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2023-01-31
政策利好不斷！為什么這些房企能先拔頭籌？
更新時間：2022-12-19 07:47:56作者：智慧百科
從2020年下半年以來，房地產(chǎn)市場進入調(diào)整階段，國家通過“三道紅線”的政策，嚴控房地產(chǎn)企業(yè)新增債務(wù)規(guī)模。
經(jīng)過這輪調(diào)控，不少資質(zhì)差，高負債的企業(yè)陷入了嚴峻的流動性危機。
不過嚴冬之后，如今的樓市，也迎來了戳破泡沫的去蕪存菁。
11月28日，證監(jiān)會新聞發(fā)言人明確表態(tài)：資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
本輪輸血，市場上稱之為“三箭齊發(fā)”。
“第一支箭”，是貸款融資，允許銀行給資質(zhì)優(yōu)良的地產(chǎn)商輸血。
“第二支箭”，是債券融資，允許有實力的地產(chǎn)商自己發(fā)債借錢造血。
“第三支箭”則是房企股權(quán)融資，也就是說房地產(chǎn)公司可以通過上市、發(fā)股的方式融資。
招銀國際表示，第三支箭的信號比金融16項措施更強，因為A股房地產(chǎn)的股權(quán)融資渠道已被長期凍結(jié)。
這就開啟了一種想象，陷入困境的開發(fā)商可以向國有企業(yè)或地方政府發(fā)行股票，實現(xiàn)混合所有制，進一步放寬融資通道，為房企購買存量項目、償還債務(wù)、項目交付等方面有力補充資金，這也是政策端從“只救行業(yè)”轉(zhuǎn)向“救企業(yè)”發(fā)出的強烈信號。
春風(fēng)起，甘霖至。
政策出暖之后，在嚴冬下存活下來的房地產(chǎn)企業(yè)也迎來了新的機遇。
近日，龍湖、中海、碧桂園、萬科、龍湖、中海、保利、華潤等頭部房企均獲得多家銀行大額授信。
其中，萬科獲得了中國銀行、交通銀行、郵儲銀行各1000億元；碧桂園獲得中國銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、郵政儲蓄銀行、中信銀行、廣發(fā)銀行、浦發(fā)銀行、光大銀行等十多家銀行的授信，總額達到了3000多億元；其余招商蛇口、華僑城、金地、綠城、龍湖、金輝等房企也各有所得。
都是房企，為什么有的多，有的少，有的額度不斷增加，有的一分錢都拿不到呢?
其實，這里面也有講究，畢竟銀行也不傻，錢放出去，還是要收回來的，能不能得到“輸血”，還是要看自身的“成色”。
根據(jù)局長的研究，能夠獲得政策支援的企業(yè)，大多具有如下特征：
一：經(jīng)營好，財務(wù)好。
政策不是大水漫灌，而是精準(zhǔn)滴灌。
從目前獲得融資支持的房企來看，主要以國企、示范性民企為主，這些房企大多財務(wù)穩(wěn)健，經(jīng)營狀況良好。
比如萬科，今年前11個月，累計實現(xiàn)銷售金額3767億元，銷售面積2356萬平方米。
而碧桂園同期累計銷售金額約4373.5億元，銷售面積為5384萬平方米，穩(wěn)居行業(yè)第一，且總資產(chǎn)負債率已經(jīng)實現(xiàn)連續(xù)5年下降。
債務(wù)危機是現(xiàn)在不少房企的頭等難題，從今年來看，碧桂園、萬科、龍湖都低于"三條紅線" 中"凈負債率低于100%"的要求，且凈利潤均為正向，在今年的市場環(huán)境下，堪為優(yōu)秀。
最近，頂尖投行高盛就發(fā)布了新的研報，指出隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)的政策正在拐點，房地產(chǎn)的流動性，尤其是優(yōu)質(zhì)企業(yè)將有所改善。
而碧桂園這種一流規(guī)模、廣泛的地理分布以及杠桿率低的穩(wěn)健型企業(yè)，更容易獲得政府在各方面的流動性支持，估值將從目前的水平逐漸恢復(fù)。
二：負責(zé)任，保交樓。
房企的財務(wù)如人飲水，冷暖自知。
而對于普通購房人而言，房子能如期完工，保質(zhì)保量守時，才是真正的滿意。
能否保證交付，已成為考驗各大房企成色的“試金石”。
萬科，今年前三季度交付房屋套數(shù)為16.7萬套。同為優(yōu)質(zhì)民營房地產(chǎn)陣營龍湖、旭輝等企業(yè)的交付套數(shù)在5萬套左右。
至于量大的碧桂園，已在30個省、267座城市、910個區(qū)縣，累計合同交付共45萬套房屋，且多個項目實現(xiàn)了提前交付和“交房即交證”。
而根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，碧桂園前三季度累計交付面積，已經(jīng)占到了全國18%，相當(dāng)于全國每交付5套房屋就有1套是碧桂園的。
保交樓就是保信心。
作為保交樓的主體，優(yōu)先向這樣的房企輸血，不僅可以穩(wěn)定市場，更能穩(wěn)定市場參與者的信心。
數(shù)據(jù)面前，市場已經(jīng)給出了回應(yīng)，就以碧桂園來說，在獲得授信額度首日，高盛就上調(diào)了碧桂園的股票評級，上調(diào)目標(biāo)價19%，理由就是認可政府對房地產(chǎn)行業(yè)的支持可能會改善民營房企的流動性。
匯豐也上調(diào)龍湖、萬科、碧桂園等多支內(nèi)房股目標(biāo)價與評級，并認為反彈幅度將更加強勁。受到相關(guān)利好政策的影響，11月碧桂園股價已累計上漲約200%。
內(nèi)地多家證券機構(gòu)紛紛上調(diào)評級，比如光大證券分析師就預(yù)期后續(xù)隨著疫情好轉(zhuǎn)，悲觀情緒逐步修復(fù)，房地產(chǎn)行業(yè)供需回暖可期，給予增持評級。
平安證券更是認為行業(yè)融資收緊周期已經(jīng)見底，需求端政策也在不斷寬松，建議積極把握地產(chǎn)板塊的行情。
就目前而言，政策的力度還在加大，有了“活水”注入，相信這些房企會逐步吹響行業(yè)復(fù)蘇號角，而房地產(chǎn)市場也會在“去泡沫”后，得到真正有序健康的發(fā)展。
