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來(lái)源 | 鹽財(cái)經(jīng)

繼2022年9月29日晚間，金融監(jiān)管部門決定階段性調(diào)整部分城市首套住房貸款利率下限之后，央行9月30日晚間發(fā)布公告稱，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。

中國(guó)人民銀行官網(wǎng)截圖

隨著貸款利率下調(diào)，提前還房貸的人增加了。30歲的郭嘯北，便是其中一位。

2021年6月，郭嘯北從銀行貸了169萬(wàn)元在某一線城市買了房，還款期限是30年，利息為176萬(wàn)元。

一年后，2022年9月26日，郭嘯北申請(qǐng)的提前還貸業(yè)務(wù)通過(guò)了。這意味著等到2022年11月，他就要開(kāi)始提前還房貸了。

這時(shí)，郭嘯北算了一筆賬，若按計(jì)劃，他在11月提前還貸35萬(wàn)元，則能為自己省下50萬(wàn)元的利息。

辦理這項(xiàng)“提前還貸”業(yè)務(wù)，郭嘯北只花了20分鐘，不過(guò)提前還貸，他要等一個(gè)多月。

但郭嘯北不算慢了，和他一樣申請(qǐng)?zhí)崆斑€房貸的人還有很多。他們當(dāng)中，不少人還在繼續(xù)等待銀行通過(guò)審批，有的還在排隊(duì)預(yù)約的路上，在一些城市，預(yù)約已經(jīng)排到了今年12月。

“提前還貸”，并不是新事物，但今年，“提前還貸”的熱度越來(lái)越高。社交媒體上，越來(lái)越多人分享著提前還貸的經(jīng)驗(yàn)和喜悅，也讓圍觀的人開(kāi)始心動(dòng)。

社交網(wǎng)站上，有很多網(wǎng)友分享自己“提前還貸”的經(jīng)驗(yàn)

從之前的“排隊(duì)等貸款發(fā)放”，到如今的“排隊(duì)等提前還貸”，讓人好奇的是：他們?yōu)槭裁刺崆斑€貸？他們還貸的錢又從哪來(lái)？

鹽財(cái)經(jīng)找到了“提前還貸”的親歷者，他們當(dāng)中，有持有3套房的80后企業(yè)中層，有剛剛買房或結(jié)婚1年的工薪90后，也有新一線城市銀行負(fù)責(zé)個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的經(jīng)理。在他們的經(jīng)歷和見(jiàn)聞里，普通家庭的理財(cái)選擇有了微妙的變化。

1

算一筆賬

2019年，在廈門工作的杭州80后江盈背著兩筆房貸，貸款本金總額超過(guò)440萬(wàn)。最高時(shí)，她需要付3.3萬(wàn)元的月供。

起初，為了減輕房貸壓力，她在2019年就開(kāi)始提前償還房貸利率更高、接近6%的那套房子，以節(jié)省剩余本金產(chǎn)生的利息，縮小貸款負(fù)債的金額數(shù)字。

到2021年，這套房只剩下50萬(wàn)元公積金貸款，江盈靠住房公積金就可以覆蓋，其余盡數(shù)還清。因此，相比原計(jì)劃，她省了約180萬(wàn)元房貸利息。

剩下的另一套房貸195萬(wàn)元，期限30年，房貸利率接近5%，但1.2萬(wàn)元的月供對(duì)她不是壓力。原先她并沒(méi)有打算提前還，為了省下5萬(wàn)元的提前還貸補(bǔ)償金，她更沒(méi)有什么提前還款的動(dòng)力。

盡管有余力提前還貸，但江盈習(xí)慣了用這些錢做買房投資、做大額存款、買銀行理財(cái)產(chǎn)品、炒股、投基金。

過(guò)去，這一系列投資組合帶來(lái)的收益，很容易就跑贏房貸利率——也就是說(shuō)，理財(cái)投資掙的錢比貸款產(chǎn)生的利息更多，同樣的100萬(wàn)元積蓄，拿去投資比還房貸更劃算、更有利可圖。

