江、蘇河灣這些一江一河沿線板塊借助新項目入市，提供優(yōu)質(zhì)辦公空間和優(yōu)勢租金價格吸引企業(yè)入駐；而一些老牌核心區(qū)位的陸家嘴、南京西路板塊則以深度行業(yè)聚焦保持成交優(yōu)勢。
戴德梁行中國區(qū)項目及企業(yè)服務(wù)部總裁魏超英表示，從成交數(shù)據(jù)來看，市場正在逐步復(fù)蘇，后市將延續(xù)這一穩(wěn)步復(fù)蘇態(tài)勢。
營商環(huán)境方面，更開放的人才政策及五型經(jīng)濟(jì)發(fā)展舉措為經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步復(fù)蘇提供了強(qiáng)有力的保障；同時，上海也正在積極打造綠色低碳、元宇宙、智能終端等新興行業(yè)拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展新內(nèi)涵。
自今年6月起，上海新設(shè)企業(yè)數(shù)量明顯好轉(zhuǎn)，盡管是填補(bǔ)前期的不足，但第三季度企業(yè)的行動仍證明其對后市信心正在逐漸恢復(fù)。
投資型買家回歸成大宗市場主流
大宗交易市場方面，2022年第三季度上海共錄得14宗、共計153億元大宗交易。
值得一提的是，2022年二季度上海疫情對于大宗交易的影響仍在延續(xù)，第三季度成交總額遠(yuǎn)低于去年同期水平。
數(shù)據(jù)來源：戴德梁行
物業(yè)類型方面，三季度辦公成交額占比依舊穩(wěn)定維持在超60%的水平，成交總金額達(dá)93.2億元，其中不乏如佳兆業(yè)金融中心、君康金融廣場等高金額交易，單筆交易均突破20億元。
此外，工業(yè)熱度不減，以20%的成交額占比穩(wěn)居第二；投資者對商業(yè)項目出手保持謹(jǐn)慎，其成交金額占比穩(wěn)定在15%左右。
關(guān)于買家類型，投資型買家成交占比大幅度增加，由上半年的42%提升至第三季度的79%，回歸成為市場主流。
而自用買家成交金額僅占21%，主要受自用買家交易平均金額相對較小所影響。
內(nèi)外資對比中，內(nèi)資買家繼續(xù)主導(dǎo)市場，71%的占比與上半年持平，維持市場高度活躍。
預(yù)計在第四季度，盧強(qiáng)認(rèn)為，即便大宗交易市場有所起色，也難以邁過往年的千億規(guī)模大關(guān)，預(yù)計將在700億元左右。
物流資產(chǎn)投資交易趨緊，冷鏈需求持續(xù)旺盛
受疫情影響，上海地區(qū)生鮮食品、保供食品需求增長，電商類消費(fèi)類需求減弱，但電商、快運(yùn)快遞仍為三季度上海高標(biāo)倉庫市場主要租戶。
戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，三季度上海高標(biāo)倉庫租賃市場恢復(fù)較緩，平均租金環(huán)比微降0.65 %，至47.8元/平方米/月；市場空置率環(huán)比上升4.98個百分點(diǎn)至10.6%。
不過，環(huán)滬地區(qū)制造業(yè)企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，制造業(yè)需求問詢增加。
上海地區(qū)及昆山地區(qū)供應(yīng)緊張且租金較高，租戶為降低成本外遷至嘉興、蘇州縣級區(qū)域（太倉、常熟）。
此外，上海及環(huán)滬地區(qū)政府對租戶入駐的注冊納稅要求嚴(yán)格，部分租戶到期后需更換優(yōu)質(zhì)租戶。
江蘇省高標(biāo)倉庫市場平均租金環(huán)比微漲0.18 %，至34.1元/平方米/月；市場空置率環(huán)比上升2.17個百分點(diǎn)至12.0%。
浙江省高標(biāo)倉庫市場平均租金環(huán)比微降0.59 %，至35.7元/平方米/月；市場空置率環(huán)比上升1.04個百分點(diǎn)至14.7%。
數(shù)據(jù)來源：戴德梁行
而由于政府對不合規(guī)的老舊倉儲內(nèi)的丙一類產(chǎn)品進(jìn)行清理，并且租戶對產(chǎn)品細(xì)分及消防安全的意識提升，丙一類產(chǎn)品需求增長。
三季度新增丙一類消費(fèi)高標(biāo)庫供給呈上升趨勢，可消化一部分丙一類產(chǎn)品需求。
緊受疫情影響，國內(nèi)消費(fèi)需求低迷，高標(biāo)倉整體市場租金呈現(xiàn)下降趨勢，導(dǎo)致主流地產(chǎn)開發(fā)基金及物流開發(fā)商資金收緊，項目投資對區(qū)域要求趨于嚴(yán)苛。
上海、大蘇州地區(qū)、無錫、浙江地區(qū)杭州、嘉興等投資熱門城市仍受投資者關(guān)注。此外，政府對產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、稅收及投資強(qiáng)度要求提升，增加上海及環(huán)滬地區(qū)投資熱門城市的投資難度。
隨著疫情緩和，線下餐飲及商超零售的經(jīng)營逐步恢復(fù)常態(tài)，食品預(yù)制菜需求旺盛，促進(jìn)預(yù)制菜品的市場需求量增長。多溫庫結(jié)合中央廚房、食品加工的模式增加，滿足食品存儲需求的同時保障食品安全及食品新鮮度。
戴德梁行中國區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部董事總經(jīng)理蘇智淵認(rèn)為，華東高標(biāo)倉庫租賃市場恢復(fù)較緩，受四季度電商促銷旺季影響。
預(yù)計華東整體高標(biāo)倉庫物流市場需求短期內(nèi)拉升，空置率有望降低；物流資產(chǎn)投資交易趨緊；冷庫改造需求呈現(xiàn)旺盛態(tài)勢，整體冷鏈需求仍保持著增長態(tài)勢。