圖源：《二十不惑》劇照

但在2021年，江盈發(fā)現(xiàn)，自己的理財(cái)產(chǎn)品收益幾乎沒(méi)有一項(xiàng)能超過(guò)6%的利率。

比如，她存在銀行的大額存款，原先許諾6%的高額收益，但一年之后，就降到了5%；股票虧了，她覺(jué)得自己“沒(méi)那個(gè)能力”；基金也虧了，今年更是虧了27%……

這讓江盈意識(shí)到，普通人能接觸到的投資理財(cái)渠道，不足以覆蓋她的房貸利率并留有可觀收益。

維持接近6%的收益現(xiàn)狀，江盈覺(jué)得自己已經(jīng)“絞盡腦汁”；但對(duì)另外一些人來(lái)說(shuō)，投資賺來(lái)的錢，可能還不夠給銀行交房貸利息。

“房貸哪怕3個(gè)點(diǎn)也好，它是實(shí)實(shí)在在從你每個(gè)月口袋里掏出去的，但是投資的收益，還是要看運(yùn)氣的?！苯瘜?duì)鹽財(cái)經(jīng)總結(jié)了自己的心得。

對(duì)41歲的江盈來(lái)說(shuō)，更明晰的轉(zhuǎn)折信號(hào)來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)。

在房企工作的她，自2021年上半年就感受到了風(fēng)向變化。變化，加速了她的避險(xiǎn)情緒——考慮到投資收益下降、對(duì)自己收入增長(zhǎng)的不確定性，趁著手里有余錢，從去年底開(kāi)始，江盈分三次提前還清了房貸，省下了122萬(wàn)元的利息。

圖源：《安家》劇照

準(zhǔn)備材料時(shí)，江盈查了還款計(jì)劃表，盡管她知道，月供里面利息占比很重，但親眼看到詳細(xì)數(shù)據(jù)，還是覺(jué)得很意外。

“3年累計(jì)還了47.5萬(wàn)元的房貸本息，居然只有19.5萬(wàn)元是本金，28萬(wàn)元是利息……”江盈告訴鹽財(cái)經(jīng)。

曾經(jīng)，江盈深受這樣一種投資觀念的影響：房貸是普通人一生中能夠用最低成本獲得的大額資金，時(shí)間一久，利息在通脹面前會(huì)變薄、可以忽略不計(jì)，所以房貸不必急著還，可以用銀行的錢來(lái)生錢。

但現(xiàn)在，江盈覺(jué)得原先的想法跟不上變化了：“最后你才發(fā)現(xiàn)降低負(fù)債才是王道。”

今年5月，提前還清房貸的那一刻，江盈體會(huì)到了什么叫“無(wú)債一身輕”?？梢哉f(shuō)，提前還貸不僅有利于減輕心理負(fù)擔(dān)、降低債務(wù)總量，還有利于人們進(jìn)行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化配置和未來(lái)的利息支出。

2

還錢也需等待？

查林東是廈門一家工行支行的個(gè)貸業(yè)務(wù)經(jīng)理，從去年開(kāi)始，向他咨詢提前還貸業(yè)務(wù)的客戶就有增多的苗頭，今年上半年，增長(zhǎng)趨勢(shì)更明顯。

“最多的時(shí)候，一天接近20個(gè)，以前1個(gè)月都不一定有1個(gè)?！辈榱謻|告訴鹽財(cái)經(jīng)。

各大銀行也察覺(jué)到了變化。比如，在今年8月的業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，交通銀行副行長(zhǎng)郭莽披露，7-8月的信貸數(shù)據(jù)比二季度要弱，其中，提前還款的規(guī)模和前期相比，有所增加。

而對(duì)查林東來(lái)說(shuō)，他最開(kāi)始注意到提前還貸客戶增多的現(xiàn)象，是從LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）下調(diào)開(kāi)始的，這意味著為房貸支付的利息會(huì)減少。

截至今年9月，LPR已經(jīng)年內(nèi)3降，與此同時(shí)，年內(nèi)個(gè)人存款利率也降了2次。

截至2022年9月，貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）走勢(shì)圖（制圖：格隆匯）

提前還貸的人多了，有客戶就發(fā)現(xiàn)，辦理這項(xiàng)業(yè)務(wù)時(shí)，銀行做了新的調(diào)整，提前還貸開(kāi)始有了出乎意料的麻煩和等待。

從去年下半年開(kāi)始，在長(zhǎng)春浦發(fā)銀行借了房貸的苗睿就提前還了幾筆，她發(fā)現(xiàn)，提前還貸的要求越來(lái)越多，流程越來(lái)越繁瑣。

頭幾筆，她去銀行網(wǎng)點(diǎn)就能直接還，后來(lái)還得提前和個(gè)貸經(jīng)理聯(lián)系預(yù)約，到了現(xiàn)場(chǎng)，要填比原來(lái)更多的表格，得等個(gè)貸經(jīng)理確認(rèn)，“之前一二十分鐘就能出來(lái)，現(xiàn)在得一兩個(gè)小時(shí)”。

苗睿家的這套房，貸款是用丈夫的名字申請(qǐng)的，原先她可以拿丈夫的身份證去還貸，“現(xiàn)在必須本人去現(xiàn)場(chǎng)”。

提前還貸的限制和要求越來(lái)越多

江盈慶幸自己早早提前還貸，她的朋友，有的還在排隊(duì)，即便預(yù)約上，也至少是一個(gè)月以后的事了。

查林東在廈門工作的支行也有了變化，他告訴鹽財(cái)經(jīng)，盡管提前還款一直都需要預(yù)約，“以前可能（等個(gè)）一兩天，現(xiàn)在都得15天以上”。目前，他所在的支行，申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸的客戶已經(jīng)預(yù)約到了今年12月。

2022年8月1日，交通銀行針對(duì)“提前還貸”發(fā)布過(guò)一則調(diào)整“補(bǔ)償金”的公告，調(diào)整后，標(biāo)準(zhǔn)變了，除非享受優(yōu)惠減免，收取補(bǔ)償金將針對(duì)所有提前還貸的客戶，而非特定年限的客戶。

公告一經(jīng)發(fā)出就引起爭(zhēng)議，第二天，交通銀行撤回了這一公告。

到了今年9月中下旬，有工行、建行用戶發(fā)現(xiàn)，通過(guò)手機(jī)銀行線上申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸時(shí)，彈出頁(yè)面提示“后臺(tái)升級(jí)暫時(shí)無(wú)法受理”，只能通過(guò)線下渠道辦理。

部分手機(jī)銀行一度無(wú)法申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸

9月25日，據(jù)北京商報(bào)，線上提前還貸渠道正在陸續(xù)恢復(fù)，但也有用戶反映，預(yù)約后仍需排隊(duì)一個(gè)月才可以進(jìn)行提前還貸，間隔60天才能重新申請(qǐng)下一次償還，一年只能還4次。

“提前還款只是銀行提前收回本金，少了貸款利息的經(jīng)營(yíng)收益及銀行貸款指標(biāo)，但銀行也會(huì)有相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，側(cè)重點(diǎn)轉(zhuǎn)移，此消彼長(zhǎng)，影響不會(huì)非常大?！钡榱謻|也承認(rèn)，客戶流失降低了他的工資收入。

值得注意的是，提前還貸群體中間，純粹減輕負(fù)債、調(diào)整理財(cái)規(guī)劃的，只是其中一個(gè)類型。

同樣有提前還貸需求的是：換房家庭和有房產(chǎn)套現(xiàn)需求的投資者。

比如，為刺激樓市，鄭州、南京等城市出臺(tái)政策，“認(rèn)房不認(rèn)貸”，只要還清貸款，購(gòu)房人就能重新獲得相當(dāng)于首套房的購(gòu)房資格，以最低首付買房；而另一利好政策在于，房貸利率接連下降，也意味著現(xiàn)在貸款買房，利息比往年更少。

此外，在樓市如今的形勢(shì)下，持有多套房產(chǎn)的投資者有轉(zhuǎn)手套現(xiàn)需求，為此，房主需要提前還貸。

上海房地產(chǎn)展覽會(huì)

查林東告訴鹽財(cái)經(jīng)，為挽留提前結(jié)清房貸的客戶做最后努力時(shí)，他會(huì)詢問(wèn)客戶后續(xù)安排，有相當(dāng)一部分客戶計(jì)劃以住房抵押的方式辦經(jīng)營(yíng)貸，以進(jìn)一步節(jié)省貸款利息，因經(jīng)營(yíng)貸比降低之后的房貸利率更低——但查林東也提示，這是明令禁止的。

盡管關(guān)于“提前還貸”的討論不少，但從人民銀行的統(tǒng)計(jì)數(shù)字來(lái)看，2021年到2022年第二季度，個(gè)人住房貸款余額（有待償還的住房貸款金額）并沒(méi)有減少，提前還貸的人并不是社會(huì)的大多數(shù)。

3

從“月光族”到“摳搜女孩”

以省房貸利息的方式賺錢，可以說(shuō)，成了時(shí)下微妙的投資理財(cái)選擇之一。但有能力提前還貸，也讓圍觀者好奇，疫情持續(xù)的這兩三年，他們?cè)趺磾€下錢來(lái)提前還貸？

29歲的苗睿是長(zhǎng)春一?？圃盒５那嗄杲處煟榍鞍肽?，他和丈夫背上了近60萬(wàn)元的房貸，期限30年，本息共117萬(wàn)元。

原先這對(duì)90后小夫妻計(jì)劃10年內(nèi)還清房貸，但去年下半年開(kāi)始，苗睿離開(kāi)了教培機(jī)構(gòu)，變化的環(huán)境加速了他們還款的計(jì)劃，“最起碼5年內(nèi)肯定會(huì)還清的，最理想的情況，就這兩年”。

去年11月，她提前還了第一筆5萬(wàn)元本金，剩余本金產(chǎn)生的利息一下子省了16萬(wàn)元，月供也少了，從那之后，她對(duì)提前還貸“上了癮”，總想攢錢繼續(xù)提前還貸。

苗睿告訴鹽財(cái)經(jīng)，結(jié)婚15個(gè)月，他們已經(jīng)存下了47萬(wàn)元，其中20萬(wàn)元提前還了貸，省了46萬(wàn)元利息。

對(duì)比他們的家庭收支，更能感受到這個(gè)家庭存錢罐增長(zhǎng)的不易。他們的月工資收入到手大概在1萬(wàn)多元，房貸月供起初是3780元，月開(kāi)支約3500元。

圖源：電視劇《我在他鄉(xiāng)挺好的》

苗睿說(shuō)，結(jié)婚時(shí)，雙方父母都給了這對(duì)新人10萬(wàn)元禮金，所以47萬(wàn)元積蓄中的27萬(wàn)，才是他們自己細(xì)致開(kāi)源節(jié)流存下來(lái)的，苗睿覺(jué)得，只要多留心、算盤打得精，總會(huì)有些“奇奇怪怪的收入”。

苗睿的丈夫在一家車企上班，畢業(yè)后入職就拿到了5萬(wàn)元人才補(bǔ)貼；婚前兩人用500元買了戀愛(ài)保險(xiǎn)，領(lǐng)證的時(shí)候，她就收到2萬(wàn)元的回報(bào)。

同時(shí)，苗睿挖掘出了很多網(wǎng)購(gòu)APP不起眼的優(yōu)惠福利入口；拒絕奶茶，30元自制的檸檬百香果果汁，夠他們喝上一個(gè)月；閱卷用的筆，能替換單價(jià)0.3元的筆芯，就不單獨(dú)買一整支2元的筆，就省了80%的錢。

“生活中有很多省小錢的機(jī)會(huì)，只是大家覺(jué)得3塊5塊沒(méi)什么用，可不正是一點(diǎn)一點(diǎn)小錢攢起來(lái)才成上萬(wàn)的存款嗎？”她說(shuō)，開(kāi)源和節(jié)流并不沖突，應(yīng)該雙管齊下。

苗睿用記賬軟件記下這個(gè)小家每天的收支，她說(shuō)，這是他們能存下錢來(lái)的有力助攻，幫她定期復(fù)盤，調(diào)整計(jì)劃。

比如買水果，有一個(gè)月苗?；?000元，結(jié)果大多數(shù)都沒(méi)及時(shí)吃就壞了，下個(gè)月，她會(huì)更合理地管住買水果的錢。

“記了賬，我就知道自己每筆錢都花在了哪?！泵珙ＳX(jué)得這很重要，“這都是我倆辛苦賺來(lái)的，我必須對(duì)我的錢負(fù)責(zé)?！?br/>

她早就有意識(shí)地學(xué)習(xí)理財(cái)，錢要分塊，單獨(dú)設(shè)立一個(gè)她稱為“養(yǎng)鵝”的存款賬戶，對(duì)比存款利率，定期存入資金，雷打不動(dòng)，搭配更靈活的隨存隨取銀行理財(cái)，留夠比房貸略多的存款……

苗睿的分享，提供了一個(gè)普通工薪家庭，可復(fù)制的存錢日記。

要知道，曾經(jīng)苗睿也是“月光族”，但現(xiàn)在她稱自己為“摳搜女孩”，別人眼里的“消費(fèi)降級(jí)”，在她看來(lái)只是“不會(huì)放肆買了”，因?yàn)楣ぷ骱徒Y(jié)婚之后，她有要經(jīng)營(yíng)打理的小家。

“我不會(huì)覺(jué)得‘摳搜女孩’是貶義詞，這很正常，我甚至還有一點(diǎn)驕傲?！泵珙＝忉屪约旱南M(fèi)觀，“有的人覺(jué)得買名牌包包的生活最好，我就覺(jué)著我自己一年多攢了40多萬(wàn)，這樣才是好的?！?/p>

苗睿把自己的存錢經(jīng)驗(yàn)分享在網(wǎng)絡(luò)上，原先這只是她基于興趣做的一個(gè)記錄。但過(guò)去1年，關(guān)注、咨詢她的人越來(lái)越多。

她和一位朋友都在小紅書上活躍，她分享存錢日記，朋友偏向種草（給別人推薦好貨），她對(duì)比發(fā)現(xiàn)，關(guān)注存錢話題的人更多。

小紅書上有關(guān)存錢的話題關(guān)注度很高

就連疫情之前月薪三四萬(wàn)、大手大腳花錢的朋友也找她問(wèn)省錢的經(jīng)驗(yàn)。朋友告訴她，因?yàn)橐咔閬?lái)了，家人又生了病。

不僅如此，去年，江盈看中了一套房子，甚至付了定金，但下半年，曾經(jīng)搶占投資先機(jī)的江盈，最終決定放棄，選擇了提前還清房貸。

今年上半年，江盈就在網(wǎng)上分享了提前還房貸的經(jīng)歷。最初，最高贊是早前發(fā)出的一條嘲諷留言，認(rèn)為她不懂投資和金融，但現(xiàn)在，多得是給她點(diǎn)贊的人。

江盈認(rèn)同一句話：信心比黃金重要。

“無(wú)債一身輕的感覺(jué)是任何東西都替代不了的?！苯f(shuō)，現(xiàn)在她不再害怕突如其來(lái)的變化，哪怕某一天自己工作沒(méi)了，她知道“這房子總是自己的”，它不會(huì)因?yàn)檫€不上房貸而被低價(jià)拍賣，不會(huì)因此被要求追償債務(wù)，“看別人，我都覺(jué)得我比他們過(guò)得要輕松一些”。

苗睿設(shè)立的2022年存款目標(biāo)是7萬(wàn)元，但到了9月，她和丈夫就已經(jīng)存了11萬(wàn)。提前超額完成了年度目標(biāo)，這給了她更多信心，也讓她更從容。

是的，信心比黃金還重要。